住宅投资受到限制，市场需求逐渐出现起色，使得小户型办公产品受到投资者追捧，投资热潮自2011年底以来一直延续到现在。但面对市场林林总总的同类产品，专家提醒投资者先要算好收益率和出租率两笔账。

    投资热潮持续

    小户型办公产品投资热还在持续。

    据记者了解，新年伊始楼市遇冷，但低总价、小户型房源仍颇受市场追捧。其中，由中华企业上房经营开发的印象春城系列收官之作印象生活广场LOFT-SOHO叠层产品开盘，首批推出238套面积40～60平方米、总价百万元起的房源，当天便一举售出七成。据售楼人员透露，购买这类产品的为上海当地白领，多以投资为主。

    近日，记者接到不少熟人的咨询电话，主题都是关于小户型办公产品。记者发现，他们聊的大多是如何投资，比如地段的选择、物业管理好坏的区分等等，而非该不该投资这类物业的话题。可见投资者对这类物业的认可程度已然不低。市场研究机构相关数据也从侧面印证了这种现象的存在。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年全年写字楼的成交量为260.1万平方米，与2012年相比上涨53.1%，创下了年度历史新高。

    这其中，小户型办公产品比重在不断上升。德佑地产有关人士表示，就面积段而言，对于成交面积在60平方米以下的小户型而言，其成交量占写字楼总成交量的29.6%，接近三成，同样为近年来的新高。“相对于2011年的阶段性高点17.2%，2013年小户型办公产品的占比上涨了近13个百分点。”德佑地产市场研究部分析师朱萍如是说。

    此外，近期的市场变化，也表明小户型办公产品的投资热潮正在持续。自2013年底上海收紧调控力度之后，投资者对小户型办公产品的关注度再次被提升，统计数据表明，2013年12月份，其成交量首次突破10万平方米，达到10.1万平方米，也同样创下了历史新高。

    成交量的大幅上升，也使得开发商推盘热情大幅上升。德佑地产市场研究数据表明，在2013年，全年的供应量达到33.3万平方米，较2012年全年上涨96.0%，供应量几乎上涨一倍。

    诸多因素促成

    促成小户型办公产品的投资热潮的持续，原因是多方面的。从大的方面来说，主要包括住宅投资受限、投资者“移情别恋”，以及市场需求不断增加所致;而从小的方面来说，商用物业价格涨幅长期低于住宅，也使其投资价格得以显现。

    自2011年年初“限购令”出台以来，商业地产越来越受到关注，其中，写字楼的成交水平尤为活跃。市场分析人士指出，小户型办公产品并不属于“限购”范围，因此使得部分热衷不动产的投资者，开始关注此类物业。2013年底，包括北京、上海、广州等在内的十余个城市，加大了“限购”力度，提高外地人购房门槛，同时也加大了二次购房的成本。但不约而同地是，各地并未针对商用物业进行限购，因此从某种程度上来说，使得这类产品成为住宅投资的“替代品”。

    小户型办公产品的多重属性，也使其吸引力大增。记者发现，大多数小户型办公产品，并非只能用作办公，同时兼具公寓的功能，也可以作为公寓用来居住。这使得不少投资者购置此类产品用来出租，甚至有少数首次置业者也购买这类物业用于自住。

    更为主要的是，虽然近年来房价保持强劲上涨态势，但商用物业的价格上涨幅度却低于住宅，价值洼地逐渐形成，这也让很多投资者看到了投资机会。2013年，北上广深等一线城市住宅价格上涨幅度均已超过20%，但办公楼宇成交均价却走出了相反的行情。根据德佑地产的监测数据表明，2013年办公楼宇成交均价为22577元/平方米，与2012年相比不升反跌，下跌幅度为6.9%。

    此外，小户型办公产品以其低总价的特点，博得大多投资者的青睐。据了解，这类物业面积主要在40～60平方米，总价最低的只有百万元左右，而这相对于动辄三五百万元的市中心公寓来说，投资压力也要小得多。

    投资打好算盘

    投资小户型办公产品，是不是“捡到篮子里都是菜”?专家表示，虽然市场上很多此类产品都打出自住、办公两用招牌，但从本质上来说，由于此类物业仍然没有脱离办公类物

业的范畴，所以如果脱离这个思路去投资这种产品，将会遭遇不小的风险。

    虽然目前很多小户型办公产品兼具居住功能，有些项目索性自称公寓式办公楼，在户型设计上也是更多倾向于居住，但由于这类项目的建设用地为商业用地，因此这决定了这类物业不能完全当做公寓对待。其中最大的区别在于土地使用年限，商业用地只有40年，而非住宅的70年。此外，由于水电成本的不同，以及无法接通煤气等，也会给居住带来一些不便。

    因此这类产品最大的受众为创业者，以及一些外派机构。由于这类公司员工人数不多，结构简单，办公不需要太大的空间。还有一些公司因为主营业务不同，也不需要太大的办公空间，选择小户型办公室能够有效控制成本。这种需求的大量出现，使得小户型办公产品有很大的市场需求。

    专业人士提醒说，投资小户型办公产品，应该严格按照投资办公楼的方式来操作，首先要关注的是收益率。国际上有个通行的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=总价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。举例说明，投资一套总价在200万元的小户型办公产品，每月租金11000元左右，才能保证其具有投资价值。

    除了收益率这个指标之外，还需要关注另一项重要指标，即出租率。这个指标包括两个方面，其一是区域内小户型办公楼的整体出租情况，空置率有多高;其二是区域内同类型办公楼出租状况。如果区域内出租率一般，即使开发商宣称的收益率再高，也得三思而后行。

    除此之外，投资者还需要关注的是区域发展潜力，以及物业本身的后期管理方面。投资不动产有个根本原则，就是对地段的关注。物业的价值，在很大程度上是其地段价值的体现，所以投资者需要关注物业所处区域的发展潜力。如果区域具有很大的发展空间，那么也就意味着未来地段价值会得到提升，而物业的价值也会由此而水涨船高。还有就是后期管理一定要规范，购买小户型写字楼的投资人多具有零、散、小的特点，这其实对后期的经营不利。如果没有高水平的物业管理公司进行管理，难免会出现互相压低租金价格的手段竞争租客，这反而有损物业品质。