全国房地产市场7月份以来呈现两大特点。

　　一是出现成交萎缩的迹象，一线城市尤为明显：深圳环比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%。

　　二是7月份与8月初，一线城市豪宅成交量上升，导致短期的价量齐涨。从周期看，房地产市场已经处在豪宅与投资客主导的风险位置。

　　房地产市场上升的节奏非常明确，开始是成交量上升、房价小幅攀升，随后是成交量大升、投资客逐步进入，紧接着是豪宅成交上升投资客主导、房价到达高位，然后是成交下降、投资客撤出，最终导致刚性需求被抑制、回到谷底。目

　　前投资客主导、价升量跌，是很明确的风险信号。

　　一些春江水暖鸭先知的房地产商开始大规模推出楼盘。8月广州推出的楼盘比7月骤增，中心六区新推楼盘的个数接近“五一”黄金月的六成。这说明，从房地产商的判断来看，目前处于风险区域，处于价格高位，此时推出楼盘是最佳时机。

　　捂盘惜售与大规模推房，在前期储备相同的前提下，主要取决于房地产开发商对后市的判断。

　　购房者不应被假象蒙蔽

　　8月的前两周，深圳一共有9个楼盘入市。深圳国土房管局网站的数据显示，截至8月17日上午11时，除了两楼盘获得八成成交之外，其余楼盘销售率均在四成以下，个别楼盘仅仅录得一成成交。而开发商对外宣称的销售率，多在六成以上。两个数据相差悬殊，固然有录入滞后的因素，但也反映房屋成交量存在虚增的可能，最终法律意义上的成交才能说明问题。

　　最立竿见影的是政策风险，房地产开发商大部分是调控政策主导下的徘徊者。

　　银监会收紧二套房贷，发出收紧房地产投资比例的信号；中央多个部委警示楼市风险。除了银监会、央行外，发改委对当前楼市发出预警，国土资源部在全国范围内展开新一轮严查“地王”的风暴，国家统计局、国税总局也在8月接连发文，对楼市表达了担忧。

　　多部门对房地产密集表态，显示对楼市风险高度重视。而中国房地产业协会副会长朱中一忠告房地产开发企业，当前中国楼市已回暖，开发企业一定要冷静判断形势，不要助推楼市的涨价，要以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。对家里人关起门来的忠告，必须重视。

　　地方政府逐步改变此前的助推房地产价格的态度：比如，上海市委书记俞正声在接受采访时表示要加大供应控制房价，北京在政府投资的带动下，1-7月完成房地产开发投资1205.1亿元，同比增长26%，7月完成开发投资303.3亿元，同比增长87%，但比6月略有下降。广州市同样强势，8月10日，广州市国土房管局迅速采取措施：广东中莱投资公司2007年以44.75亿元拍得的地块迟迟不开发，被强制收回，并没收拍地时的8000万元保证金。

　　从投资收益角度看，虽然央行表示货币政策不变，但是不表示能够容忍房价泡沫大涨，可以预计，只要实体经济有所好转，货币政策就有腾挪的空间。只要加息四次以上，只要开征物业税正式试点，市场收益预期就将扭转。

　　目前继续炒地、炒房，将遭遇政策、市场与预期的三重风险，如果说央企还有博弈的成本，普通投资者又有什么必要接盘当炮灰呢？