大部分专家建议：要断定是否做低房价，先将装修款和裸房价分离
 

　　面对做低房价现象，专家建议修改目前的相关规定加强对中介主动做低房价的处罚手段。

　　做低房价避税不但有可能在交易时被评估公司发现而“退回”补缴税款，还会因此带来买卖双方因不履行合约产生的法律纠纷。

　　上海楼市的再度火爆、房价加速上涨导致二手房交易过程中毁约情况频繁出现。卖家发现房价上涨后，认为房子“卖便宜了”而提出毁约，买家一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。此时，双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由，并依此要求判定做低房价的合同无效。

　　随着类似案件不断增加，8月18日，上海市人民检察院第一分院组织相关各方进行一场关于房屋买卖纠纷中因做低房价等因素引发的“同案不同判”专题讨论。三个做低房价合同毁约案的不同判决意见引起各方热议，当天的讨论会上，专业人士指出，房价上涨过快实际上是类似纠纷的主因。而在整个规范交易的过程中，由于尚缺乏对中介行业出现做低房价行为的具体处罚手段，因此对其行为规范应该提上议事日程。

　　针对交易双方将装修款剔除出交易总房价的行为，与会人士也建议，不妨将装修款项与原房产价格分离。

　　此外，二手房交易过程中做低房价避税行为如何监管，买卖双方及中介公司应该各自承担何种法律责任？发现做低房价的行为后，相关部门有否行政处罚权，若有的话该作出何种处罚决定，若没有又该如何在制度建设上对政策法规予以完善补充？在18日的研讨会上，与会的法院、检察院、市住房保障和房屋管理局、市房地产交易中心、税务局及法律专家们也各抒己见发表各自看法。

　　毁约起因

　　房价上涨过快

　　明明签订了房屋买卖合同，但由于房价上涨，房屋买卖的卖家出现毁约现象，不愿继续履行原合同，拒绝办理产权过户手续等，由此引发买卖双方的纠纷近期频频出现。仅以南汇为例，原南汇区法院受理的房屋买卖纠纷类案件大幅增长，近两个月来，该院已经受理此类案件36件，同比增加近2倍。

　　上海市房地产交易中心副主任陈涧波表示，造成类似要求申请合同无效案件的最主要原因就在于楼市的过快上涨。由于二手房交易从合同订立到完成过户需要一个多月甚至更长时间，短期内房价的迅速变化会导致卖家出于自身利益考虑毁约，从而造成纠纷。

　　2009年上半年，上海楼市在经历了1、2月的低迷，3、4月的略有回暖后，在5、6月开始进入疯狂。6月上海楼市周成交均价创下了自去年7月份以来的53周新高,距离历史最高房价仅相差380元/平方米。经过7月的小幅调整，上海楼市实际成交价就在8月中旬突破了历史最高均价。据佑威楼市通系统提供的数据显示：8月10日至8月16日，上海商品房成交面积46.98万平方米，环比前周增加6%；成交均价为20563元/平方米，环比上涨14%。其中，商品住宅成交面积39.09万平方米，环比增加13%；成交均价为19991元/平方米，环比上涨17%。

　　双重标准

　　非普通房技术性做低

　　陈涧波表示，产生做低房价案例的背景原因在于，由于目前政府出于调控以及鼓励普通住房消费的目的，出台优惠政策对商品房进行台阶收费标准，普通房和非普通房的纳税标准差异较大。对于很多购房者来说，非普通住房如果全额纳税，则各种税额将达到房屋交易总价的10%以上。

　　因此，这部分房源在交易过程中就会出现故意采取一些技术性处理的手段，将房价报低满足普通住房的标准，从而达到降低交易成本的目的。

　　由此产生的现象是，很多房产交易过程中，交易价格和最后的纳税申报价格之间会存在一定差异。陈涧波透露，按照交易中心的统计显示，目前全部交易中70%的住房属于普通商品房，其中应该有相当一部分原本刚刚进入非普通房范畴的房源在经过技术性处理之后，重新成为普通房进行交易。

　　其实，在国家出台优惠税收政策之前，二手房交易过程中的做低房价现象也屡见不鲜，其中大部分是在豪宅交易中做手脚，达到逃税的目的。就记者所了解，北京、上海等大城市的中介都会和买卖双方串通，一套高价房的价格做低幅度甚至可达20%左右。

　　征税管理

　　采取就高不就低原则

　　上海市地税局政策法规处水启裕表示，目前房地产税收采取的是“先税后证”的操作方式，也就是说，交易双方必须在完税之后才能够办理房地产权使用证。

　　陈涧波指出，在实际操作过程中，税务部门已经解决了交易价格和纳税申报价格之间的问题。

　　据悉，税务部门有一套根据市场以及周边房产交易价格确定的内控价格标准，也就是缴税标准，另外的价格标准则是交易合同的价格，目前房地产交易税费一般采取就高不就低的原则。

　　也就是说，如果交易合同价格过低，税务部门也会要求你采用税务内控价格标准来进行缴税，如果购房者存在异议，则可以提出由评估公司对房产进行评估。

　　实际上，今年以来，随着交易量上升，各地房地产交易中心已经有指定评估机构进驻。而类似评估机构也负责对于房产交易价格的认定。相关评估机构内部都有一套来自财税部门的房源成交价格记录系统，一周更新一次，沪上各小区房源的最新成交价格都记录在系统内，这也是评估机构对二手房成交价进行评估的数据来源。

　　装修款项

　　目前计入房屋总价中

　　在讨论如何判定做低房价的实际情况时，大部分专家认为，考虑到二手房交易实际情况，相关部门应该将装修款和裸房价分离。

　　上海市住房保障和房屋管理局法规处李国华表示，一般认为，二手房买卖属于自由合同，原则上只需要符合双方真实意思的描述，双方约定的房价取决于很多因素，房管局方面很难对房价部分进行审查。

　　与此同时，李国华表示，在房价内容方面，分解是否违法也是一个需要讨论的内容。

　　记者了解到，现在法律对于房价的内容没有明确规定。但是在具体税收操作上，却是有着明文的规定。2007年6月，上海发布“关于转发《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》的通知”显示，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

　　按照国外的标准，将房价部分拆解成装修款以及原房产价格两部分，分别订立合同计算价格是属于合理避税的一种行为。

　　在当天讨论会上，多名与会者都对于装修款是否计入总房价提出疑问，多数专家建议，将装修部分和裸房价进行分离，不成为计税的基数。分离的目的是以免造成税额过高，增加购房者的买房负担，影响政府促进交易的本意，但也应该掌握一个核定比例。