调控，可以说是2011年楼市的关键词。在房产调控的大环境下，宁波房价究竟发生了哪些主要变化？还将发生怎样的变化？对此，记者在宁波房地产市场进行了一番调查采访。

　　新盘亮相普遍低价入市
　　老盘续推房源多采取打折优惠

　　进入年末，宁波多个楼盘都调低价格开盘，以价换量，“打折促销”成为楼市主旋律。

　　据中国指数研究院发布的11月报告，宁波住宅价格环比下跌2.25%，环比跌幅属全国百城之首。宁波楼市成交量依旧处于底位，11月底，市六区可售商品住宅库存套数接近2.5万套，再创历史新高。

　　开发商从最初的“三重礼”、“五重礼”等令人颇费脑筋、还得琢磨是真优惠还是假优惠的初级行销手段，过渡到万科城干脆以低于业内预期价三四千元入市，更有“青苹果”打出了“血拼”、“跳楼”等楼市罕见的促销广告。“领秀熙城”更狠，“无理由退定”计划承诺，只要客户成功下定，即可享受无须任何理由就能退房退定金的权利……

　　五花八门的促销表象，意味着宁波房价在“血拼”后已经“跳楼”？

　　相对于开发商以前的期望值来说，绝大部分新推楼盘，其实际成交价确实比预定价格普遍下降了10%~30%。

　　宁波万科总经理助理缪川告诉记者，业内曾预计万科城开盘价格平均为每平方米1.5万元，但推出时成交均价却在1.1万元左右。缪川特别强调，他们只是按照市场实际情况，以及企业自身发展需要作出的销售决策。

　　同样，近期开盘的苏园，既有地理位置优势，又有“学区房”概念，还有雅戈尔置业的品牌支撑，被业内人士誉为“在户型和套型设计上堪称完美”的名盘。在2个月前内部讨论时，开盘价大都认为应在每平方米2.1万元～2.2万元，而开盘均价则在1.85万元左右。

　　说白了，这几个月推出的房源，如果没有调控政策的作用，售价起码要贵20%～30%。

　　最痛苦的是那些既想降价又不能明降的房产商。

　　高新区有一个楼盘，4月开盘，场面火爆，此后开发商玩了一把“低开高走”的老套路，将均价上调1000多元，谁知紧跟的几条调控政策一叠加，房子卖不动了。一星期前，记者到售楼处探访，真正应了“门庭冷落车马稀”这句话，黑灯瞎火的售楼大厅，坐着几个满脸落寞的售楼小姐。她们说，该盘自从上调均价后，好几个月的销量吃了“鸭蛋”。东南商报8月举办房展会，老板试着以低于首轮开盘价的房源搞了个促销活动，几天就去化了20多套房子，但老业主纷纷要退房，没办法，降价促销的热情被浇灭了，老板只能筹划先将套型小的公寓房，两套改成一套卖。

　　记者在多个楼盘探访发现，宁波新开楼盘价格上涨势头已被封死，价格实际上已比开发商预期价位下跌10%～30%，老盘续推房源打折优惠已成普遍态势，房价回归到半年前甚至一年前的开盘售价。部分楼盘特别是公寓楼，其优惠幅度最大，下跌态势更加明显。

　　什么样的价格才算合理
　　“房产只涨不跌”的理论需抛弃

　　调控的前期基调是遏制房产价格过快上涨，后期的基调是使房产价格合理回归。对此，一家房产公司总经理有点“想不明白”：“什么样的价格才叫合理？房价回归到一年前、两年前，还是10年前，才叫调控到位呀？”

　　眼下，开发商必须抛弃“暴富”心态和“房产只涨不跌”的理论。抱着一颗“有赚有亏”的平常心，就能理解“合理回归”的良苦用心了。

　　以国际标准的房价收入比、房价租金比等指标作参考，加上中国城镇化进程特快，人口红利特诱人，国人置业理念偏特殊等溢价系数，再加上各地土地成本的刚性支撑，去谋求行业平均5%～10%的利润率，也许就能找到“合理回归”的价格区间了。

　　一位资深媒体人士告诉记者：“这种合理回归的本质并不是具体回归到什么年代的房价，而是回归到剔除投机和投资需求，使房屋真正凸现其居住属性所裸现出来的实际供求关系并形成的成交价格。部分人对‘限购限贷’的不理解，则是被政策“深套”后的本位反应。”