上海2010年1月12日 —上海办公楼市场的租金触底反弹，浦东办公楼市场迎来自2008年中期以来的首次租金上扬。强劲的租售需求使得浦东再次引领市场，上海办公楼市场有史以来最大的租赁合约之一也落户上海环球金融中心。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“第四季度，浦东许多物业的有效租金都有所增长。”商铺市场方面，由于众多品牌都希望能在世博会前进行扩张，从而带来强劲的需求。在豪宅市场 ，由于买家对过高的价格水平有所迟疑，销售市场稍有降温。而在投资市场，由于国内买家的活跃表现，上海资本市场在2009年强势收官。物流市场亦见起色，保税仓库租金趋于平稳，非保税仓库租金则继续上扬表现。

    办公楼租金环比上涨1.4%

    浦东租金环比上涨1.4%。由于有旺盛的租赁需求支撑，浦东市场租金环比上涨1.4%，平均达到每平方米每天人民币6.1元，这也是自2008年第二季度末以来浦东租金的首次上涨。随着浦东一些新物业的入驻率上升，如东亚银行大厦、未来资产大厦以及中建大厦，业主开始提高租金报价、缩短免租期，因而一些租赁的有效租金小幅攀升。在浦西市场，租金下跌的势态进一步减缓，本季度环比下跌仅为1.2%。而浦西超甲级办公楼租金表现则更为优异，环比小幅上升1.7%。

    浦东租售需求两旺，引领办公楼市场。在租户整合和升级办公空间的强劲需求推动下，虽然有葛洲坝大厦这一新物业完工入市，浦东市场的空置率仍下降了4.5个百分点至13.9%。本季度最具代表性的交易为安永华明会计师事务所将其浦西的三个办公地点整合，租赁上海环球金融中心27,000平方米的面积，这也成为上海办公楼市场有史以来最大的办公楼租赁交易之一，上海环球金融中心的入驻率也被推至70%的新高。此外，浦东其它新近竣工物业的入驻率也继续稳步攀升，大部分都超过了80%。继农业银行买入中信船厂项目的一栋楼后，另一国有银行于新近买入该项目的另一栋楼，表明来自最终用户的购买需求持续升温，同时也进一步缩减了浦东市场可供租赁的面积。在浦西，业主开始接到更多的询租，由于空置率仍在低位，业主普遍对市场更具信心。尤其是在超甲级办公楼市场，由于会德丰广场和环贸广场一期这两个备受瞩目的项目都延期交付，导致超甲级办公楼空间被市场迅速吸纳。比较浦东和浦西两个市场，国内企业继续成为推动浦东市场最主要的需求来源，而浦西则相对更倚赖跨国企业。

    2010年展望：浦东租金将进一步上升。“虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将上涨约15%。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌指出。国内自用客户买入新竣工物业，尤其是那些位置醒目的物业，将在浦东市场吸纳量中占据更大比例，同时有效抑制空置率的显著上升。浦西市场，在会德丰广场和恒基155项目于年中入市之前，目前空置率较低的超甲级办公楼业主都将继续在租金方面占据主导地位。浦西市场的吸纳前景有望随着跨国企业对其中国业务的良好预期而有所改善。

    商铺市场需求上升

    随着世博会的临近，零售商需求强劲。2009年第四季度，随着许多零售商开设新店或寻求新的店面，上海商铺市场需求有所上升。较快的宏观经济增长促进了零售商对于空间的需求，而2010年世博会更加速了决策的速度。例如，Chanel在半岛酒店480平方米的店铺于11月25日开业。在恒隆广场，Dior将扩展为超过1,000平方米的更大店铺，Dolce & Gabbana的双层店铺也即将开业；同时，其副线品牌D&G将于大上海时代广场首层开设新店。Bauhaus将进驻来福士广场二楼，而其集团内另一品牌Tough将入驻正大广场。淮海路上两个正在进行升级改造的商铺--力宝广场和香港广场在这一季度也有新的租赁进展。Louis Vuitton和Ermenegildo Zegna已经在力宝广场开始店内装修；而Coach则租赁了香港广场600平方米面积，以开设其在中国最大的店铺；Cartier, Tiffany, Apple以及Longchamp也将进驻香港广场。同时，Hermes将在附近一栋老建筑内新开一个多层店铺。所有这些新店都将于世博会之前开业。

    新项目竣工入市；租金上涨。第四季度有两个优质商铺项目入市，为市场新增35,000平方米的供应。南京西路上的818广场，定位年轻时尚的中档市场，已进驻的品牌包括Levi’s、Dickies、屈臣氏、OVS Industry以及Ochirly。另外，紧邻南京东路步行街的外滩名店，一栋由老建筑改造的商铺项目，也于本季度开业。市中心优质商铺首层平均租金环比上升3.5%，至每平方米每天人民币48.9元。几乎所有优质零售商圈的租金均有所上涨，其中尤以南京西路商圈涨幅最大，环比达到7.4%。而市场空置率则继续维持低位，仅上升0.5个百分点至7% ，而这一微幅增长完全归因于淮海路的一系列调整，其余商圈几乎都维持在零空置率。

    前景乐观。仲量联行上海商铺部总监唐汝舜指出：“随着经济形势的逐渐好转以及世博会的临近，上海商铺市场短期前景非常乐观。随着越来越多的零售商在市场上积极寻找优质商铺，因此成熟的商铺物业更加一铺难求。新入市的商铺项目在接下来数月中预计将有稳定的租赁进展。租金将进一步上升而市场空置率将保持低位。”