如果有人问，2009年至今的上海楼市给人们带来了哪些惊叹号？有件事一定名列在册，涨价潮使得每平方米万元以下的楼盘几乎不见踪影。购房者们感叹，短短两个月，买房的代价就要多涨出一套首付，叫人看不懂。

     从年初的低潮，到8月的成交均价创历史新高，2009年的房价就好象进入一个旋转门，回旋一圈后又迈向更前方。虽然8月商品住宅成交量环比下降，但至少目前房价依旧坚挺。根据统计，今年1至8月上海商品公寓涨幅超过20%的楼盘多达52个。这些楼盘基本覆盖了每平方米10000—35000元/平方米之间的价位段，是楼市的主力消费对象。“看不懂”涨势的背后一方面是上海楼市的整体价格体系正在重建，另一方面，关于“金九银十“是将终结房价上涨还是新一轮房价上涨的开端的争论又开始不绝于耳。 

    楼市观测站一：价格走势 

   万元内板块在“涨潮”中消失 

    “才几个月而已，上海已经很难找到单价万元以下的楼盘了”。王先生夫妇从年初开始看房，本来想在九亭买一套80万元的两房，现在几乎是不可能了。当豪宅市场非同一般火爆的同时，另一端的单价万元以下楼盘似乎也即将变成一段楼市过去的记忆。放眼看去，奉贤南桥板块、江桥板块、九亭板块、川沙板块等人们印象中的低价板块，不少楼盘均价都已相继突破万元。 

    新兴板块楼盘联动冲关

    典型板块：新江湾、三林等 

    新兴板块的供应量相对充沛，在楼市淡季，板块内众多楼盘竞争激烈，价格很快松动，而在楼市回暖后，新盘又互相带动，价格回归也快。在上海，比较具有代表性的新兴板块有杨浦新江湾城和浦东三林板块等。

    随着世博板块开发改造工程进度的进一步加快，三林板块在未来五年间的后续住宅供应体量依然十分充沛。在三林，每年都有多个新盘接踵推出，让人记忆犹新的2008年，楼盘间竞争可用惨烈形容。而今年以来，板块内价格抬升也非常快，金地湾流域年初低谷时期15000元/平方米左右，近期推出的大平层公寓报价在2万元/平方米左右。区域内的另一个楼盘金谊河畔今年以来成交均价也有了超过30%的涨幅，此外，尚东国际名园、万科新里程也都有超过20%的涨幅。

    另一个新兴板块是新江湾城。板块规划起点非常高，轨道交通10号线路也将通车，众多利好成就了板块楼盘涨价的理由。板块楼盘成交均价自4月起明显回升：华润置地橡树湾二期近期趁势推出了一批市场上较为稀缺的精装修小户型房源，面积仅为86-88平方米，当前在售价格在28000元/平方米左右；合生江湾国际公寓的住宅价格虽在2008年低谷时曾有所下滑，但到今年4月份以后，已经重新回到高位。目前，这些新兴板块虽然房价涨势较猛，但是新盘去化速度依然较快：近日新江湾城的加州水郡全新开盘，最高价达到3万元/平方米也照样销售火爆。 

    外环房价对中环“抢、逼、围”

    典型板块：周康、九亭、宝山西城 

    众多外环周边板块随着过去几年的开发，已逐渐成熟，而且板块几乎都拥有已经开通或者即将开通的轨道交通线路，传统的环线地域概念已经被打破，部分外环区域与中环区域房价的差距在这一轮房价上涨之后，获得拉近。

    其中最有代表性的要属浦东周康板块，在全市楼市普遍飘红之时，原南汇地区的房价更是勇往直前，新开楼盘普遍涨价。康桥新盘——保利林语溪开盘均价达到13000元/平方米，相比之前对外预估的11000元/平方米高出整整2000元，然而开盘当天还是出现了1300个VIP客户哄抢400余套房源的火爆场面。同时与该案相邻的楼盘同样个个身价大涨同时，而销售已久的康桥大盘——绿洲康城新推的东区二期房源报价已达13000元/平方米，而此前在市场低迷时期，该案一直大打折扣，最便宜时仅售9800元/平方米，此次调价整整上涨了三成！浦东中环周边的外高桥地区目前的房价也只有16000元/平方米左右，周康房价已经紧逼中环。在周康板块价格迅速爆涨之时，也不免引来人们对房价泡沫的担心。其实一直以来，南汇地区的楼市都处于“洼地”状态，不管是房价还是地价，都非常低。如今，南汇并入浦东新区，再加上轨道交通的利好，目前的情况也可以理解成补涨行情。

    类似的情况还出现在松江九亭板块、嘉定江桥板块、宝山大华板块、宝山西城区板块等。这些板块内的楼盘今年价格涨幅超过20%的楼盘也屡见不鲜。外环成熟板块军团的猛涨之势已成定局。 

   地价飚升推着房价向前跑

   典型板块：宝山高境、长宁环内等 

    不断飚升的地价似乎也成了房价的标杆。今年6月成交的宝山高境镇金家巷南侧地块，楼板价达到每平方米9053元，溢价率高达141.9%，当时创下了今年土地市场公开出让住宅地块的溢价率新高。而板块内的三花现代城，在今年年初的成交均价仅每平方米11000元左右，该盘8月新推出房源的报价已达每平方米16000元。

    几乎同时成交的还有长宁区周家桥街道91街坊，该地块成交楼板价近每平方米22000元，当时创下今年公开出让的居住用地楼板价新高。区域内的紫勋雅苑7、8月的成交均价较今年1、2月上涨了29%。凯欣豪园7、8月的成交均价超过每平方米34000元，较年初的涨幅超过20%。

    今年二季度以来，上海地王频现，7月23日，诞生了今年以来的“上海地王”——金地以30.48亿元的价格拿下赵巷镇特色居住区10号地块，楼板价高达1.45万元。 8月27日，华润置地以总地价35.22亿元的价格把嘉定南翔2幅地块收入囊中，打破赵巷地王在此前创造的记录。近日，长风6B、7C地块又向刚出炉的新地王发起冲击。土地市场成交火热，为竞得心仪地块，开发商不惜以高于底价几倍的价格拿下。目前，上海已经成为高价地块主要分布城市。考虑到未来还有更种成本，这些高价地若要有正常的盈利空间，未来的房价必然高企，这将带来更大的市场风险，红色警报已然拉响。

    楼市观测站二：高端住宅

   “老瓶”“新酒”轮番叫卖 

    系统显示， 8月一手商品住宅的成交量环比下滑13.9%，为167.58万平方米；持续二个月的大幅回落，表明今年的楼市高温开始消退。然而，高端住宅市场8月的成交面积甚至超过今年上半年成交面积之和——8月均价4万元/平方米以上的豪宅成交了592套14.32万平方米，总成交金额达到75.38亿元。比7月份的历史新高又多出285套，成交面积甚至超过了今年1—6月13.27万平方米的总和。

    外环内豪宅均价突破3万元 
 
    在内环豪宅的带动下，外环以内均价首次突破3万元。据上海台庆房产研展部统计，8月上海外环以内一手住宅均价为30702元/平方米，与2月份时的14914元/平方米相比，上涨了105.9%。

    在这一波上升势头中，台庆房产研展部调查数据显示，外环内不少中高端楼盘涨幅在40%以上：内环以内的证大宽域公寓2月成交均价为每平方米20636元，8月均价30327元，涨幅47%。内中环的华润置地橡树湾2月成交均价为19866元，8月均价29390元，涨幅47.9%；大华锦绣华城2月成交均价为14101元，8月均价21482元，涨幅52.3%。