上海佳歆房地产咨询有限公司总经理张启胜：我2000年开始做房地产的时候，上海的房地产刚刚启动，那时候的均价4000元左右，现在已经是1.8万元了，创了历史新高。从一个投资者的角度看，我认为买房地产还是值得的。因为小投资者首先考虑的是降低风险，资本市场的风险比较大，而房地产有实物的存在，而且地段有不可复制性，所以小投资者还是可以持有物业的。再加上一些特定的因素，比如GDP增长，我国的目标是保持在8%左右，但房地产的增长基本都在15%以上。所以从中长期来看，房地产还有上涨空间。短期内我不担心房价会跌，因为有需求存在。现在大家的避险工具很有限，房地产可以抵御通货膨胀，还可以满足个人投资需求。 

     对于投资房地产，我的心得是考虑两个关键因素：第一量力而行，要根据自己的资金情况，挑选适宜的地段和面积。第二跟着国家的发展规划和政策走。2002年有几个地段的房产被很多人错过，比如大华。大华刚开始是上海市中心的配套动迁基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人买，大家都觉得大华的地段偏，但是中鹰黑森林最近开盘均价是3.5万元。现在大华的规划包括生活环境、居住氛围都上去了。还有一个是浦东的世纪公园花木镇，以前我在那里买过一套房子，4600元/平方米，当时没有预计到它能涨那么多，涨到1.2万元至1.3万元时候就抛掉了，其实已经涨了300%了，没想到它后来居然能涨到500%。现在世纪公园普通公寓均价都在2万元以上。涨这么多主要有三点因素：1、国家政策扶持，大陆家嘴的建设，提升了地段的价值；2、人们生活水平提高，空气好、绿化好的公园地产受到市场重视；3、观念改变，以前都觉得浦东不怎么好，觉得世纪公园太远了。交通条件改善以后，大家的观念改变了，觉得这个地段确实适合人居。世纪公园板块这样的暴涨在上海比较少见。 

　　普通投资者买房，要根据实力尽早下手，不要等到最低的时候买，因为财产有限，真跌下来更不敢买，2008年跌到低位的时候就是这样，所以晚买不如早买，买了以后长期持有，会有可观的回报。 

　　投资量力而行 

　　我给投资者最重要的建议还是量力而行。买房不要攀比，但是要了解手上物业的基本情况，另外对房产的期望值不要太高，指望一套房子赚很多钱是不现实的，想要短平快地赚到钱，也不太可能，所以要选择适合自己的房产。 

　　同样一个板块，有的房价涨得快有的涨得慢，原因在于小区的品质、物业的差别，业主的素质都有差别。同样是别墅，物业费越高的，涨价就越高，所以有时候投资是非理性的，价格也是非理性的。保障性居住基地，江桥、顾村等现在卖出来的都不是保障房。现在要买物业费贵的、知名开发商的楼盘，比如顾村公园附近的，交通方便的商品房，保障房有保障房的消费圈子，普通工薪阶层想买也买不到，所以现在不用担心那里的商品房会受保障房影响涨不上去。今年二三月份建议我的客户去那里买，他们觉得是低收入人群住的地方，不想买。那时候那里的房价才8000元，现在1.1万元到1.2万元了。虽然是保障型居住社区，但是小区和小区的差距也会很大，新天地有单价9.6万元的房子，也有单价两三万元的房子。 

　　分散投资风险
 
　　房价会不会再涨？我感觉还会涨。因为最近一段时间世纪公园板块有一个新盘——星河湾，均价4万多还买不到，所有的成交价都在5万元以上，还供不应求。所以，如果目前没有好的投资项目，中长期投资房地产，是有一定的回报和收益的。但是也要看个人需求。我之前做居住型房屋的投资，一般持有一两年再抛出去，都能涨一倍以上，但是当资金达到一定量的时候，投资居住类房屋有了比较丰富的经验，就要考虑分散投资风险。 

　　房地产的分类很多，投资也比较复杂，比如居住类的房屋适合抛售获得收益，如果想长期持有物业，要考虑到国家宏观政策的调整，比如加息，市场环境不好自有资金又不雄厚的时候肯定会担心变为负资产。居住类的房屋将来是要抛出的，所以一定要持有能获得长期回报的房产——商铺。因为商铺只要持有三年以上，投资回报率都在10%左右。我投资的几套商铺，基本上投资回报率在12%左右，当然这是按照我原始买进的价格来算的，按照现在的价格，投资回报率保持在7%-8%，因为商铺租金基本每年递增，比较稳定。投资房地产主要看两个方面，一是抛出去赚的差价，第二就是投资的短期收益，也就是租金。 

　　商铺比较特殊，不是涨不上去，而是在我国涨不上去，在其他国家，商铺涨幅都是比住宅大得多的。中国立法的时候，考虑到商铺价格被炒得太高，所以税收特别贵，转让时最高要交60%的税，所以商铺要靠长期回报——收租金。我的建议是，买商铺不分地段不分区域，只要马路上有人走，能租出去就行，不一定要买在多好的区域。高端投资者可以去买专业商铺比如七浦路，但不建议普通投资者买，因为单价太高，风险比较大。静安区的一个专业商铺项目，本来租金很高，但是有关方面进行整治后，跌得很厉害，投资价值就降低了，所以普通投资者要买街铺。 

