80多家下属企业的账目全部打开，共200～300名会计、评估人员进场核算。昨天，上海建工公布了重大资产重组报告，确定以每股14.52元的价格向大股东建工集团非公开发行3.22亿股，购买46.86亿元的核心资产，囊括了建工房产、多家专业施工及材料工程公司的全部股权。如果一切进展顺利，上海建工集团最快在明年初就能完成核心资产整体上市，向“总承包商+房产开发商”的目标稳步前进。整体上市后的上海建工将有4大核心业务，未来的发展重点已隐约显露端倪，房地产业务也许是公司下一步发展的重心。10月28日，社会公众股东可通过网络或现场方式，对上海建工的未来走向进行表决。

　　评估结果

　　拟上市资产溢价20亿余元

　　上海建工7月30日公布的初步方案显示，原先准备向建工集团非公开发行总额为51.99亿元的股票。而此次准备决议的方案中，非公开发行的股票数量减少了3000万股，资金总额也降至为46.86亿元。拟注入资产除9处生产经营用地房屋资产，其余的均为股权资产。涵盖专业施工、房地产以及建筑工业公司。实际账面资产总价值为26.74亿余元。经评估增值20.12亿余元，增值率为75.26%。其中安装公司、机施公司、基础公司等专业施工公司正在承担包括世博会重点工程项目在内的上海各重大工程项目，同时拥有多项专利施工技术。不过经营数据显示，上述公司的毛利率普遍较低。

　　业内知情人士表示，建筑工程类公司要维持下去必须要有源源不断的订单。上海建工相较于其他小公司，总能接到源源不断的大项目订单，而且大型市政工程的利润稍高。但大公司的各方面成本开销相对较大，导致利润比较有限。此次，将这些公司装入上市公司的最大目的应是完善产业链，减少经常性的关联交易。

　　9月下旬，建工集团以及上海建工的掌门人蒋志权接受媒体采访也曾指出，公司未来4大核心业务中的建筑板块是规模最大、从业人员最多、市场声誉最好、也是品牌最好的。但这一领域竞争非常激烈，所以毛利率是比较低的。相关工业也是一个传统领域，利润也不是很高。

　　未来重点

　　加大房地产投资力度

　　评估中增值幅度最大的为9处生产经营用地、房屋资产，账面价值为4663万余元，评估增值为1.1亿余元，增值幅度为236%。建工房产公司的账面价值为8.48亿元，评估增值9.90亿余元，增值幅度也达到了116.83%。

　　截至目前，建工房产公司下面有20个项目子公司。2009年1～6月、2008年和2007年，建工房产营业收入分别为4.04亿元、22.29亿元和15.31亿元。目前拥有可销售和在建的商品房建筑面积约60万平方米，有待开发的土地面积约2500亩。评估增值的主要是这部分资产。

　　成立只有10余年的建工房产，因开发中高档商品住宅，近年来对建工集团的利润贡献率大约占到了40%，作用越来越明显。截至2009年6月30日，建工房产及其控股项目子公司有4个项目正在开发，总占地面积约为33.25万平方米，总规划建筑面积约为50万平方米。另有7个项目已经取得了土地使用权，列入开发计划，总占地面积为167.10平方米。这些项目中有普通商品住宅、商务楼，也有保障性住房项目。根据公司的分析，商品房项目的毛利较高，而保障性住房项目毛利较低。昨天，有券商分析机构表示，建工房产今后应该是上市公司利润的希望所在。

　　目前，建工房产的本地主要竞争对手包括上海绿地（集团）有限公司、上海万科房地产有限公司、大华（集团）有限公司和复地（集团）股份有限公司。根据上海市房地产行业协会统计数据显示，2006年～2008年，上述竞争公司在上海本地项目的销售面积合计占上海商品房销售面积的比重分别为5.54%、4.98%和6.44%，销售金额合计占上海商品房销售金额的比重分别为6.42%、5.73%和9.29%。而建工房产最近三年的市场占有率分别为1.21%、0.50%、1.18%，由于行业集中度较低，因此仍居上海房地产开发业前列。

　　蒋志权公开表示，房地产板块风险较大，但是利润也比较高，“将是下一步要重点发展的领域。”房地产业务注入上市公司之后，一方面将提升上市公司的盈利能力，另一方面上市公司也将给房地产业务的发展提供资金给养。今后，公司将会加大房地产投资力度。

　　机构分析

　　利润备考值稳健而保守

　　上海建工预计，本次向建工集团非公开发行后总资产规模将增加83.50%，净资产规模增加68.48%，归属于母公司股东的每股净资产增加17.34%。上市公司的资产规模、资产质量和盈利能力将大幅提高，竞争实力进一步增强。完成注入后，公司2009年EPS为0.66元，2010年的备考EPS为0.7元，券商分析认为这种备考盈利预测延续了该公司稳健保守的风格，认为2010年建工房产相关项目将进入结算期，盈利应超过预测值。