而8月的豪宅放量正说明了楼市的“饥渴”。佑威房地产研究中心数据显示，8月全市高端项目供应面积为14.17万平方米，而7月份供应面积不到1万平方米。 8月高端项目成交排名前10的项目中，星河湾、黄浦湾、新华路1号都是在当月新公开的项目，可见，8月高端项目的火爆成交与高端项目供应集中放量密切相关。而随着鹏利海景公寓、四季雅苑、外滩九里、海珀日晖、上海紫园、园林天下二期等单价至少在4万元/平方米以上的项目上市，未来的豪宅市场还是值得期待。

    存量豪宅“以旧翻新” 

    在一手房买卖市场强于租赁市场的局面下，一些开发商禁不住巨额现金回报的诱惑，乘机将手里存量多年的项目翻新后推上销售市场，进一步推高豪宅本轮及下一轮行情。

    嘉里华庭二期第二座60套房源8月开始销售，售价7.5万—11万元/平方米。嘉里华庭二期共有三座住宅大楼，其中第一座及第三座为服务式公寓，由开发商保留长期出租，其四房户型月租金约为人民币5万至6万元。据了解，第二座装修标准比另外两座要新。

    汤臣一品近两个多月来共成交了34套房源，与汤臣一品、盛大金磐三足鼎立在小陆家嘴区域的鹏利海景公寓也将于近期推出房源，该项目一直没有对外出售，去年年底曾经将其中317套打包做为上海鹏利辉盛阁公寓出租，户型面积从200至400平方米不等，并有700多平方米的顶层复式房。

    花木板块的四季雅苑也被其东家和记黄埔重新装修后于近期出售，目前首批推出的67栋独立别墅和74栋联体别墅，积累的意向客户已有五、六百组。报告显示，四季雅苑占地面积27万平方米，独立别墅面积占7成左右，联体别墅占3成左右。按照四季雅苑目前周边御翠园、九间堂独立别墅售价8万—12万元/平方米、联体别墅7万—9万元/平方米的价格水平，预期独栋别墅售价10万元/平方米左右，联体别墅售价在8万元/平方米左右，如此算来整个项目的销售收入在100亿左右。据了解，四季雅苑首批房源在1998年开始招租，每栋别墅的月租金在3完—7万元/平方米不等，大多数是美、德等国在陆家嘴、张江、金桥企业的高管。

    反方 

   后市疑重现僵局

   中国指数研究院华东分院副院长 陈晟 

    今年以来，全国楼市快速回暖，交易量连创新高，价格节节攀升，有重回2007年楼市“高烧之势”。但年中银行放贷节奏的放缓，且由于前期房价已推至较高水平，持币观望再次出现，为抑制房价继续上涨，银监会重申对“2 套放贷”政策严格执行，市场由此产生未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求受到影响，加上淡季影响和去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，7 月出现的热销局面难以为继，导致重点城市的成交水平呈快速走跌之势，至此，今年楼市初现与2007年同期不一致的走向。

    下半年楼市走向主要取决于两个指标，即供应能否放量以及政策走向。就供应方面而言，市场供应量仍受到去年企业拿地减少、开发延缓的影响，而销售速度相对较快，也导致库存很快被消化，杭州、深圳、广州等城市的库存已经降到了历史较低水平，全国重点监测的几个城市中上海的存量消化周期仅为2个月，楼市供求矛盾还是非常突出，这也是导致市场供应形势长期吃紧而房价借机不断被抬高的一个重要原因。另一方面，7—8月全国信贷增量已经明显放缓，而二套房贷的实际执行力度较上半年已经收紧，在资金成本上升、房价业已出现新一轮高企的情况下，目前的市场形势疑重现僵局。

    正方

    走势依旧稳中看涨

    戴德梁行华东区研究部主管 肖恩 

     今年传统销售旺季金九银十值得乐观看待。

     从价格和需求来说，房价的快速上扬确实对刚性及改善性需求有所抑制，但是冲击力度有限。这部分买家通常只是推迟购买计划，而这种情况在水涨船高的销售市场中一直存在。即便新近的刚性或改善性需求或许会因为涨势暂时挂起，也总会有一些已经等候多年的需求在现阶段入市，总的购买量基本是持稳的。况且2007—2008年上海经历了一轮生育高峰，改善性需求居高不下。总得来看，上海商品住宅市场销售量在年底前还会维持在高位。而且不能仅凭价格判断住宅市场已经后继乏力，追涨杀跌心态并不是投资客或者高端置业者独有的，刚性需求买家也不例外。

