站在2009年的中途校友录，我们回眸楼市，思绪万千，感慨颇多。是的，在这短短6个月时间里，宁波楼市发生了太多的事件，这些事件今天看来仍感到震撼，甚至有些惊心动魄。我们今天将这些事件串联在一起，是为了从事件的起因和影响中，帮助读者理清宁波楼市今天的成长脉络，明天的发展走势，未来超越的途径……

    关键词之一：破冰

    春节后东部楼盘率先涨价

   【事件】

    东部价格率先破冰，每平方米突涨100元

    BOBO城（查看地图）、锦绣东城、江南一品从去年年底开始得到不少购房者的认可，在城市东部形成了局部过热，销售量在观望期的宁波楼市相当出色，被人们称之为东部三驾马车。春节后，随着这三个楼盘市场形势节节攀升，春节前的几百甚至上千元的优惠纷纷被取消，从某种程度上已经意味着涨价。随着市场形势的进一步好转以及楼盘去化率的提升，三月份，BOBO城小幅提价每平方米一百元，尽管这个数字在涨价动辄五百、一千的今天看来非常渺小，但是在当时看来每平方米涨价一百元的效应要远远超过今天鄞州中心区的一些楼盘每平方米涨价一千五百元。

    【背景】

    购房者的青睐，在蛰伏一年之后

    宁波楼市在经过2008年长达一年的蛰伏期后，一些地段和品质俱佳的楼盘在市场上开始占据先机，并获得了不少停止观望的购房者的青睐。宁波楼市2008年的成交量只有130万平方米，而一般一年市四区正常的成交量在200万平方米左右，这70万平方米的需求量需要找到一个缺口得到满足；同时受制于7090政策影响，在2008年之后效应逐渐显现，市场上130平方米以上的改善型住房供应较少，一些对地段、品质、户型要求较高的改善型购房者正好需要类似BOBO城这样的高品质住宅。

    【昭示】

    局部涨价，成楼市再度火爆的起点

    每平方米涨价一百元的举措对今年宁波楼市影响深远，宁波楼市当前的火爆如果追根溯源的话，春节后的小幅涨价应该是起点。从今天看来，我们可以思考一个问题，就是为什么宁波楼市火爆的起点是在东部？为什么是这几个楼盘？思考这些问题对于购房者购房可能有比较大的参考意义。首先，地段是一个原因，这三个楼盘分别在江东区、高新区和东部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，东部新城坐拥未来行政中心、江东和高新区素来为“买楼买东乡”的宁波人所青睐；其次从品质和户型上看，这几家开发商的口碑在宁波人的心中还是得分较高的。

    关键词之二：无房

    家博会惊爆主流房源缺失

    【事件】

    展会缺席均价八千到一万的房子

    2009年4月10日开幕的家博会，前后四天，引来了不少的人气。但由于一些大牌开发商没有参加家博会，且有三分之一的参展楼盘是外地项目，购房者可选房源的余地不大，而受中等收入家庭青睐的每平方米8000元到10000元的房子就更少了。

    【背景】

    家博会受到众多购房者期待

    一方面2、3月份宁波新开楼盘仅为个位数，可售房源连续几月呈现下降趋势，另一方面众多刚性需求经历2008年近一年的压抑后急需释放，随着楼市小阳春的持续，供求不平衡现象已经日益凸显出来。而按照惯例一年两次的家博会都是楼盘集中推房的时机，因此众多购房者期待这次家博会的到来搜狐网，希望通过家博会挑选到自己满意的房源。

    【昭示】

    供需失衡引发楼市三部曲

    因为家博会上主流房源缺失，让供需不平衡现象更加凸显。另外随着房价上涨趋势明显，成交量不断增高的影响，购房者开始出现好房难买到的担忧。于是抢购房源的现象在4月份开始频频出现，家博会后推出的宁波新盘都出现了抢购现象，如维科水岸枫情（查看地图）、南熏别院（查看地图）、滨江国际广场（查看地图）、格兰春天（查看地图）铂园新开楼盘排队预付定金；开盘前一晚购房者彻夜排队领号；开盘当天房源抢购一空等疯狂的抢购现象。宁波楼市也在家博会后由小阳春升级转变成暖春，并且从此开始有暖转热，演绎了回暖到升温再到火爆的三部曲。

    关键词之三：刚需

    海曙区4000户居民拆迁

    【事件】

    三区总共68万平方米的拆迁量

    从今年的4月9日开始，海曙区将启动该区历史上最大规模的一轮拆迁，涉及整整4000户居民，据悉，今年海曙区城市拆迁的区块共达15个，涉及房屋建筑面积近40万平方米，居民约4000户。其中包括鄞奉路区块、月湖西区一期、厂堂街、南郊路、横河街等重点区块，以及南站改扩建项目、轨道交通项目等涉及的拆迁区域，总建筑面积38万平方米。

