2009年，上海楼市受政策、重大规划利好的影响，由年初的低迷一路上扬，直至火爆，创下多项纪录。一手房市场经历了复苏、爆发、整固和再冲高，走出一根长阳线。二手房市场连创单月成交量、成交均价和年成交量三项新高。与此同时，保障性住房体系逐步完善；宽松的房贷政策支持居民购房；物业服务覆盖率达到97%……记者采撷楼市各领域的重要事件和节点，并融入自己的思考，基本勾勒出一年来楼市的概貌，以期给关注上海楼市的读者以参考。

    多项政策稳市场促保障

    2009年，我国房地产政策走向的两条主线是：稳定市场与加强住房保障体系。政府积极应对国际金融危机，实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持经济平稳较快地发展。2009年，房地产业也得到长足进展，房屋销售面积和销售额均创下历史新高；住房保障体系不断加强和完善，廉租房、经济适用房等保障性安居工程建设进展迅速。

    一、房地产信贷政策。支持居民首次购买普通住房和改善型普通自住房的贷款需求，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；同时下调个人住房公积金贷款利率。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。从2009年9月起，央行还在百日内5次下调基准利率。

    二、税收政策。降低税负，刺激需求。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2008年年底中央政府出台的 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定：将现行个人购买普通住房超过5年 （含5年）转让免征营业税，改为超过2年 （含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    三、住房保障体系。 2009年，国家住房保障法已纳入十一届全国人大常委会立法规划。 2008年11月，国务院 “国十条”把保障性安居工程列为首条，提出加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区 （危旧房）改造，此前还发布了城市低收入家庭资格认定办法。

    2009年，上海积极贯彻中央政府稳定房地产市场与加强住房保障体系建设的各项政策，先后推出 《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》、《上海市房地产登记条例》和 《上海市经济适用住房管理试行办法》等措施，规范房地产市场。 2009年，上海开建了宝山顾村等全市6个大型保障性住房基地，开工面积约400万平方米；2008年开工建设的400万平方米、约6万套经适房近期陆续上市。

    一手房走出一根长阳线

    纵观2009年上海一手商品住宅市场交易量和价格走势，一言以蔽之，全年是一根大阳线。在这根大阳线中，又可分成几个阶段，依次为复苏期、爆发期、整固期和再度冲高期。

    2008年年末，上海出台14条相关优惠政策鼓励居民住房消费，令2009年初的楼市呈现缓慢复苏迹象，刚性需求开始释放。

    2009年前三个月，可视为全年楼市的复苏期。 3个月累计销售成交量达428.46万平方米，与去年相比增长4.7%。 3月份成交量的爆发性成长，使前三月累计成交规模已赶上去年水平，持币观望气氛已经消散。

    从2009年4月至8月，进入今年楼市的爆发期，月成交面积保持在260多万平方米，月成交套数达2.3万多套。4月份，成交量为255.78万平方米，2.4万余套，面积与上月环比上升10.6%，比去年同期增长73.6%，创下自2005年来的月度新高。而平均房价从前三个月的降价，转为基本持平。之后数月，全市平均房价突破万元大关，一路上扬，房价月增幅在6%以上。开发商连续提价，购房者蜂拥排队现象比比皆是。

    2009年前三季度，商品住宅累计成交已达1945多万平方米，与去年同期相比增幅达61.27%。春夏季的楼市成交爆发性增长，使得9月楼市失去“金九”光环，成交面积204万平方米，成交1.89万套，低于前几个月的水平。有关二套房贷首付从严的风声再起，也使得市场情绪有所理性。这个月，可看成是今年楼市上升通道中的一个停顿点，为短暂的整固期。

    从2009年10月至今，上海楼市再度进入一个上升通道，住房价格环比大幅上涨，在高位上继续攀升，屡创上海房价历史新高。这是今年楼市的再度冲高期。 1-11月，一手商品住宅累计实现销售达2417.3万平方米，同比增长71.1%。按本市常住人口计算，等于平均每人购买了1.3平方米，成为全球之最。

    纵观2009年全年楼市，在政策鼓励前提下，需求和投资的全线进入，使得成交和价格一浪高过一浪。但是，年末的中央经济工作会议信号频频：大力解决中低收入家庭的住房问题，将遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资和投机性购房行为等，对明年楼市的整体走势将产生关键性影响。

    增加推地试点“预申请制”

