世博会脚步越来越近，这个举世瞩目的世界盛会，对上海楼市带来什么影响？从年初到现在，楼市逐渐从冷到热，一日光、跳价等典型的卖方特征频现市场。业内惊呼：房价这匹脱僵野马何时回归温顺？与此同时，保有税、二套房等各项政策“山雨欲来”。听政府的？还是听市场的？购房者再次迷茫。

    5月楼市由淡转旺

    “经验表明，受政策影响下跌的楼市，之后都会出现报复性反弹，这需要市场人士警惕。”

    美地行（上海）总裁 刘群

    上海楼市的冬眠期何时结束？种种迹象表明， 5月，上海楼市很可能由淡转旺，从冬眠中苏醒过来。从以下五点断定，上海楼市尤其是豪宅市场，在今年5月很可能由淡转旺。

    第一、历史经验：为控制房地产业过热、房价增长过快，国家一直在不断地调整和推出宏观调控政策。从表面上看，每次政策的推出都会导致市场资金萎缩、购房热情减少，但实质则是使前期的购房能量被抑制，势必在短期内迅速释放，如2005年房价宏观调控后带来的报复性大涨以及2009年跌后的大幅反弹。

    历年经验表明，受政策影响下跌的楼市，之后都会出现报复性反弹，这需要市场人士警惕。因此，2010年5月，房地产市场很可能也引来一次反弹行情。

    第二、通胀压力：通胀压力不断加大，极大地影响了消费者的消费行为： “钱已经不值钱，还不拿出来换物”，其中最重要的影响就是对房地产消费热情的再次高涨。

    统计局数据显示， 2月份CPI同比增长2.7%，这也是18个月以来，我国CPI首次超过一年期活期存款利率 （2.25%）。统计局总经济师姚景源表示 “CPI涨幅控制在3%难度比较大”。此外，南方大旱也会带动粮食等基础物质价格上升，这最后都反映在综合物价上涨上面。今年的通胀预期，将会使房地产成为资金最佳的躲避风险洼地。下半年会加快这种速度。

    第三、剩余资金和股市带头行情：在通胀预期不断加大， “中国经济率先复苏之后率先进入通胀”的预测下，投机性的剩余资金必将大量涌入楼市。历年经验表明，当剩余资金加大楼市抄底冲动时，必定又是一轮房价创新高之时。

    股市与房市之间存在 “正相关”关系，目前，股市年度的 “吃饭行情”已经全面启动，处于上行空间之间，而股市通常对房地产市场有正面影响，房地产行情会略晚于股市行情。估计5月房地产市场受这一利好影响，将推动房产交易。

    第四、物业税不利因素被淡化：被认为可以平抑高房价的重要措施——物业税，在 “两会”后并未推出，业界普遍认为这一不利因素被淡化。

    对此，有关专家认为调控政策包括三方面：其一是财税政策，其二是信贷政策，其三是产业政策。目前的财税政策除了物业税之外，其他政策已基本恢复到位，由于物业税牵扯面太广，征收难度太大，“两会”后推出的可能性极小。

    第五、城市化与人口增长与国际影响力：上海正跻身世界一线城市，经济超越香港指日可待。在人口方面，城市化移民大量涌入，上海常住人口突破2000万，未来不排除突破3000万，这将对房地产市场提出新考验，即市场将增加1/3的消化能力。不但国内人士选择上海居住、办公，连国际人口也在加入移民上海行列，这都给楼市带来巨大利好。

    价格松动很难出现

    “即便真的推出保有税或房产税试点，在短期效应之后，市场价格仍会掉头向上。”

    上海易居房地产研究院发展研究所所长 李战军

    2010年一二季度之交，形成了上海房地产市场的分水岭。

    第一季度由于调控政策出台、地方和全国两会召开、新年和春节历来淡季等三重因素，上海房地产处于半冬眠状态。成交量萎缩，市场价格稳定，持币观望气氛浓厚。但是3月末房市陡然发生重大变化，成交量有效放大。