    轨道交通1号线一期工程共涉及海曙区市府站、大卿桥站、控制中心、望春主变电所和望春站等5个拆迁点，拆迁住宅、非住宅共958户，拆迁面积10万余平方米，总拆迁量占轨道交通1号线一期拆迁量的一半。除了海曙外，轨道交通1号线一期工程鄞州段全长约6.3公里，途经该区高桥、下应、邱隘、五乡等4个镇（街道），涉及土地征用约1300亩，房屋拆迁26万平方米。江东区内房屋拆迁涉及区内170余户3.65万平方米的。

    综合海曙、江东、鄞州三区的拆迁量，总计为68万平方米，这是一个相当庞大的数字。

    【背景】

    宁波在不断新陈代谢中

    城市的发展是个新陈代谢的过程，老城区的改造尤其如此，今年动工的轨道交通1号线一期工程、海曙区“时光拐角，风尚无边”的月湖盛园（查看地图）项目和和义大道改建项目，给宁波市民的未来带来便捷和繁华的同时，也需要人们让出地方。仅仅海曙拆迁的总建筑面积就达到了38万平方米，加上江东和鄞州的拆迁量总共达到了68万平方米，而宁波市四区对住宅平均一年的需求量也不过是在200万平方米。

    【昭示】

    拆迁需求引发“换房”效应

    这68万平方米的拆迁户除了部分选择房屋安置外，大部分人选择了货币安置，拆迁需求和婚房需求并列为刚性需求的最强音。大量拆迁需求涌入楼市后，使得今年上半年的宁波二手房市场非常红火，今年三四月份二手房成交量屡创新高，创下5年来最高成交量。二手房成交量的增加，也直接和间接带动了一手房市场，不仅仅是一些货币拆迁的拆迁户去一手房市场购买新房，更多的是一些“换房”的客户在二手房市场出售了原来的住房，然后到一手房市场寻求改善型住房，引发今年楼市的爆发。

    关键词之四：恐慌

    4.18开盘日惊现“疯狂一日

    【事件】

    十多个楼盘一天集中开盘、加推

　　4月18日，甬城有超过10个楼盘选择在这一天集中开盘、加推或者公开样板房，光开盘的就有维科·水岸枫情、滨江国际广场、维科·南熏别院、学府名苑铂公馆等5家，各区域的标志性热盘集中于同一天开盘，在宁波楼市的历史上实属少见，被誉为“4.18开盘日”，抢购在各个案场上演，飙升的人气上演了甬城楼市“疯狂一日”。

    【背景】

    市民担心无房可买

　　春节过后，小阳春已持续了很长一段时间，宁波的房产市场已摆脱了前一年的观望气氛，以刚性需求为主力的购房力量，趁着传统购房旺季的到来开始释放，带动房产市场的升温，商品房市场和二手房市场均出现了大幅回升。

    3月，宁波市六区商品房交易量已达到2607套，比2月增加1259套，达到2007年平均水平，二手房月交易量达到共成交2903套，比前月增加1333套，达到2004年5月份以来最高水平。但是，在4月12日召开的家博会上，却鲜有可售楼盘推出，市民无房可买，刚性需求被进一步压抑。开发商们选择在家博会结束的次周开盘、加推，必然引发刚性需求的集中、恐慌性释放。

    【昭示】

    恐慌情绪在蔓延

    在4.18开盘日后，恐慌的情绪在甬城楼市逐渐蔓延开来：一方面是各楼盘的“一房难求”频现，使一部分刚性需求客户的心态更趋急切化，生怕买不到房子，开始四处找房；一方面是可售楼盘随着持续热销逐渐减少，使购房者的恐慌升级，这为后期楼市的越走越热埋下伏笔。

    从4月的情况看，大部分楼盘确实缩小了优惠幅度，部分有一定幅度的提价，能明显感觉到房价即将上涨的苗头，这预示着宁波楼市已经缓过劲来，在经过大半年的“恢复期”后，即将趁着旺季的到来，再次进入“上涨期”。

    关键词之五：狂涨

    锦绣东城二期飙涨3000元

    【事件】

    二期比一期涨了3000

    5月22日，颇受关注的雅戈尔锦绣东城（查看地图）二期开盘，推出的房源为二期北区即3#地块的房源，包括1幢小高层和5幢高层住宅共361套，楼盘均价从一期的9500元/㎡一下子飙涨到12500元/㎡，而且朝向好、建筑面积140平方米左右的房价每平方米更高达15000元以上，近40%的涨幅创下今年宁波住宅的最大涨幅。

    【背景】

    开发商有了涨价的底气

    在经历了四月底楼盘集中开盘之后，4月宁波市六区的成交量呈现量价齐升态势，开发商随着楼市回暖，资金回笼迅速，有了提价的资本和底气，虽然优惠幅度下降，价格上升，但楼盘价格普遍为陷入“恐慌”的购房者所接受。

