面对史上最严厉的调控，今年上半年与去年相比，宁波楼市价格较大幅度下滑的同时，销量反而有所增加，并随着调控的深入，楼市格局出现分化：刚需房热度依然不减，支撑着低迷的市场；40年产权房因“限”得益，走俏市场；豪宅去化步履维艰。

    据宁波搜房网数据监控中心监控数据显示，2011年上半年宁波市六区商品房成交20018套，比去年同期增加4411套，增幅28.26%；成交面积160.21万平方米，较去年同期增加14.90万平方米，增幅10.25%；成交均价13012.37元/平方米，较去年同期下跌1140.41元/平方米，跌幅8.06%。

    刚需房，热度不减，支撑市面

    自今年开春以来，因调控严厉，楼市陷入谷底，每月成交套数屈指可数。经2个多月的相持观望，至今年4月底，因好多楼盘以接近消费者心理价位开盘，一下子引爆了刚需，成为一道耀眼的风景。

    今年4月下旬，位于江北区中心的邻里花园在严控中率先试水市场反应，主打面积在100平方米上下的新房，价格在1.1万-1.5万元为主，开盘不久就去化80%以上。该盘良好的销售业绩让在观望中的房产商看到希望的曙光：如果房价格适中，需求依然有。

    新江北、城西、镇海新城、北仑新城等区域是近年来崛起的人居板块，也是刚需房源集聚之区域。今年4月以来，骆城芳洲、华晨雅苑等镇海新城项目相继开盘，其中骆城芳洲于4月底公开发售的750多套房子，至今销售逾六成。于5月15日公开发售的泰丰·半岛悦城，为宁波城西高档品质精装楼盘，共推出358套房源，面积介于88-139平方米，实际均价只13000元/平方米左右，该楼盘当天就去化了一半多。

    新江北的万科·云鹭湾，多层带电梯，户型大多以刚需为主，因此，自5月下旬份亮相以来，均价1.6万元，至今销量过半。北仑的世茂·世界湾二期，推出的刚需房也走俏市场。

    据了解，在宁波面积90平方米左右的刚需房，历来为市场供不应求的紧俏房。在宁波除了每年有近2万对青年人结婚外，近几年，旧城拆迁量、城中村改造力度创历史新高。外加，象山、宁海、奉化等郊县人口大量向市区靠近，新宁波人的源源涌入，刚需房需求量庞大。而90/70政策在宁波执行到位，恰恰为本次全面而严厉调控的楼市留下一个巨大的市场缺口。

    自2007年起，宁波市全面推行90/70政策，即在开发商品住宅时，面积90平方米以下的房源要占整个项目的70%以上。因此，今年新推出的楼盘多为2007年后拿地的刚需房。即使是豪宅开发因受到90/70政策的制约，也有数量不菲的刚需房。比如，维科·上院的D区、荣安府等高端豪宅90-140平方米的房子就占有不少的比例，且因为这些豪宅地段好、配套佳，价格又相对较低，成为刚需市场的一大新宠。如，维科·上院D区于6月下旬推出样板房后，因地处名校学区，配套上乘，价格又偏低，意向客户非常踊跃。

    40年产权房，因“限”得益

    今年上半年，宁波楼市的一个亮点，即昔日处于尴尬境地的40年产权房，因不属于本次调控的限购之列，反而成为不符合购房条件的外地人以及投资客看好的“香饽饽”。

    宁波自去年5月中旬开始，叫停商务用房改住宅，那些已通过规划审批的“商改住”40年产权房，成了稀缺性的“准住宅”。尽管那些“商改住”项目，从居住条件而言，存在着生活配套不全、物业费用贵、办公与居住混用、产权年限短等先天缺陷，但强大的购买需求掩盖了这些缺陷。尤其受到限购的外地人、投资客的青睐，在宁波住宅市场遭遇“严寒”之时，这些“准住宅”助推了楼市的“火热”。

    位于宁波东部新城核心的雷迪森·嘉恒广场白金精装SOHO于7月2日发售，面积在50-70平方米，国际一线品牌全精装，可拎包入住，“裸价”仅1万元/平方米起。开盘当天还推出了超值七重优惠，累计最高可享近3000元/平方米优惠。此次共推出300余套房源，当天就消化了九成多。

    和美城2号楼“欢宇”经宏大的造势后，于6月底在高新区闪亮登场，主力户型为70平方米的三房精装户型，均价14000—15000元/平方米，因拥有会所、商业街、运动场等“不是住宅小区胜似纯住宅小区”的建筑与配套等优势，且加上一次性付清可尊享1200元/平方米的优惠，因此，出现了今年首次凌晨排长队购房的火爆场景。和美城所亮出的394套房源，当日就基本告罄。