    从供应来看，对于上海盛会期间部分项目面临停工的说法，虽然有卢湾、黄浦及浦东三个行政区的在建项目会受影响，但其所占上海新增住宅供应的比重很小，不会对明年年市场供应产生显著压力。而随着下半年住宅用地供应力度的加大，以及大量竣工新盘相继入市，供应紧张的局面将得到很大缓解。近期房地产上市公司发布的中报，也从侧面反映了房地产企业将在下半年加大投资开发力度。

   楼市观测站三：企业动态

   大规模融资步入“窗口期” 

   地产大鳄集体补充“弹药” 

    万科A8月27日宣布了再融资计划，拟公开增发A股，发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。这是继2007年8月底公开增发100亿之后，万科的第二次公开增发融资超百亿资金。除万科发布公告将通过增发融资112亿元外，金地、万达、复地、首创等多家地产公司也在8月通过不同的方式进行融资。截至2009年8月底，共有近40家上市房企通过资本市场获得融资金额超过1000亿元，同时，有多家银行近期向房企发放的银行授信总额逾1500亿元。为什么大型房企热衷于圈钱呢？业内认为，一方面每个企业都认同钱多不压身，只要有机会，现金多一些总归是没错的。而更为重要的原因是，万科、金地、保利等大型房企在拼命“收集子弹”，目的是进一步在全国攻城略地，抢占下一轮的发展先机。

    大规模融资意在土地市场 

    “大型房企通过各种渠道融资后，手里的资金急需寻找出处投资。而土地是最好的投资。”上海乘星行副总经理赵春雷表示，“作为资金密集型的房地产行业，融资与拿地始终是其最重要的环节，也是得以持续发展的保障，同时，融资的成功与否也决定了拿地时的底气。”

    以上海近期关注度最高的第54、57号两幅公告为例，嘉定区菊园新区B10地块、松江区古楼路2号地块以及57号公告中的大热地块宝山区盘古路南侧地块参与竞买申请的企业都已达到两位数。其54号公告中，长风6B（B6）、7C地块竞买申请企业已近七十家。

    与此同时，不少房企巨头也开始将目光聚焦到二、三线城市。从近期土地成交情况看，万科、保利、金地、碧桂园等地产大鳄纷纷增加在二、三线城市的土地储备。其中保利和金地分别以5.62亿元和5.05亿元各自拿下一处佛山的商住用地，碧桂园以6亿元的成交总价拿下东莞的一处商住用地。业内认为，拿地积极性的提高正体现了房企巨头们的扩张势头。

    融资潮将增加楼市供应

    2009年上半年，房地产行业在经历了2008年的深度调整后实现了“V”型反转，各主要城市商品住宅成交活跃、量价齐升。鉴于上半年的良好销售行情和市场供应总量的不断降低，各大房地产企业加快土地拓展计划，并大幅调高开工计划。万科在融资方案中表示，募集的112亿元中有92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设。上述十四个住宅项目投资总额约为365.8 亿元。

    “从目前各地的新房供需情况来看，7月份主要城市的成交批售比为1.78，和6月持平，明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此尽管市场成交量环比有所下降，但新房供应更加紧张，短期内局面很难改变。企业上调开工面积，增加供应是顺应市场的行为。”万科董事会秘书谭华杰表示。

    而在8月份融资金地也将年度开工计划由135.50万平方米提至157.60万平方米。不过，新开工面积对市场的影响要在今年底和明年年初才能有所体现。

   评论

   万元盘难觅影响不容忽视

    没有大型绿地，也没有成熟的商业配套，个别板块仅靠一个轨道交通概念，便上演了一场房价飙升的好戏。无论是货真价实还是跟风上涨，总之每平方米单价万元以下楼盘难觅对楼市的影响已经不容忽视。近几年，在周住宅成交榜上，万元以下楼盘的成交比例在前十中占到8席以上是常有的事，但最近几个月以来，往往是有2至3席。从前的万元以下楼盘依旧是热销楼盘，只不过身价早已晋级。每平方米单价万元以下楼盘的消失，令很多刚需购买者不得不停下脚步。楼市成交仅仅依靠豪宅的成交只能维持表面的光鲜。更为深刻的一点是，单价万元以下楼盘难觅，使得不少自住型客户购房热情已不及以往，长此如此，不免有些心惊。