2009年上半年，中国楼市上演了一出由开发商、购房者、机构、银行共同演绎的跌宕起伏的大戏。年初还有机构称，全国的住宅库存至少要两年才能出清。在此预期下，认为房价至少跌三成的行业人士大有人在。然而仅过了四五个月，市场却已开始为未来的供不应求而担心。

    经历了冰火两重天的洗礼，国内的房地产企业群体是否正在演出一场地产版的“凤凰涅槃”？下半年楼市将发生哪些变化？开发商是否已经做好了准备？

    复苏·市场表现

    多个企业销售过百亿

    据戴德梁行的最新报告指出，可能只需要再花3个月时间，楼市就可以清完库存。而上海、杭州等城市的新房库存已告急，政府部门正力促开发商加紧扩大供应量。

    国家统计局统计数据显示，上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。

    去年全年销售超过100亿元的房地产企业不过10家，而今年刚过一半多，破百亿的房地产公司就已超过10家。在第一梯队，中海、保利、绿城、绿地等房地产公司的销售额已经和万科一步步接近。在第二梯队，销售额超过百亿元的房地产公司也越来越多。

    与此同时，开发商还通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段强力补血，一个个养得“兵强马壮”。

    国家统计局统计数据显示，房地产开发企业上半年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%。其中国内贷款、定金及预收款的增幅分别达到32.6%和27.7%；个人按揭贷款更是增长了63.1%。

    复苏·暗藏隐忧

    捂盘埋地雷炒地吹泡沫

    在过去的几个月里，很多开发商迎来了历史上最好的销售季节，有的企业销售量和销售额还创出历史新高。但在市场迅速回暖的同时，部分开发商却又开始不理性起来，不仅自己悄然埋下“地雷”，也给整个行业的发展带来了隐患。

    “捂盘”便是这些“地雷”中造成社会影响最恶劣的一个，其目的自然是为了涨价。自今年5月份以来，频频有媒体报道开发商的“捂盘事件”，其中不乏排名全国前十的房地产企业巨头，引起了消费者以及社会舆论的强烈不满，甚至有消费者提议不再购买这些捂盘开发商建造的房子。

    开发商的捂盘行为，不但危及自身品牌的诚信度和美誉度，同时也引起了监管部门的高度重视。北京、上海等地的地方政府近来连出重拳，严控捂盘。

    与捂盘、涨价同时出现的，还有一个个“地王”。自5月份北京广渠门外15号地块以挂牌起始价的3.42倍成交后，全国各地“地王”就不断涌现。央视二套《今日观察》统计，截至7月底，全国各地拍出的“地王”已超过10块，其中包括兰州这样的三线城市。

    值得注意的是，上半年有实力高价买地的大部分是央企，其中不乏主业非地产的央企。这些央企花高价买地的动机被认为是用信贷资金 “炒地”，以避开通货膨胀。有经济学家担心，央企“炒地”现象频繁涌现会吹大房地产行业的泡沫。

    土地市场“国进民退”，更令业内人士担心自由竞争的格局会消失。蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)表示，如果这一趋势下半年仍将持续，那么未来的整个行业将是国资一家之天下。而一旦出现国企垄断，将不利于整个行业的发展。

    复苏·政策出手

    信贷传出收紧信号

    地王、捂盘、涨价……市场刚刚复苏阶段发生的上述异常情况，引起了决策层的高度关注。近一两月来，一系列的宏观调控政策接连出台。如银监会新闻发言人廖岷表示，已严格要求商业银行对于消费者购买第二套住宅，必须确实运行四成以上自备款的政策。

    与此同时，上海、北京等地的地方政府也出台系列政策，打击开发商的捂盘行为。近期上海开始执行《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。上海市房管局还重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。