现实回报下滑不敌未来“增长诱惑”

    上海商业地产暗流涌动。

    在前七月各类商业地产的租金和成交频频下滑的同时，8月伊始，各路资本不约而同地开始在上海高调布局。因回报率持续偏低而显得沉寂的上海商业地产，由此大事频频：北军南下，SOHO中国首次进入上海商业地产市场；国企搬迁，中国商飞公司正式入驻以4.6亿元价格自购的商飞大厦；本土企业发力，老牌沪企上海新梅即将开出苏州河北岸最大的时尚购物中心。

    25日下午，坐在刚落成不久的甲级写字楼时代金融中心的38楼办公室，国内商业地产上市龙头世茂股份(600823)的董事长许荣茂告诉中国证券报记者，市场普遍对于商业物业转暖的心理预期不足的眼下，正是进入和做强商业物业的大好时机。由于此刻的商业地产和资产的价格并不高，企业绝对要抓住这个机会多买土地和多谈项目。他乐观预计，这个适合企业“低吸”的“窗口期”下半年还将延续。 
 
    回报下滑与投资加速并存

    与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比，上海商业地产上半年的表现堪称萎靡。在刚刚过去的7月，上海商铺市场成交价格跌至1.29万元/平方米，环比下跌7.43%，办公楼成交则减至11.88万平方米，环比下降16.32%；至于租金，二季度浦东租金环比下跌8.5%，浦西则环比下跌10.5%。7月上海甲级写字楼租金为7.99元/平方米/天，价格微降1个百分点。

    国务院发展研究中心研究员任兴洲上周末在上海的“商业地产博览会”上表示，上半年商业地产和住宅地产可以称作“冰火两重天”。据中国房协统计，上半年商业地产销售面积下降的城市有16个，北京、上海、深圳等城市的商业地产延续了租金下降的趋势。上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11%，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商业地产供应量减少，空置率达到23%，同比增长3.4%，CBD租金和零售物业租金下降均较大。

    但萎靡不振的数据却被独具慧眼的企业看作是双刃剑，租金回报率、成交价格和成交量下滑的背后，涌现着各路资金寻觅“反周期”入市的良机。上海市投资学会副会长陈湛匀表示，商业地产需要反周期做——经济低的时候一定要有高的做法。他举例称，商业地产大鳄新鸿基在经济周期好的时候，就拼命抓销售；当经济处于低点时候，就抓租赁，靠左手销售、右手租赁，17年中一直高居香港股票市场市值十大地产公司之首。

    旗下也有香港上市公司的许荣茂便是“反周期”操作的赞成者，他表示，商业地产的走强是必然，只是和住宅市场有“时间差”而已，“经济一旦回暖，不会一边独冷一边独热，只是有的领域快一步，有的领域慢一步”。

    上海统计局人士透露，1-7月，上海房地产开发投资777.15亿元，比去年同期增长0.9%。其中，上半年火爆的商品住宅市场的背后，新增投资为451.37亿元，比去年同期下降6.2%；而表面平淡的办公楼市场投资103.8亿元，增长8%。据统计，加上商铺和其他物业投资，住宅市场外的物业投资已经超过300亿元。

    “价值洼地”

    一位资深商业地产研究人士25日表示，目前上海新天地项目的“慢炖”模式已经成为商业地产玩家的共识，大家提前布局的主要理由：一是做好拉长回报周期的准备；二是着眼于当前与住宅市场已经形成巨大价差的商业地产价格。

    上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示，相对于住宅市场，目前上海的商业地产供应量充分，甚至市场上常常会出现商业地产项目销售价格低于同区域住宅的现象。这样的市场状况，对于有商业经营能力或购买能力的投资者来说是不可多得的机会。