世博地区房价在2007年后半段快速上扬后，进入了近一年的调整期。2009年世博楼市房价开始新一轮上涨，仅1-8月该地区增幅近25%，而“世博新城”规划继而展示了世博后美好的远景。

    近来，楼市普遍看淡，而世博板块楼盘看房却开始预热，多个新盘报出破3万元单价。虽说世博会的能量已经在上海楼市释放了多年，在世博年来临之际，一则《浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究》再次引起各界关注，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来要建一个“世博新城”，成为继徐家汇、真如、五角场和花木之后上海的第五个城市副中心。

    世博板块发展可持续性

    申博成功前，一些嗅觉灵敏的开发商早早地在浦江两岸购买了数目可观的土地，如陆家嘴、万科、大华、中房、中星等一批知名房企在世博会址邻近范围获得开发项目。随后世博房源受市场热捧，一位市场人士举例说，世博效应辐射区域三林板块，近三年来，眼看新房价格从7000、8000元翻至近2万、3万元。如今打开上海官方“网上房地产”网站查询浦东世博板块，新盘供应严重稀缺，可售的一手住宅几乎少得可怜。

    一项来自中国房地产指数系统的研究表明，世博板块以世博会场为核心，向周边辐射性扩张，具体包括浦东世博板块、三林板块，浦西南卢湾地区等。这些区域紧邻陆家嘴、豫园、新天地等城市核心圈层，是城市核心区扩张的下一站。世博会开发建设之前，这些区域以具有一定年代的生活居住区为主，市政设施老旧且层级有限，人口密集，与现代城市发展趋势相比明显落伍，世博盛会带来区域城市面貌更新换代的机遇。

    从2003-2009年房价走势图可以看出，世博地区房价在2007年后半段快速上扬后，进入了近一年的调整期。2009年上海楼市回暖反弹，加之世博会临近，各项配套建设逐步落实的切实价值注入，世博楼市的房价开始新一轮上涨。2009年1-8月份，该地区基准房价从16000元/平方米逼近20000元/平方米，增幅近25%。

    研究表明，世博会之前，板块内7号、8号、9号线的全面贯通已经带来巨大的价值提升。世博会后期，该地区楼市还将面临新一轮开发热潮；“两个中心”建设带来陆家嘴金融区扩容，世博地区将全面承接城市核心生活导入———“世博新城”建设，结合滨江豪宅生活氛围的酝酿成熟，世博地区的楼市价值还会面临进一步拉高，核心区生活品质将逐渐向高端靠拢。

    孕育第五个城市副中心

    据了解，总建筑面积为80万平方米的世博展馆中，将保留建筑约占园区总面积的20%到25%，再开发用地约占35%到40%。

    一些分析人士指出，从各国历届世博会举办地区的发展经验来看，世博会闭幕后的后发效应是对整个世博效应的一个升华：如1970年日本大阪世博会后，改善基建，打造生态宜居住宅区，大大推动了大阪的高档住宅、商业设施、旅游及文化交流场所的建设。世博会后原址被改建为一个大型的世博公园，其便捷的交通和完善的配套带动了周边房地产的发展，成为大阪一片幽静的近郊住宅区。2000年德国汉诺威世博会期间改善投资环境，挖掘商业潜力，大大提升的城市知名度，使得2001-2002年期间有大量商业贸易建筑物在汉诺威拔地而起。

    上海世博会闭幕后，保留的会馆建筑将转型成为一流的会议中心和文化交流中心，同时，在世博会期间催生的生物医药、信息技术、物流服务等各类新兴产业将留在三林，优化现有的产业结构。新产业的注入将扩大三林地区对写字楼、酒店的需求量。根据规划，世博会相关地区将结合世博园区场馆后续利用开发，依托城市公共文化活动中心规划建设新兴都市商业中心，因而商业地产的投资也将会成为一个热点。

    根据已经披露的《浦东新区世博周边区域后世博时期(2010-2020)发展战略研究》，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来将建一个“世博新城”，三林地区将成为上海第五个城市副中心。世博新城的范围主要集中在滨江地区，即世博园区和耀华国际地块及其外围地区，大约8平方公里，辐射范围则着眼于浦东与南汇合并后的整个大浦东地区，面积约1400平方公里。

    业内普遍预期，世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。按照目前内环内长宁区周家桥街道91街坊地块2.2万元/平方米的楼板价，同处于内环区域的“世博土地”，其未来的价值可见一斑。

    成熟配套吸引改善型置业

    目前浦东新区世博周边区域例如大三林以及北蔡花木板块在售项目迎来的看房热，与世博概念以及成熟的区位有关。浦东新区世博周边区域的生活配套已经相当完善，随着轨道交通6、8号线的开通，以及中环线浦东段的贯通，更丰富了这里出行的方式，而陆家嘴、万科、大华、中房等一批知名房企在世博会址邻近范围获得开发项目，则让区域定位逐渐走向高端。一些世博楼盘的销售人员反映，最近来这里看房的以改善型置业需求居多，很多人就是看中这里的成熟氛围。

    业内人士指出，近期看房多、出手少，主要是因为目前高企的房价让部分购房者望而却步，而且存款类金融机构人民币存款准备金率上调，楼市正面临着加息通道的开启，也考验着买卖双方对后市的判断。从这个角度来说，要打消现阶段购房者对高房价的顾虑，只有依靠后期仍有较大发展潜力的板块，才有望打破目前的观望局面。对此，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，世博园区周边板块在世博后的发展非常看好，世博会的“后发效应”在这些区域持续释放，将成为板块房价稳中有升的保障。

    3月或新盘相对集中上市

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为：“最近半年内浦东世博辐射板块的成交表现相对平稳，三林板块因为近期金地湾流域、尚东国际名园的热销，让板块均价稳步上升。只是由于近期密集调控政策加剧了购房者的观望心态，造成近期成交量下滑，这一局面有望随着3月新盘集中面市而改变。”

    据了解，3月相对集中的新增供应给了看好这一区域的购房者更多的选择，而世博辐射优势对板块房价的支撑还有待成交量的考验。例如花木板块香梅花园即将推出92套精装修景观房，户型为120平米的两房、180平米和200平米的三房；北蔡板块的大华锦绣华城3月份推出14街区悦豪斯的274套精装修房源，为90平方米的两房，目前报价在33000元/平方米，将于明年6月交房；尚东国际名园也有少量大户型房源在售，单价也突破3万元/平方米；而三林板块的万富汇SOHO酒店式公寓43-51平方米房源也将在近期面市，主要为45平方米的一房和90平方米两房，虽然销售人员一再强调低总价及附赠面积优势，但折算成单价预计仍将突破3万元/平方米。

    目前来看，虽然轨道交通、中环线浦东段通车的利好，加上世博年的到来，的确大幅提升了板块的关注度，但当前的高价位是否透支未来，或者对世博会后板块短期冲高回落的担忧，仍是购房者陷入观望的主因。