土地出让金并未纳入模拟征收，实际征收时可能单列 .每个试点地区的标准不尽相同，房价高的地方税率低 .物业税渐行渐近 “空转”今年将推至全国追踪。

　　今年内，物业税模拟征税的范围将推广至全国，这意味着物业税离实际开征已经渐行渐近，而未来物业税到底如何征收，已经进行了6年多的模拟征税将提供重要的依据。昨日记者从试点城市之一了解到，目前各试点城市的物业税税率各不相同，范围在0.9%~2.4%之间，物业税开征后，个人自住的住宅将很有可能纳入免征的范畴。同时，备受关注的土地出让金未来是否将纳入物业税的问题，记者昨日也了解到，在此前的模拟征税中，土地出让金并未纳入物业税的测算范围。

　　税率0.9%~2.4%   针对商业物业 自住房暂免

　　据了解，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、重庆、辽宁、江苏、宁夏、福建、安徽、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。然而，由于相关部门对此次模拟征税颇为保密，因此这些可视为未来物业税“蓝本”的试点方案一直都未公布。

　　不过，记者多方打听后，终于从试点城市之一的税务部门进行物业税模拟征税的负责人处，了解到已经进行了6年多的物业税模拟征税的部分情况。

　　据该负责人透露，对于将来开征的物业税，大家最关心的就是税率问题，而事实上每个试点地区的税率都不尽相同，“具体而言，是根据当地纳税人目前实际缴纳的房产税、土地使用税来测算的。”该负责人表示，大致的测算方式是，在保证当前征收的这两种税收收入不变的情况下，确定当地物业税的税率。也就是说，在房价高的地方，税率可能就会相对较低；房价低的地方，税率就会相对较高。

　　“在目前试点的城市中，税率的范围在0.9%~2.4%之间，其中北京是最低的，重庆三峡库区的移民点是最高的。”该负责人表示，未来物业税正式开征后，税率的范围很可能就是在0.9%~2.4%之间，而各省具体的税率应当是由各省自主确定。

　　“现在模拟征税的税率是适用于所有物业的，但从目前试点的情况来看，物业税开征后，首先针对的应该还是商业物业，对个人自住的住宅可能会暂时免税。”该负责人说。

　　土地出让金   未纳入征收 开征时可能单列

　　而随着物业税开征的渐行渐近，另一个颇受关注的问题就是，土地出让金是否会纳入到物业税中？

　　事实上，这一问题是国内专家争论最多的问题，也被不少专家认为是物业税开征最大的阻碍之一。有专家表示，频频出现的“地王”，越来越高的土地出让金，是推高房价的重要因素，如果将土地出让金并入物业税，将目前一次性缴纳的土地70年的租金，改变为按年来支付，这必然会降低开发商的开发成本，降低房价。

　　然而，据该负责人透露，在此前进行的物业税模拟征税中，土地出让金并未纳入模拟征税的测算范围内，“这方面的问题，估计还要等待国家在立法上来解决。”该负责人说。这或许意味着，在当前的政策下，如果物业税开征，那么土地出让金很有可能单列出来，与物业税一起征收。

　　“这也符合我们的预期。”一位税务方面的专家表示，当前出让土地是不少地方政府重要的地方财政资金来源，如果通过物业税改成按年征收，势必遭到来自地方政府的阻力。不过，这位专家认为，这种一次性出让70年土地租金的方式，让本届政府的资金有了来源，却损害了下届政府的利益，这种方式肯定是会改革的，“不过为了物业税的顺利出台，相关部门很有可能先在这点上做出让步。”