    同时，随着东部新城门户区的奠基、定位为生态生活广场的门户地带的开发、轨道交通资金落定等利好因素，使得东部新城的区域价值得到提升，而锦绣东城为东部新城目前唯一的大型社区，享有稀缺的优势。”

    【昭示】

    周边楼盘跟涨成风

    在雅戈尔锦绣东城涨价后，周边的楼盘均酝酿着涨价，部分即将推出的楼盘更改开盘价，将11000元/㎡提至13000元/㎡以上，使价格与锦绣东城看齐，部分镇海新城的楼盘也称，可能在明州大桥建成后，对房价进行调整。

    趁着楼市的热销，部分涨价的开发商试图通过带动新一轮的涨价来解决2007年高价地的消化难题图行天下，也为自己创造融资环境，同时，开发商大打心理战，利用消费者买涨不买跌的心理，刺激消费者因担心房价将会继续上涨而跟进购买。不少业内人士担心，锦绣东城大幅涨价的成功，可能带来其他楼盘的“捂盘”、惜售，公开提价等一系列行为，从而带来一系列连锁反应。

    关键词之六：高价

    拍得联心地块成鄞州区新地王

    【事件】

    十几分钟地价翻番

　　6月1日儿童节，20家开发商聚集鄞州竞拍位于麦德龙旁的鄞州中心区成熟地段的联心-3C地块，经过21轮竞拍价格，雅戈尔击败其他开发商，以1161万的高价拍得该地块，楼面价格高达8700元。此番拍卖过程只花了十几分钟，联心地块的价值却在如此短时间内从起拍价500多万翻倍到1161万。

    【背景】

    开发商与土地的关系呈现出“僧多粥少”的状况

    一方面，购房者彻夜排队抢购房源、新楼盘开盘即可售空等现象比比皆是，房价持续上涨，成交量不断突破历史新高等显示着宁波楼市已经从回暖转向火爆。开发商卖房变得非常轻松迅速。另一方面根据宁波市国土资源局发布的2009年度城市建设用地方案，宁波市四区的住宅用地供应量大致在40万平方米左右，较往年供应量有逐渐萎缩状态，宁波开发商由2008年缺资金变成2009年缺土地，开发商与土地“僧多粥少”的情况在不断加剧。

    【昭示】

    “骨牌效应”牵一发而动全身

    在拍卖会结束当天，鄞州中心区部分楼盘封盘、即将大幅提价的消息就开始流传，同时不少开发商用直接或者隐晦的方式表示“价格调整在考虑之中”。在二手房市场，据21世纪不动产宁波26家加盟店的总体数据统计显示：6月1日至6月7日联心地块拍卖后一周内，二手房周成交量达172套，相比2007年高峰期最高周成交量166套，增加了6套，增幅为3.61%，也突破在此之前的2009年最高峰144套，增幅约20%。并且在一手房价格的带动下，二手次新房价格涨幅已经较大。本次联心地块的价格很可能成为一个高标杆，影响周边房价的同时，带动楼市再冲新高，土地价值会如同“多米诺骨牌效应”牵一发而动全身。

    关键词之七：松绑

    房贷松绑惠及开发商和购房者

    【事件】

    一系列趋向宽松的房贷政策出台

    根据宁波救市政策26条，在2009年，在宁波购房首套房，在90平方米以下可以享受首付两成，利率降至7折的优惠；而随着银行货币政策的进一步宽松，在宁波楼市，有些银行推出了在140平方米以下也可以享受首付两成的优惠，而且只要购房者把第一套房的按揭全部还清，第二套房的贷款也可以打7折。这些房贷优惠政策的出现大大刺激了购房者，给宁波楼市添了一把火。同时国家对开发商的贷款扶持力度也在加大。

    【背景】

    国际金融危机下的楼市困局

    2008年，在国际金融危机冲击下，宁波这个外贸型城市所受影响不能说不小，楼市尤甚，开发商举步维艰，因为对危机的悲观预期使得购房者观望。2008年，摆在开发商前的命题是资金为王，多家开发商资金链告急，这和银行实行货币紧缩的政策有关，2009年，开发商面前的命题变成了土地为王，开发商手里有钱和银行实行宽松的货币政策不无关系；对于购房者而言也是同样的道理，两会期间总理工作报告引发“二套房贷”要放开的误读效应，房贷转按揭、这些金融现事件层出不穷。

    【昭示】

    警惕银行贷款助推楼市泡沫

    在2009年6月1日，鄞州中心区一块地的拍卖上，吸引了超过20家开发商前来竞争，可以预想，开发商有了充足的银行贷款撑腰，未来拿地的热情和底气会更高，但是要谨防楼市过热开发商天价拿地，当地王频频出现的时候，楼市危机已经并不遥远了。而对于购房者而言，房贷的进一步放开，容易使得一些没有达到贷款条件的客户拿着银行的钱买楼或者炒房，而这是美国次贷危机爆发原因的雏形。