尽管房地产与金融结合越来越紧密，但在睿信致成总经理薛迥文看来，现阶段的房地产金融创新，大多停留在为房地产公司拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募还是PE，其本质均是通过股债结合的方式，为开发商提供高息融资，且服务于“快入快出”的住宅市场。在金融化需求最大的商业地产领域，通过资产证券化实现退出却仍然遥遥无期。

    “一直备受业界期待的房地产投资信托基金（REITs）至今还未开闸，这导致投资人不得不将商业项目分拆出售套现，渴望持有商用物业的公司发展举步艰难”，薛迥文认为。

    据悉，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地从2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表态。

    黄立冲认为，除了政策因素，目前商业地产要实现资产证券化，更大的障碍在于其租金回报率仍处于较低水平，国内很多商业物业的租金回报甚至跑不赢银行贷款利率，由于这些物业投资主要依赖于银行贷款，形成国内持有型商业地产投资往往是“负回报”，要实现金融创新基本不可能。

    “国内商业地产资产证券化要实现，除非租金水平涨一倍，或者是物业价格跌一半，租金回报率才会对投资者产生吸引力”，黄立冲认为，近年来内地一些不动产物业为了借道香港上市，开发商为求套现不惜自行补贴投资人，这些房地产信托基金往往答应在一段时期内给予投资者相对较高的回报水平，但由于物业回报率一直无法提升，这些房地产信托基金即便能上市，后期走势也不容乐观。