上海房地产圈内的大多数人都不会忘了苏宁环球这个公司，甚至有人很忌妒，“这家伙实在太幸运”。

    上周末，苏宁环球以底价拿下上海长风生态商务区的一幅黄金商业用地，而在同一天，包括万科、金地、华润等众多大鳄在内的几家住宅开发商，为了上海郊区的几幅宅地争得“头破血流”。

    说苏宁环球幸运，不仅仅在于它能在此时底价拿地，还在于这家曾经拿下了上海迄今为止的单价地王——南京东路163地块，随后幸运地退回了这幅前途未卜的土地。而本报掌握的最新材料显示，2005年至今四年多在全国产生的50幅地王中，超过一半尚未解套！

    “那些把房地产企业今年频频融资理解成是为了争夺地王的人，绝对是对开发商和这个行业缺乏基本认识的。”在日前搜房“滨江豪宅购房圈”成立仪式上，一位近期频频在 上海多幅地块争夺中现身的开发商负责人告诉记者，“‘不幸’拿到地王的房企哪个不是无奈而又惴惴不安的？”

    五成以上地王至今尚未解套

    据克而瑞系统的信息，2005年—2009年上半年，有74%的地王地块分布在2007年和2009年上半年。其中五成地王迄今仍处在未开工状态，绝大多数集中在2007年。“开发商资金紧张，地价房价比高，无盈利空间，是延迟开工的主要原因。而地价款高昂，无力开发，也导致了开发商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。往昔不少地王生存状况不容乐观。”

    2007年是全国土地市场成交最为火热的年度之一，各大企业竞相拿地，全国产生了几十幅地王，面粉贵于面包的现象频频出现。2007年三季度开始，房地产市场遭遇了最为严厉的一次宏观调控，加上金融危机严重影响，楼市成交量大幅下滑，开发商资金链普遍绷紧，对高价地王根本无力开发，导致大量的地王地块被闲置。

    这类地块中，仅在2007年一年中，就包括了北辰实业联合北京城开竞得的长沙开福区新河三角洲地块、九龙仓在成都买下的锦江区红星路地块、德发国际联合天泽发展竞得的杭州杭政储出[2007]73号地块、重庆尖置房产购入的重庆江北区桥北村及中兴段1号地块、华润置地[15.90 -4.22%]在武汉买下的CBD地块-01等等。

    历年各大典型城市成交的50幅地王地块中，仅有13幅地王地块当前已经处于销售阶段。值得注意的是，这些销售的项目中，70%地价房价比在50%以下，仅有不到两成地价房价比在70%以上。这从反面恰恰说明，过高的地价房价比，成为地王未能开工、迟迟不能解套的重要原因。

    地王地块中有极少数地王项目虽然也如期上市销售，但部分项目不仅没有盈利，而且还极有可能亏本，属典型赔本赚吆喝。

    其中，重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建安成本、管理费用等其他税费，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本；恒大地产集团在成都所开发的恒大城项目，土地成交楼板价为3158元/平方米，项目售价4120元/平方米，地价房价比高达77%。 

   “能够盈利的地王地块，地价房价比全部在50%以下，部分甚至更低。”该分析师指出。

    前车之鉴：房企新增土储谨慎

    沪上开发商资深人士柴一峰指出，“新增土储，对房企来说，既是机遇也是挑战。而过高价格揽入地王，多半是个套，如何解套，要看各家企业的本事和际遇了。”

    据公开数据统计，虽然二季度以来土地市场成交量日趋火爆，但30家主流房企上半年新增土储与2008年同期相比，出现明显下降。今年上半年，30家主流房企新增土地储备建筑面积约2023万平方米，较2008年同期约4372万平方米大幅减少53.73%，新增土地储备投资额约516亿元，同比减少34.43%。

    一个值得警觉的趋势是，今年上半年房企新增土储同比下降，主要源于一季度大部分房企土储处于停滞状态，二季度之后，随着房企销售资金回笼加速、融资渠道逐步打开，加上各地方政府在土地供应上增量提速，土地市场走向新高的趋势已显现。

    统计显示，30主流房企一季度共新增土地储备建筑面积约218万平方米，新增土地储备金额仅约14.38亿元；二季度这些企业新增土地储备建筑面积1180万平方米，环比增长441%，新增土地储备金额约280.22亿元，将近一季度的20倍。

    随着各地新地王纷纷出现，不可否认，部分开发商已经出现了拿地不理性的苗头。

    如果房地产市场再次遭遇到国家的宏观调控，该部分土地可能又会遭遇2007年地王被退地或被闲置的命运。

    进入下半年，信贷政策微调信号（8月信贷规模继续萎缩已成定局）、从中央到地方已启动的新一轮土地调控、房价攀高情况下成交量逐步萎缩等等，很多新信息指向一点，房地产市场下半年开始，面临的各方面环境不如上半年，调整压力在累积。

    地王是个机会很大、危险很多的“套”，当五成的老地王尚未解套时，今年已新增及下半年可能要出现的新地王，必须小心，要考虑解套的问题了。