7月，是宁波楼市的传统淡季，但宁波市民的购房热情却丝毫未减。从宁波住宅与房地产网上的数据来看，虽然总的备案数量同6月相比有所下滑，但其根本原因是因为供应量的萎缩而并非入市心态有所转变。二手房交易也延续着火爆态势。21世纪不动产宁波区域各门店截止7月20日的成交量已经达到457套，日均成交套数和6月份几乎持平。值得注意的是，目前置业投资需求日益明显。正是因为房地产交易量和价格的飞速飙升，二套房贷收紧的趋势也更加明显起来。种种迹象表明，如果市场持续非理想的发展方向，又一轮的调整将不期而至。

    投资型需求成房产市场的支撑点

    往年，7、8月份是宁波房地产市场的淡季。天气炎热，市民的看房购房的热情也会减少。但从目前的成交数字来看，本月将持续6月份的成交态势。虽然一手商品住宅供应量有所萎缩，但投资需求转而瞄准庞大的二手房市场，因此总的成交量并没有锐减。

    本月市四区可供选择的住宅新盘可谓凤毛麟角，因此一有楼盘推出就遭到争抢。ART蓝海3＃、5＃楼7月2日开始内部认购，几天售罄。目前，宁波住宅与房地产网的备案数据表明，均价为每平方米一万三千多元。据了解，第二批房源的部分户型单价将超过一万七千元。即使这样，预定的行情仍然很好。

    从网上的备案数据来看，宁波东部板块楼盘价格纷纷超过一万三千元，比去年末至少增长了四、五千元，鄞州区的楼盘单价一般都在万元以上，个别房源已经接近两万元。市中心汇豪天下4#地块备案价格为一万九千多元，东外滩花园的备案单价在一万八千多元。

    这些房源都有一个特点，即高单价高总价，并非刚性需求置业者买的起的。二手房市场也印证了这样的购房趋势。21世纪不动产宁波各家门店截止20日的数据表明，在已经成交的457套房源中，住宅占398套，其中，超过90平方米的房源为236套；总价超过120万元的就有137套。可以说，目前拉动宁波房地产市场量与价的主动力就是改善兼投资的需求。

    业内人士表示，自2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调(房贷利率削减了189基点)，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。积极的政策加上被压抑的需求，这双重因素导致了需求在今年出现井喷。 4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型，而不是投资型购房。但自5月份以来，多方迹象表明投资者正重返市场，投资形购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力，由于担心房价会很快涨得让他们买不起，渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。

    另一方面，新建住宅销售价格涨幅逐月加剧。开竣工面积持续低迷，尤其是住宅新盘的推量却在下滑，预示着房价还将继续上涨。新开楼盘可以在十天左右时间内几千元地上调价格，就是基于需求远远超过供应的现实状况。与此相关的是，土地拍卖的行情也水涨船高，鄞州联心3C地块再创新高就表明了开发商对后市的良好预期。土地价格的飙升为房地产价格的再次上涨又提供了一个理论支撑，吸引更多更雄厚的民间游资进入房地产市场。

    过热市场可能引来新一轮的调整

　　种种数据和迹象显示，这次的房价上涨将比2007年来得更为猛烈，房价的一路狂奔和房地产交易量的井喷，不仅让很多市民感到迷茫，也让开发商、中介机构和代理机构都感到恐慌。因为经过了多年的起伏震荡，他们都清楚，这样的疯狂的态势必然会导致新一轮的调整甚至是政策控制。

    正是看到房地产市场有重蹈前年覆辙的危险，看到过分的流动性已危及楼市乃至整体经济安危，率先拯救楼市的杭州市又率先出台了“微调”政策，并且把矛头首先对准了需求一方，将购买第二套的首付提高到四成，利率按基准利率的1．1倍执行。据报道，杭州的房产投资客已达四成。

    在宁波，中国银行、建设银行、中国工商银行这些天都已经在调整，二套房贷政策开始收紧。有多家商业银行也在实施二套房贷收紧政策。银行取消了优惠的房贷政策并开始实施原来的政策，其中包括了第二套房贷的基准利率上浮10%，过去优惠30%的贷款政策取消。相当于利率上浮了40%，力度比较大。中介机构人士分析，如果房产价格没有15%以上的涨幅，那么买房投资就是亏损的。二套房贷的收紧，进一步增加了投资的风险，对于投资或投机需求是一种震慑。

    在保增长为主要任务的大环境下，2009年的房地产价格上涨，曾经做看作是拉动经济的一大助推力。业内人士认为，在短时间内出台严厉的房地产紧缩政策，全部将需求冰冻并不现实，何况，中央政府刚刚放宽房地产公司资本金限制。这次如果真的需要紧缩，也是先从抑制投资型需求着手，区别对待入市需求。总体而言，过热的房地产市场已经导致很多市民的不理性置业行为，只有相对平稳的市场环境才有可能健康、持久。