国务院连出重拳，出台严厉的房贷政策。记者走访上海各家银行和中介机构发现，银行已经开始执行二套房贷新规定，“三套房停贷”则还在等待细则。房贷收紧使得市场观望情绪浓厚，部分板块出现二手房挂牌量激增和议价空间，市场正在酝酿拐点预期。

    国务院关于二套房首付不低于五成、利率上浮 １．１倍的新规定出台后，上海各家银行已开始执行差别化住房信贷政策。记者从上海知名房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司市场部了解到，目前已经接到了几乎所有银行发出的通知，确认了二套房贷新规定的执行日期为４月１９日。

    房贷新规定“卡”住了相当一批购房者，由于贷款申请被驳回，不少购房者无奈加入退房行列。

    凯盛经略公司副总经理赵炜告诉记者，此次第二套住房认定标准比较严格，只要是曾经有过贷款记录的购房家庭，无论是置换、自住还是投资，不管之前的贷款是否结清，甚至是还清贷款后已出售，想要贷款置换一套房源的，都按第二套房贷新规定执行。

    由于无法顺利获得贷款，上海二手房交易市场出现了一波“退房潮”。凯盛经略客服部经理周敏透露，合作的中介或由该公司接触的二手房交易中，已有２０％－２５％的购房者要求退房，这些客户基本上都是只签了意向合同，还没签买卖合同的购房者。在严厉的调控政策下，客户普遍预期房价会下跌，因此宁可损失小部分定金，也要求退房。

    国务院在短短几天内连续出台新“国四条”和“国十条”，力度之大超出以往，引发了市场的拐点预期。记者走访发现，改善型需求受制于房贷收紧，观望情绪浓厚，部分板块出现二手房挂牌量增加和议价空间。

    据上海中原地产研究部总监宋会雍介绍，国务院新政策出台后不少板块出现了挂牌量增加的情况，如新天地豪宅板块挂牌量增加了１０％，部分单价在２万－３万元的中端房挂牌量更增加了５０％，价格也出现了５％左右的松动。但总体而言，现在还处于市场调整初级阶段，买卖双方都要看一看、等一等。

    新政策出台后，上海楼市也出现了加快推盘的现象。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（４月１２日－４月１８日）上海商品房新增供应面积为５６．６万平方米，环比前周大涨了６０％；全市商品住宅新增供应面积为３４．６万平方米，环比前周大涨了１１０％。

    赵炜认为，２０１０年房地产行业的管控方式与往年有很大不同，一系列调控政策的出台将使市场迅速进入一个观望阶段。新政策出台后的第一天上海已经出现房屋折价出售、二手房源猛增的现象，今后由于房价的调整，房屋交易量可能会略有回升。但如果房屋按揭贷款渠道持续严控的话，房屋交易市场复苏周期可能会继续拉长。

    中原地产在上海房展会期间的调查显示，有购房意愿的人中，２５％左右属于投资性购房，３５％为改善性需求，２５％－３０％的人是购买婚房。“除了购买婚房的需求最迫切，其他需求都可能因为调控而延后。”宋会雍说，“后市则要看买卖双方博弈，以及调控政策的进一步明朗。”