　　我的从业圈子里的朋友一般已经不投豪宅了，而投资中低端的房产，地段不是太好但是发展比较有前景，我认为还是不错的。5月份我的一些朋友在顾村、江桥买了几套，短短三个月，已经涨了20%多。 

　　还有上涨空间 
 
　　我认为依现在上海的房价，作为投资还可以买。不要看暂时的收入比和收入能力，国际大都市要看同一国家的大都市和中小城市比较，银川卖到5000元，上海就能卖到3.5万元，因为房产从古到今都不是每个人都能拥有的。 

　　个人投资者的第一种投资是储蓄，但是储蓄不如买保险，第二个投资是保险，万一生病或者发生意外，可以有个保障。接下来就是股票和基金，它的投资收益肯定比保险大得多。当股票和基金也买了一些，那么投资的最高境界就是房地产了。为什么？普通老百姓买房地产的资金是比较大的，必须等财产积累到一定程度才会买，所以储蓄不如买保险，买保险不如股票基金，买股票基金不如买房产。其实买房地产是综合素质的体现，它包括心理承受能力、眼光、机遇、观念和技巧。 

　　我的观点是，抗通胀的目的是增值保值，增值保值的目的是投资，因为它有回报，有回报的事情就是投资。普通老百姓关心的是：“我手里的钱会不会增值，能不能抗通胀？”能抗通胀的话，买房子也是投资。我从业这么多年从来不担心房价会涨多高，我担心的是靠国家资助才能住上房子的人太多。 

　　房价上涨是有基础的：人的欲望和需求无止境。哪怕你只有一套很小的房子，都想追求更好的。很简单，房价都在涨，不能承受怎么办？改善。比如我有40平方米的房子，收入又不足以再买更好的房子，那么把这40平方米的房子卖掉，买一套70-80平方米的房子。卖掉70-80平方米房子的人，会再去买更大更好的房子，就这样一层层升级。所以我认为10年到15年的中期，不用担心房价太高，因为市场需求的基础是大家的房子普涨，豪宅和普通房子一样涨，这样对所购买房屋的增值部分有个缓冲。2004年到2006年，媒体一直说房价可能要跌，有老百姓就等着房价跌，等到最后傻眼了，发现永远也买不起房子。 

　　我坚定唱多，唯一担心的是房价涨幅不大，因为有朋友跟着我投资，如果我买的房子涨幅很小，或者投资失误了，别人也会跟着失误。 

　　四大板块推荐 

　　房地产投资关键是要跟着国家的规划，上海有发展前途的区域我看好四个，我和圈内的一些朋友已经介入了，而且小有回报。 

　　第一，西北角交通枢纽江桥镇。三个因素：1、离市中心最近，它离静安寺11公里，开车不用拐弯，走武宁路开到底就到了。2、房价适中，虽然现在也升到1万元，但是把外环线搜索一下，它还是最便宜的。3、那里未来是上海市人口导向型的区域。我和朋友都有投资。 

　　第二，北板块宝山顾村镇。也有三个因素：1、交通因素，地铁7号线就要开通。2、品牌效应，大的开发商都进驻了，如保利集团、旭辉集团、绿地集团和农工商集团等在这里的楼盘都开始卖了，知名的开发商肯定会把这个地段的价值拉升上去。很多客户问我，是买经纬城市绿洲还是买宝山顾村，一个在外环里面，一个在外环外面，我建议就是买顾村，因为公共设施好。公共设施是顾村比较大的一个卖点：顾村公园建成后是上海最大的公园，复制世纪公园的案例。3、区域规划因素。现在区域内华山医院北院已经在建，这个板块的房价肯定要涨，因为适合人居。而现在它的价格偏低??1.1-1.2万元。投资、自住都可以选择这个区域，既然适合人居，就一定有接盘的人。 

　　第三，浦东曹路镇。政府规划的五大板块中松江泗泾和大浦东周康航，我把这两个区域排除了，泗泾的空间距离太遥远，如果在浦东上班，周康航可以买来自住，但是这个区域短期内涨幅过高，投资价值短期来看不大。曹路镇我比较看好升值空间，但是有一个缺点，那里没有大量的新建商品房，大部分还在建，现在只能买二手房，但就是这些二手房，涨价幅度也是很惊人的，因为这个区域比较成熟，社区比较老，生活氛围浓厚。 

　　第四，徐泾镇适合高端客户投资。徐泾虽然属于大家看好的大虹桥板块，但是不适合普通老百姓。中低端客户投资七宝九亭比较合适。赵巷的概念炒作比较多，而且主要建别墅，那里不宜居，因为要建物流中心。一旦物流中心建起来，档次就上不去，因为这会带来人流车流，很杂乱。比如曹安的房子档次不高，房价一直上不去，就是因为那里有个物流中心。我建议高端客户别墅买徐泾，中端客户买九亭、七宝。 

　　投资要抛开一些陈旧的观念。过去很多上海人不喜欢宝山，因为宝钢在那里，但是现在观念正在慢慢转变。以前杨浦区大家都不愿意去，现在五角场的房价涨得很快。投资一定要进行综合分析，多听专家意见、多注意报纸上政策导向性的消息，比如发展规划、交通设施。这些公共信息很重要，对投资很有帮助。买点和卖点的判断和掌握，都要靠平时收集这类信息。最好的办法就是通过媒体，多关注房产类的新闻。