迪士尼项目一旦获准落地上海，最先收益的产业莫过于周边的房地产业。此前股市多轮迪士尼概念炒作中，在川沙和南汇拥有土地的中华企业、中路股份屡屡受到追捧。然而，房地产行业人士却普遍不看好乐园带来的土地升值效应。数据显示，迪士尼板块附近的住宅价格仅仅与上海楼市的平均涨幅持平。而分析师对当地土地估价也就是楼板价5000元/平方米，这一价格与上海其他郊区如嘉定的楼板价相去甚远。

　　究竟是资本市场过高估计迪士尼的利好效应，还是当地的房价目前被明显低估。《每日经济新闻》对此前被热炒的迪士尼“地产标杆”——中华企业等上市房地产公司展开实地调查，试图探询迪士尼落户上海对他们所拥有土地升值的影响到底有多大。  

　　拥地虽多  与迪士尼不算接近

　　“南汇区的洋山国际深水港和临港新城与迪士尼乐园、浦东机场连成一片，中华企业在此拥有几千亩的土地储备。当前活跃的迪士尼概念股加起来的土地面积都不及中华企业一家，中华企业堪称‘南汇地王之王’。”而在南汇并入浦东之后，“南汇地王之王”或许要变成为“浦东地王之王”。

　　根据北京首证的调查，中华企业在南汇区和浦东拥有的土地储备分别有：占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米的“印象春城”；航头镇占地34万平方米的  “南郊中华园”别墅；以及南六公路附近的三灶镇曙光村6/2丘地块占地14.54万平方米并即将开发的项目；另外浦东花木镇三街坊42丘地块占地面积3.1万平方米的一个项目。

　　统计数据显示，中华企业在整个合并后的浦东新区拥有85万平方米的土地，形成对迪士尼乐园的包围之势。上述数据发布后，这家上半年营业收入仅较去年同期增长15.93%的上市公司，在6月之后曾一度成为众多机构偏爱的投资对象，股价由6月份的14.2元上涨至7月最高的20.2元，而在昨日又重新回到13元左右的价格，演出了一波“过山车”式的行情。

　　但是，无论是印象春城、南郊中华园以及花木镇三街坊42丘地块，与迪士尼乐园并不属于同一个地理空间，因此迪士尼带给中华企业更多的是概念。也因为这样一个原因，可直达迪士尼乐园的三灶镇曙光村6/2丘，也就成为中华企业迪士尼概念中最吸引投资者眼球的部分。

　　附近楼价涨幅与上海市持平

　　此前传言中的迪士尼乐园意向用地（以下简称意向用地）的四至范围是西接沪芦高速公路，北到迎宾路，东抵远东大道，南至八灶港。而记者现场调查发现，虽然整个意向用地内有不少街巷小道，但外界能进入上述用地的唯一主干道却只有马六公路，其他路道或者狭窄，或者是断路，车辆进出不易。

　　从意向用地以南2公里的六灶镇镇中心行驶到迪士尼乐园附近的三灶镇曙光村，行驶的里程超过4公里。一名出租车司机介绍说，三灶镇曙光村的地理位置更接近上海野生动物园。百度地图的测距工具显示，从意向用地到三灶镇直线距离达到近7公里。

　　而记者在该地块附近也看到了目前在售的唯一住宅项目——艺泰安邦。分析师表示，自年初以来，上述项目的销售均价由6200元/平方米左右，一路上升到目前的7800元/平方米，涨幅接近15%，与上海市的平均涨幅相同。根据他的分析，艺泰安邦的价格涨幅之所以仅仅只与上海市的房价平均涨幅相同，原因在于地理位置过于遥远，周围的商业配套又不成熟，交通也不是很方便。

　　记者在现场看到的情景与薛建雄的分析相同。目前整个区域大批的土地没有被开发。除了艺泰安邦外，并无其他楼盘。而当地目前只有南新专线和万野线等寥寥数条公交线路，且间隔时间相对较长。为了解决出行，艺泰安邦不得不安排了到达小区的班车，不过班车也难以完全满足住户的进出需要。

　　但薛建雄同时也表示，迪士尼如果真的在南汇六灶建园，必然会利好周边楼市，使周边的土地价格升值。中华企业在南汇三灶镇曙光村的土地价格也必然得到提升，但涨幅可能有限。因为项目的周边配套和城市环境未必会因为迪士尼的落户而发生巨大改变。毕竟六七公里的距离过于遥远，而迪士尼乐园而开发的轨道交通、公共交通以及商业配套短期内还无法辐射到外围地区。