供求严重失衡

   尽管商业地产市场仍未回暖，但是开发商似乎依然“只顾低头开发，不顾抬头看天”，原本供大于求的局面也将越发严重。

   从开发来看，商业地产寒冬并没有妨碍开发商的投资热情。上海统计局数据显示，上海办公楼今年前7个月投资103.8亿元，增长8%，增幅大于商品住宅投资的6.2%。据了解，加上商铺和其他物业投资，住宅市场外的物业投资已经超过300亿元，而成交火爆的商品住宅投资数据仅为451.37亿元。

   投资增长带来越来越多的商业地产供应量。截至今年二季度，上海甲级写字楼的存量为536万平方米。戴德梁行预计，未来四个季度，还将有130万平方米的大规模新增供应上市。第一太平戴维斯也预计，今年下半年约有50万平方米新增供应。值得注意的是，今年上半年需求才仅为1.2万平方米。

   截至二季度，上海高端商铺存量约为320万平方米，新增供应约110万平方米。戴德梁行预计，明年高端商铺存量将达到500万平方米，新增150万平方米。上海市购物中心协会研究显示，预计到2009年末全市会新增5-10家购物中心，购物中心数量将会达到65家左右。

   另有统计数据显示，到目前为止，上海已有商业地产达到4500万平方米，在建的商业地产还有400万平方米。

   上海市政府商务委员会副主任马银芳在日前举行的第五届中国商业地产博览会上表示，上海是我国商业地产发展较快的城市之一，商业地产的体量是巨大的。目前主要任务是在优化业态和提高质量上下工夫。

   国务院发展研究中心研究员任兴洲在博览会上指出，目前商业地产的低迷与商业地产供应有很多关系。这些年来前一轮经济的快速发展，使得每一个行业里面都或多或少有泡沫的成分，商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来，一旦经济下滑回调的时候，商业地产供大于求的形势就出现了。

   还需苦练内功

   如何走出商业地产的寒冬？专家建议开发商苦练内功，提高专业运营能力。

   中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在博览会商业地产创新论坛上指出，目前商业地产存在需要改进的地方，如商业地产投资商、开发商对市场缺乏调查研究，一些城市的商业地产业态同质化问题比较突出。不少商业地产开发商重开发、重建设、轻销售、轻运营。

   任兴洲指出，如今商业地产仍处于调整之中，在这种情况下，商业地产要做的是理性规划、市场整合、结构调整，如科学发展专业性商铺、城市综合体、购物中心和组团式商业等。

   “商业地产要利用这样一个机会进行调整结构，特别是对投资结构、投资节奏要有所控制。目前商业地产供大于求，因此要控制投资，让整个供求关系处于相对合理的水平之上。”任兴洲强调。

   上海万达广场管理有限公司总经理王寿庆在论坛上指出，在选址方面，万达的做法是带着品牌商一起去看项目，和主力店一起选址。要知道商家需要什么，店铺为商家专门定做，避免做出之后再去招商。

   王寿庆强调，购物中心的成败取决于招商。对地区要有研究，否则购物中心都是一样的，都是被复制的，应该要有很多个性的东西。购物中心要在商家组合、品牌组合、业态组合、业态分类方面进行配比，从而具备极强的揽客能力。

   南京中央商场(集团)股份有限公司郑琦表示，传统百货零售业面临转型，受到城市综合体的挑战。城市综合体是未来城市发展主流方向，百货行业如何运营呢，“我觉得百货公司应该购物中心化，而购物中心也要百货公司化发展。”