    2009年，随着商品房交易的火爆，房价跳跃上涨，开发商对土地的热情恢复，纷纷举牌抢地，土地从“大包袱”变成了“香饽饽”。

    截至11月底，2009年上海土地市场共出让440幅经营性地块，1881.06万平方米。其中商品房地块135幅，总面积901.02万平方米，出让数量直逼前三年的历史高位。

    成交量反弹。截至11月底，共成交地块433幅，总面积1666.53万平方米。其中商品房地块139幅，总面积646.44万平方米，比 2008年增长17.83%。地块成交总收入达823.31亿元，成交金额居全国首位。

    今年土地市场开局并不轻松，年初由于房产市场形势走淡，开发商对市场前景并不看好，第一季度完成的土地交易，仍以底价成交为主。下半年，房产销售形势一片大好，资金盘活，信贷充裕，开发商“不差钱”，“地王”频频出现，甚至“面粉贵过面包”现象再度上演。

    7月23日，金地以30.48亿的价格拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，楼板价1.45万元/平方米；9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，拿下徐汇龙华路1960号地块，楼板价2.72元/平方米；9月10日，长风6B、7C住宅地块由中海地产以总价70.06亿元摘得，楼板价2.24万元/平方米；12月10日，浙江的绿城集团以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，楼板价1.9万元/平方米，高出附近在售新盘价近30%。

    “地王”企业中，国企占多数。部分区域房价未来2-3年的增值空间透支明显，特别是外环附近及外环外受轨道影响的区域，而目前地价仍在以房价为目标向上攀升，一些区域地价已出现“不能承受之重”的态势。

    9月，上海探索土地出让新机制，“勾地制”首个试点悄然现身。位于黄浦区外滩金融集聚带的“8-1商用地块”，成为上海首次推行 “土地预申请公告”的第一单。这种土地出让 “预申请”制度，提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的申请，在政府认可其出价后再行招拍挂。这有助于稳定市场预期，缓解开发商盲目高价抢地的现象。

    12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，今后土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。如果这次动真格而不是走过场，囤地越多的企业，面临的资金和销售压力将越大，而房价也有望回归理性。

    二手房连创三项新高

    从市场低迷到交易火爆量价齐升，2009年二手房市场的表现颇具戏剧性。房产新政中关于营业税 “五年改二年” 的优惠措施起了关键作用。加上一手房销售火爆，南汇并入浦东、崇明隧桥通车、迪士尼落户川沙等外力助推，2009年二手房创下三个新高。

    单月成交量连续两次创新高。2009年6月和11月，二手房成交量两次月度成交突破3万套，创下历史新高。其中6月份成交套数为3.1275万套，11月份突破6月份的高点，成交量升至3.2432万套，比2007年的2.0533万套增长50%。 6月份创新高源于去年积压的购房需求反弹并惯性向上所致，而11月份创新高则因为营业税“五改二”优惠政策将要到期而引发的赶 “末班车”效应。

    二手房均价创新高。今年二手房成交均价逐月攀升，到11月已达1.379万元/平方米，为全年最高，也是历史最高均价。 11月，总价800万元以上二手住宅交易增长一倍多，这与境外买方积极入市密切相关。数据显示，11月港澳台客户购买上海二手住宅287套，外籍客户购买267套，境外客户总共购买554套，环比增长84.1%，远高于整体成交量的增幅。今年二手房成交价创新高，除了南汇并入浦东、崇明隧桥通车、迪士尼落户川沙等因素外，还因为一手房掀起的豪宅热延伸到二手房市场，从而带动了二手房均价向上。

    全年成交量创新高。从近10年来上海二手房的成交数据来看，仅2004年、2009年上海二手房成交面积突破2000万平方米，而2009年 （截至11月）成交面积已达2247.11万平方米，超过2004年的2222.24万平方米，创下自房改以来的最高纪录。以此推算，全年二手房成交量接近2500万平方米，一手房在2700万平方米左右，剔除动迁配套房，二手房成交量已远超一手房。

    二手房之所以连创三个新高，主要有三个原因。一是去年底实施的税费优惠政策。对于二手房交易免交营业税的条件由原来的购房满5年以上改为满2年以上，其影响不仅是节省5.5%的房款，更是对市场需求的释放，大量房龄在5年以内的二手房集中入市，增加了市场的供给量，与此同时，刚性需求以及购房人跟涨不跟跌的心理，造成量价齐升的局面。二是城市建设利好众多。南汇并入浦东，引发周康二手房量价齐升；大虹桥概念炒热闵行、长宁和松江；崇明隧桥通车拉升当地房价过万；迪士尼落户川沙，当地房价一夜之间大幅跳价。三是在通胀预期和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值、升值。