成交量持续下滑，房价仍在继续上涨，虽然无法断言拐点已至，但楼市滞涨局面却已经大势难改。在滞涨的局面下，市场的几方势力也出现了新的苗头，企业中，一部分争相上市争取更多的融资，在土地市场不惜代价获取资源，另一部分却在定价上犹豫，甚至开始明折暗扣；购买群体也陷入两难选择，一部分冷眼看房价涨跌，另一部分还在伺机进入，更有一部分选择抛售获利离场。纷繁的背后，市场正在酝酿新的调整。
  
    滞涨现象

    楼市价涨量跌

    经历了上半年量价快速齐涨后，北京楼市从8月份开始出现销量下跌，价格持续上涨态势。

    8月份，北京全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以来，北京新建住宅销售价格一路上扬，8月份新建住宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。据北京市统计局信息，北京市二手住宅环比价格稳步走高。

    据中国指数研究院公布，上周北京市商品房成交面积为35.54万平方米，环比下降6.68%，而成交均价为13700元/平方米，环比上涨7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武汉等城市也出现不同程度的成交面积环比下跌。

    商品房市场及二手房市场上半年的大量成交消耗了大量优质房源。房源紧缺，业主惜售，供求失调加速了价格上涨。价格飙升致使相当的刚性需求及改善型需求购房者选择观望，从而对交易量产生较大影响。

    原因分析

    高房价是根本原因

    在牟增彬看来，房价太高是滞涨局面形成的最根本原因，“以现在的房价，买得起房的人，太少了。”

    经过半年的高歌猛进，房价已经接近临界点。北京统计局数据显示，北京四环内房价已经超过1.8万元/平方米。据业内人士估计，1-9月份，北京在售项目的实际销售房价至少上涨了30%-40%，部分项目的涨幅更高达50%以上，个别项目涨幅甚至超过了80%，以至于到8月份，北京的房价就已经全面超越2007年的高峰期。同时，今年北京市二手房的累计涨幅也已经近40%。

    牟增彬认为，在宽松的货币政策背景下，地王的频出、投资需求的涌入共同拉高了房价。同时，房价上涨又带动了土地市场的热度和投资需求。这种交互作用将房价推到了前所未有的高度。

    高企的房价，让消费者无法承受，裹足不前，新一轮观望再次形成，交易量下降就成为必然。

    地价推高房价

    4月份以来，全国地王频出，其中尤以北京表现最为突出，土地市场火爆到地王纪录一日一刷新的程度，各区域的楼面地价远远超过2007年的纪录。

    广渠路15号地以接近16000元/平方米的楼面价刷新了2007年底万科拿下大望路27号地时创下的近13000元/平方米的纪录；六里桥地块以15700元/平方米的楼面地价逼近目前周边房价；九棵树地块以6259元/平方米的地价把通州区域地价从5000元级别推高到6000元以上；大兴19号、20号地则以6605元/平方米的楼面地价成为大兴最贵土地。连声称不会再拿地王的万科都在偏远的房山拿下一块地王，楼面地价超过6400元/平方米。

    地王对房价的推动作用是毋庸置疑的。广渠路15号地成交后，周边在售项目和二手房房价应声而涨2000元-3000元/平方米。大兴地王产生后，周边项目价格上涨2000-4000元/平方米。