外部承受金融危机的冲击，内部面临供大于求的局面，与火爆的住宅市场相比，上海商业地产市场仍未步出寒冬。

   不过，商业地产开发商们似乎依然‘只顾低头开发，不顾抬头看天’，令原本供大于求的局面越发严重。

   鲜见大宗交易

   隔三差五出现的大宗成交令沉寂已久的商业地产市场多少感到一丝慰藉。

   位于北外滩的上海港国际客运中心近日出现整购案例，其3号办公楼被国家开发投资公司下属企业国投亚华（上海）有限公司购入，交易总价为10.494亿元。

   8月份，SOHO中国正式进军上海，潘石屹豪掷24.5亿元从大摩手中接盘有“上海第一烂尾楼”之称的东海广场。不过，潘石屹如何用SOHO模式将现在仅有三成出租率的东海广场盘活，市场还在拭目以待。

   7月份，上海农村银行以10.48亿元买下了位于小陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦的10个楼面和4个裙房铺面，建筑面积总计约为2.11万平方米。

   相对而言，整个二季度只有一宗大宗写字楼交易发生。6月份，黄浦区的悦达黄埔河滨广场整栋转让，成交总价约为2.19亿元。

   大摩年初就传出想甩卖东海广场的消息，由于价格原因迟迟不见反响，直到8月份才和潘石屹谈妥。

   中融碧玉蓝天大厦成交单价为4.9万元/平方米，据称“单价远低于现时市场行情”。

   悦达黄埔河滨大厦折合单价为25987元/平方米，据说较当初报价折让约16%。

   个案的出现，抄底或是最主要原因。上海中原研究咨询部经理马冀分析，目前通胀预期较大，而上海住宅价格处于高位，相对可选资源较少，在这种情况下，商业地产具有较可观的投资回报率以及较大的升值空间。

   租金大幅下调

   进入三季度，商业地产市场似乎开始出现好转，不过整体表现仍不乐观。

   第一太平戴维斯统计数据显示，上海甲级写字楼租金指数下跌3.7%，距去年第三季度峰值下跌17.0%。整体空置率下降0.4个百分点至16.8%，目前租金与2006年持平。

   零售市场同样在下调。第二季度中心商圈购物中心平均租金下跌0.7%至人民币31.9元/平方米/天，中心商圈购物中心整体空置率为3.3%，其中淮海中路空置率最高，达到10.9%。

   来自中原地产研究部的统计数据则显示，近期陆家嘴CBD区域的甲级写字楼租赁价格出现了大幅度的下滑，区域内的甲级写字楼租赁报价仅为8.87元/平方米/天，同比降幅达到33%。

   易居中国分析师薛建雄指出，国内经济的回暖，特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转，带动了写字楼市场的回暖。不过，以外资办公为主要高档甲级写字楼市场可能会最晚回暖，也就是8元/平方米/天以上租金的写字楼，可能还需要较长时间才可能看到租金回涨的局面。