迪士尼邻近土地暂时停批

　　虽然中华企业的土地储备与意向用地距离尚远，但是却并不影响资本市场对中华企业的看好，原因只有一个：迪士尼附近的土地鲜有在市场上拍卖，房地产企业想要在迪士尼乐园附近拿地很不容易。

　　《每日经济新闻》记者昨日以客商名义咨询意向用地所在的南汇区六灶镇招商办，能否进入当地的鹿园工业园开办企业，得到的回复是“现有的土地资源极为稀少，目前工业用地已经停批。”

　　但与此同时，南汇区土地储备中心却在不停地增加鹿园一带的土地储备。在上海市规划和土地保障局可以查询到的征地公告中，六灶镇曾经发布过72幅土地的征地公告。不过征地的位置大多在六灶镇镇中心的南部，较迪士尼意向用地尚有3公里左右的距离。且大部分项目主要用于工业用地，仅有少数土地被用于房地产开发。

　　与迪士尼意向用地距离最近的莫过于上海东恒实业开发的东恒豪园（即上海蓝堡）。这个拥有23万平方米占地面积，140多套独栋别墅的项目早已被卖完。周边的中介说，现在当地二手房的价格还不算太贵。320平方米的房子挂牌价格大概是600多万，上述价格在上海的独栋别墅市场初于较低位。此前的数据统计显示，上海大部分的独栋别墅售价都已超过1000万元左右，单价更是早已突破2万元/平方米的大关。

　　另有一幅配套商品房用地，为上海爱家实业有限公司所得。但项目中的配套商品房也大多已经作为动迁房销售。

　　现有的住宅用地，则尚未通过南汇区土地储备中心出让。因此，短期内中华企业所掌握的三灶镇曙光村6/2丘可能是南汇地区距离迪士尼乐园最接近的地块之一。根据公司2008年底的财务公告，上述地块中的5.6万平方米建筑面积已经在2008年正式开工。

　　业内人士分析，房地产的开发销售周期是一到两年，如果迪士尼落户的消息能在今明两年公布，中华企业的上述项目很有希望能赶上公布上述消息的时间点。

　　旅游地产或代商业地产成热门

　　最被看好的房地产业态显然还不是住宅，在市场的多轮炒作中具有商业地产概念的股票更受投资者欢迎。此前，兴业证券的研究报告曾认为迪士尼乐园附近的商业地产项目受益将最多。很多券商认为，界龙实业、申达股份两家土地处于迪士尼乐园周边的上市公司所拥有的土地有望转化为商业用地并得到开发，因此股价也被投资者炒了一轮又一轮。

　　但实际上，很多上海的商业地产开发商并不完全看好迪士尼主题乐园周边的商业用地。在他们看来，乐园周边除了开发成酒店、餐饮等项目以外，很难再开发成其他的商业业态。

　　成功开发、运营上海大宁国际商业广场的崇邦集团副总裁梁美芬说，包括东京迪士尼乐园在内，世界上大部分迪士尼乐园的商业运营都是一个难题，针对游客的商业中心运营很难获得成功。“很难想象前来度假的游客，安安心心地在迪士尼乐园附近的商场逛街。”梁美芬认为，除了提供住宿和餐饮服务的酒店等配套设施外，一般的商业很难在迪士尼乐园附近得到发展。而迪士尼乐园本身就有相关的配套，因此在周边经营商业地产项目可能会遇到比较大的考验。

　　一家曾参与过川沙地区产业规划设计的人士告诉《每日经济新闻》，相关政府职能部门曾经考虑在乐园附近发展旅游业。旅游地产可能会取代目前的商业地产而成为当地房地产业新的热门业态。

　　在原南汇区“十一五”商业规划中，原南汇明确要在迪士尼乐园周边重点发展旅游、商贸、餐饮、房地产以及集休闲娱乐为一体的休闲服务业。此前，南汇区六灶镇更公布“国际快乐小城”的规划，打算建设城乡统筹建设区和休闲度假区，通过适当调剂置换农民的宅基地，增加土地的附加值，将在这4平方公里内集中建一个新型的城市居民社区。不过六灶镇政府招商办一工作人员告诉记者，上述规划何时正式实施没有时间表。