今年宁波楼市整体成交量的回升，已是定局。而与此相呼应，商品住宅库存量的下降也颇明显。据透明售房网数据统计，截至10月底，宁波市六区商品住宅库存套数为21839套，创今年以来新低；相较去年12月底最高时候的25313套，减少约14%。

　　在这样的数据面前，开发商开始放言“房源供应将趋紧”，购房者也开始担心“再不买就买不到房子”。那么，宁波楼市后续商品住宅供应形势到底如何？鄞州区住建局新近作出的一份分析报告，或可在一个侧面回答这个问题—仅鄞州一地，未来三年即可供应逾2.6万套商品住宅；而2010年和2011年，市辖六个区的商品住宅总销售套数，也不过2.8万套。

　　仅鄞州区三年内供应无忧

　　在近几年的宁波楼市格局中，鄞州新城区颇为抢眼。

　　鄞州是近些年宁波楼市房源供应的“主阵地”。鄞州区住建局统计数据显示，从2007年至今年三季度末，鄞州区商品房新开工面积超过1200万平方米、竣工面积超过1000万平方米，房地产开发投资超过700亿元———这要占到宁波市房地产开发投资总额的22%多。此外，统计还显示，从2007年至今年三季度末，鄞州区所售商品住宅总套数接近5万套，占到市六区同期总销售套数的35%多。

　　而这样一个主阵地，楼市供需状况如何？鄞州住建局分析报道指出，截至今年三季度末，鄞州区还有可售商品住宅房源约120万平方米、9273套；同时，该区还有已开工但尚未预售的商品住宅项目约82万平方米、6246套，已拍卖、未开工土地中方案通过会审、计划开工的商品住宅项目178万平方米、1.5万余套。

　　考虑到已通过方案会审的商品住宅项目限于开发进度，可能只会贡献70%的供应量，鄞州区住建局方面因此预测，未来三年，鄞州区可供销售的商品住宅约325万平方米，计房源2.6万余套。

　　另外，据鄞州区住建局统计，该区还有土地已拍卖、但尚未进行方案会审的商品住宅用地约920亩；这批土地按各自容积率计，约可建商品住宅105万平方米、8700套。

　　而从2007年以来至今年三季度末，鄞州区共销售商品住宅552.1万平方米、49262套。平均下来，差不多每年的商品住宅销售面积接近100万平方米，套数8500套左右。以此需求量对照，显然鄞州区未来三年的商品住宅供应颇宽裕。

　　业界相信商品住宅供应会继续宽松

　　事实上，鄞州区潜在的2.6万多套的商品住宅供应量，也差不多够市六区两年之需了———市房产交易中心数据显示，2010年和2011年两年，市六区共销售商品住宅2.8万余套。

　　“从前两年土地成交情况看，未来三年，镇海、北仑两个区的商品供应量可能也不会比鄞州区少多少。再考虑市场回暖后，政府推地力度会加大，相信接下来宁波商品住宅的整体供应形势，还会维持相对宽松的状态。”本地一房产代理机构市场调研人士认为。

　　土地供应“加量”之势，已经显露。记者从鄞州区相关部门了解，目前该区已经准备将2200多亩的商品住宅用地陆续供应市场；其中，在鄞州新城区范围内新增商品住宅用地接近500亩，按各自规划容积率计算，约可建商品住宅80万平方米；另在城西、姜山、邱隘等地，也有450余亩的商品住宅可供推出，可建商品住宅规模则超过55万平方米。“今后五年，鄞州商品住宅用地的总供应量，应该会达到5000亩左右。”知情人士透露。

　　商品住宅套型结构趋大需警惕

　　尽管宁波商品住宅的供应暂时无忧，但业界人士也指出，从当前市场上库存房源的套型面积看，适合刚需的房源仍需增加。

　　鄞州住建局统计显示，至三季度末，该区可售商品住宅的平均套型面积接近130平方米/套，而更有15%的房源面积超过180平方米。市房产交易中心统计数据也显示，在9月底，市六区可售商品住宅的户均面积达147平方米。“这说明今年以来中小套型房源确实卖得比较好，现在市场上留下来的基本上是大套型、高总价的房子。”一房产公司销售经理表示。

　　有鉴于此，业界人士认为，相关职能部门有必要在楼盘审批环节、土地规划指标确定环节，有针对性地强化、提高中小套型房源的比例，以免接下来此类房源供应的短缺。“如果新推出的房子都是大套型的，即便整体供应量很大，但最终还是无助于购房需求的满足。”