上海楼市在经历了半年多的高速“去库存化”后，开始出现调整迹象。不仅刚刚过去的9月成为今年以来首次供大于求的月份，而且10月第一个交易周只成交了29.49万平方米的商品住宅，仅比去年同期因金融风暴造成的历史低迷水平略高。

　　业内专家对记者表示，今年上海二、三两个季度商品住宅就成交了1129万平方米，比去年全年907万平方米的成交量还高出24.5%。这一快速“去库存化”提前透支了刚性需求，使得购买力出现不支迹象。据统计，上海楼市成交量在6月达到219万平方米的月成交高锋后，就逐月下滑。9月147万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的最低月成交水平。2009年三季度共成交商品住宅509.8万平方米，环比二季度下滑了17.6%。10月第一周楼市的低迷开局，表明成交量下滑之势还在延续。

　　住宅均价滑到15000元/平米以下

　　根据统计数据，上周（10月5-11日）上海共成交29.49万平方米，均价14145元/平方米。这一情况延续了9月下旬以来的成交萎缩局面。9月下半月至今，商品住宅的供应量为134.91万平方米，成交量仅113.74万平方米，供过于求十分明显。而上周成交面积前10名的楼盘以万元盘为主，最高的均价仅20616元/平方米，导致商品住宅均价重新滑落到15000元/平方米以下。

　　事实上，随着豪宅井喷行情的结束，9月上海房价已经出现8.7%的环比跌幅，均价为16890元/平方米。房地产分析师薛建雄认为，除了房价上涨和购买力透支外，银行房贷风向的转变也值得重视。

　　目前购房贷款已经由上半年银行主动放贷，转为申请难度和审批层数逐月增加，成为影响成交量的重要原因。因此，房贷支持力度将是制约四季度楼市成交的重要因素。高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，预计年底前，随着二套房贷收紧政策效用显现，上海整体住宅市场将由年初的“急升”转为“调整”。尤其在上海楼市的中、低端板块和区域，房价经历前几个月急速上涨已处于较高水平，一定程度上抑制了自住需求，从而导致目前成交量下滑。

　　“量价齐升”转入“有价无市”

　　不过，薛建雄认为，在上海不久前频频出现的高价地王等因素的支撑下，四季度上海楼市将出现“有价无市”局面，不会由前期的量价齐升转为量价齐跌。

　　事实上，上海楼市的价格坚挺特色，在刚刚结束的“十一房展会”上显露无遗。该展会主办方提供的数据显示，4天的房展会共意向预订1379套房源，意向金额达到22.3亿元，均价达到2万元/平方米，远高于去年“十一”长假期间11.7亿元的意向金额和1.2万元/平方米的意向均价，也高于今年5月的上海春季房展会签约1103套和19.2亿元的签约总金额。

　　不过，由于10月开发商预期新推房源的楼盘将超过50个，远高于之前每月30多个预推房源的数量，再加上去年下半年停工缓建项目今年以来加速施工后带来的供应高潮，将使整个四季度的新房供应都保持在相对充足水平，过去因供不应求导致的价格上涨态势将不再重现。目前购买力的不支已经愈发明显，中国证券报记者获悉，“十一”房展会之后，上海就有协和G品、泰欣嘉园等多个楼盘延缓推盘。因此，9月的供求量同时下降且首现供大于求的现象，可能会在四季度延续。但薛建雄认为，受到“地王”频现的刺激，房价不太可能下跌。甚至一些出现“地王”的区域，周边房价还会有所上涨，如前期售价仅4.5万元/平方米的白金湾府邸，现在均价涨到11万/平方米，这些高价楼盘卖不动还是要继续报高价。上海证券分析师也认为，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盘的价格会比周边房价高。因此，四季度的平均房价会有所下滑，但幅度不会太大；形成所谓的“有价无市”行情。