两会上，物业税开征风满楼。众委员力撑物业税为打压房地产投资投机的猛药。但物业税可能年内在商业地产率先试点实征，而目标是深圳、北京等城市的消息，却让业界觉得有板子打偏之嫌：为什么明明是因住宅房价高涨而引发的物业税，最后却拿商业地产“开刀”。

    唇亡齿寒，广州虽没有明显出现在物业税试点实征的城市里，但却与深圳、北京同为一线城市，一旦开征恐对今年广州蜂拥入市的220万平方米的商用物业产生很大影响。

    而号称“商住两用”的“伪住宅”也将受冲击。

    物业税试点开征风头急

    “物业税如果开征，我要再计算一下回报率，低于4%我就卖掉”，李先生指着其在白云区三元里20多平方米的商铺，告诉记者，他5年前以100多万的总价买下了这个商铺，现在月租金在5000-8000元波动，回报率平均6%左右。

    据中央财经大学税务学院副院长刘桓预测，北京商业地产物业税起征税率在0.5%-1%之间。李先生拿着计算机计算起来，如果商铺以150万估值来算税率1%计算，李先生一年就应该多缴1.5万的物业税，相当每月要多交1250元。“我肯定想把税费加到租客身上了，但每月加租1000多元，现在生意又不是很好，租客能愿意吗”，李先生看看窗外，外面的雨正“噼里啪啦”。

    物业税对投资者的威慑力是毋庸置疑的。地产营销专家陈真诚认为，只要开征物业税，不管税率多高，就会对市场心态、投资回报预期产生比较大的影响，这种影响甚至大于实际影响。

    实际上，物业税开征对持有商业面积的开发商更是一个大考验。“受困于经济的低迷，2009年广州商铺的租金是下滑的，2010年依然有下跌的趋势”，广州大业投资有限公司副总经理程立志认为，现在广州商业地产开发商自持的比例不小，近几年自持物业更成为一个趋势。物业税开征加上租金下滑的趋势，将使得这些开发商的运营成本大增。这对广州原本需要扶持的商业地产来说，是一个重磅炸弹。

    而让业内担忧的还有今年因亚运蜂拥而至的新增商业地产。据广州经贸部门统计，今年广州将有超过120万平方米的新增商铺开业，超过了广州前五年新建商业面积的总和。“招商难已经成为广州商业的难题”，房地产营销策划专家谢逸枫分析，在未来的三四年期间，这些超百万商业面积将进入养铺期。养铺期的商业地产租金回报一般比较低，如果再加上物业税，对持有这些物业的开发商或投资者来说将是很大的打击。

    物业税影响关键在税基

    物业税开征的具体影响大小，受访业内人士认为与争议很久的税率相比，税基是一个更重要关键因素。因为税率可以随经济情况浮动，但税基则是稳定的。

    “商业地产物业税征税的税基是以现物业估值为基数，还是以现物业租值为基数，是个关键问题，影响到税额大小，继而影响到广州商业地产的发展”，程立志曾经在香港工作，据他介绍，香港物业税计税依据是租金收益，税率则会随着每年的经济情况作出相应的调整。

    如果税基以租金收益来计算的话，业主的税费将减少不少，而物业税的影响也就相对缩小。以上述李先生的商铺为例，如果以月平均6500元来计算的话，税率还是1%的话，那么一个月的物业税为65元，这比以物业估值来算节省1185元。