    一进入第二季度，上海房地产市场成交量开始活跃。扫楼频现，“日光盘”现象再次爆发，市场价格异常坚挺，引得新闻媒体一片大呼小叫。诸如房地产崩盘时间表、物业税（或者是变种的保有税、房产税）推行、加息将至、首付款比例提高等无作者、无来源的虚假信息集中出笼，明显在提醒、施压政府出台更为严厉的调控政策。

    面对这种局面，无论上海还是全国，力挺房市的一些言论开始出现。而这些言论在今年一季度和前几年都很少听到。

    在博鳌会议上，论坛秘书长龙永图声称“总体上中国的经济没有泡沫，只要有需求就没有泡沫，但是中国的泡沫应该分地区、行业、时间”、“中国的房地产是健康发展，只要有真实的需求存在，中国房地产市场就不会崩盘，关键是要建立保障房体制。 ”

    香港瑞安集团主席罗康瑞也说：“不相信楼市有泡沫”、“经济高速增长，个人收入快速提高，大城市的土地稀缺，购房者的经济实力等诸多原因，决定了中国楼市拥有明确支撑。”

    新华社的相关报道从主标题到副标题，少见地采用了疑问方式，将两种不同的认识和观点予以并列报道。

    上海第二季度余下的时间，将会发生一些什么样的变化，可以从下列一些情况寻找端倪：

    经适房闵行区、徐汇区试点工作，4月2000余户将通过住房面积和收入财产的审核。但是全市性的面上推开，主要在下半年。因此，政策保障房在二季度对上海市房地产市场的影响很小。

    一季度呈现的市场惯性，将在二季度有所延伸。由于全市可售商品住宅总量并不多，因此上海实际是由市场可供量决定成交量，而并非是由价格水平决定市场成交量。价格松动的情况很难出现。

    二季度上海市的二手房交易可能总量不大，但价格有所上升。由于世博会外来需求客户增多，租赁市场依然看好，租赁价格稳中有升。

    政府对房地产市场的调控将依然保持高压态势。但由于手中的有效牌并不多，很难采取对市场有重大利空因素的措施，警示性的语言远远多于实际具体步骤。即便真的推出保有税或房产税试点，在短期效应之后，市场价格仍会掉头向上。

    市场出现短暂休克

    “未来短期内的市场，必然将以震荡盘整为主基调。”

    上海乘星行行销服务机构副总经理 赵春雷

    被流动性与预期推高的房地产市场，在面临前两者出现转变的情形之下，或将进入一轮震荡期。

    随着去年的信贷大井喷，资产价格大幅上涨，而今年2月以来，央行持续进行公开市场操作以及控制信贷量，已经使得流动性有所收缩，当然不可否认市场流动性依旧充裕。截至3月末，广义货币供应量为人民币65.0万亿元，同比增长22.5%，增速较上年末下降5.18个百分点。同时，银监会近日也表示，银行业金融机构应增加风险意识，不对投机投资性购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

    如果说，印度央行3月19日的加息举动，对于新兴经济体或将产生蝴蝶效应的话，那么，中国央行与银监会近期的多次举措及表态，无疑表明了中国的经济刺激政策的退出也逐步拉开前奏。而作为大宗资产的代表者之一的房地产市场，无疑首当其冲。正如银监会以房地产风险敞口大，而要求所有银行在6月底之前提交贷款评估报告一般。

    信贷政策的收窄，对于房地产市场的影响是巨大的，近日地产股的重创可见一斑。

    如果说信贷政策是在缩短投资客的杠杆率，那么税收政策则是进一步加大其持有成本。近日关于房产税的消息，市场感觉意外之余，又体验政策压力的加大。作为同样是保有环节征收的税种，但与物业税又有着不同之处的房产税，无论在法律层面还是在执行层面，与物业税相比都大大简化。若真正执行，短期内必然对市场预期产生巨大影响，也必然令市场出现短暂休克。

    未来短期内市场，将以震荡盘整为主基调。考虑到多年来相机抉择的政策特征，以及调整本身或并不欲致房地产市场大幅下滑，再加上即将步入传统销售旺季，人民币升值预期仍在，震荡之后市场继续小幅上行的可能性较大。在下一个加息周期没有开启之前，市场将维持震荡。