三股以投资为主热钱涌入 上海楼市豪宅“起舞”(2)
9月末或再迎高峰
自6月以“中国第一豪宅”为噱头的汤臣一品热销以来,上海高端物业成交在7、8两月两破历史记录。
佑威房产分析师陆骑麟表示,汤臣一品的成交是豪宅市场今年走热的一个重要标志。此前高档楼盘成交多为一部分最先嗅到市场变化的中、小投资者,但该楼盘及几个上海知名豪宅开始快速成交,说明高端房产投资需求已被全面激活。
汤臣一品过去数年中以不降价、低成交被市场称为异类,但由于其为上海陆家嘴1.7平方公里规划红线内唯一住宅项目,又临外滩江景,地段和保值优势一直具有潜力。该案在6月22日成交5套之后,近两个多月来共成交了34套房源。销售速度由此前的每年1套迅速提升到2天1套。
以此为标志,上海豪宅市场目前愈来愈热,动辄上千万元一套的豪宅甫一上市就挂出“售罄”牌。8月上市的豪宅中,报价5万元左右的星河湾和黄浦湾上市不久就被抢购一空,星河湾成交了255套房源,平均每套1438万元;黄浦湾成交了59套,平均每套1608万元。
房地产分析师薛建雄表示,目前高端物业市场的价格走势不仅没有出现跌势,相反还在保持“快速”上扬。9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温。目前,外滩九里和海珀日晖两个即将上市的滨江楼盘,预期报价已经高达6万元/平方米以上,上海嘉里华庭第五座和新华路1号的报价更是报出8.5万和7.5万的价格,预期报价在10万元的鹏利海景和四季雅苑也将在9月上市。
中国证券报记者昨天在已经售罄的、单价9万元/平方米以上的御翠园旁看到,正在展开销售预热的四季雅苑,正在进行最后的外墙施工,在高低错落的脚手架和埋头苦干的工人旁边,无数巨型售楼广告气球已经飘起,这个建筑面积超过11万平方米的自建成后出租多年的老牌高端别墅,被业界普遍认为将再次掀起一轮豪宅销售热潮。与它毗邻不远处,就是开盘当天下午已经无房可卖的梦幻豪宅“星河湾”。
豪宅起舞几多“虚火”
虽然豪宅走强的背后有诸如稀缺性、资金保值需求等客观因素支撑,但从房地产兴衰周期的历史走势上分析,多位房地产分析师均认为豪宅市场爆发是一轮房产牛市的顶点。
豪宅走强被质疑增加了本就大热的上海楼市的“虚火”。专家认为,豪宅走强的重要负面因素,是推升了周围地段普通住宅的售价,并以增加全市均价的方式提升了楼市走牛和涨价的预期。如星河湾的上市,其售价高出周边房价30%-50%;而房地产行业的“示范性定价”规律,将导致周边楼盘瞄准此房价来标注自己的房屋售价。更重要的是,受到豪宅“破天荒”式成交的带动,8月上海商品住宅的平均成交价格环比大幅上涨15%,达到18177元/平方米,比上一个历史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。
目前豪宅市场也已不乏退出者,其中频频出现外资机构的身影。英国房地产基金高富诺日前将其2007年收购的翠湖天地两幢楼散卖的消息颇受市场关注。这两栋楼收购总价5.4亿元,共有28套住宅和28个停车场,单价6万元/平方米。曾声言倾向于长期持有、收益主要来源于租金的高富诺称,目前已抛售20套房源,均价接近10万元/平方米,买主多为内地人士。莱坊物业住宅部主管胡晓波表示,外资基金的选择在于其对于国内楼市后期租赁市场并不看好,同时也将目前市场价格看作是一个阶段性高峰。
薛建雄认为,楼市回暖一般以量带价逐步起步,先吸引改善性需求入市,投资需求最后入市,并导致豪宅过热,改善性需求被高房价压制,此后楼市便会高位休整。
回建强表示,豪宅走强的背后,是流动性过剩引发的投机、投资需求对真实自住和改善需求的挤压。如果一线城市房价继续在豪宅拉动下起舞,楼市可能会因缺乏支撑而沦为资本的游戏场,受损的将不仅仅是房价这么简单,而是整个房地产业的健康机制。