最近，国务院政府报告首次明确提出将二套房首付骤提至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这一举动，预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去，从而保证正常的居住、投资需求，让楼市降温。同时，“国十九条”出台，国资委要求78家央企退出地产业务，银监会要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，这些政策措施显示出政府抑制房地产市场过热的决心。有分析指出，房地产市场调控使得开发商对商业投入比重将持续增加，尤其是一些前期无大型项目储备或以住宅开发为主的上市公司，也转而开发商业项目，商业地产正成为整个行业中政策风险较小的一块市场。

    除了政策因素，与宏观经济联系紧密的商业地产还受到经济发展的推动。新政下的商业地产发展已经受到业内的普遍关注，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？这已经不仅是转型过程中开发商思考的问题，投资者的观望、社会的关注都已经使商业地产被动地开始它的规范化发展。

    商业地产“抗调控能力”

    “现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”一位业内人士这样告诉记者，在商业地产不甚明朗的2009年，他操盘的写字楼投资组合市值回报近40%。济南商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证这位业内人士的判断。随着鲁商广场、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷、红尚坊、泰府广场、山东国际商贸港、齐源大厦、东环商业广场等商业地产项目陆续入市，以及总建筑面积约55万平米，集购物中心、商业街区、甲级写字楼、商务公寓、loft公寓、星级酒店等多种物业形态城市综合体动工兴建。同时，随着产业资金和外资还没有开始大量进入，商业地产的机会随着住房调控的开始渐入高潮。”

    其供给的大幅增加，除了看重整体经济的复苏和产业转移的庞大需求外，以高端电梯住宅为基础开发的区域商务中心有着庞大的市场潜在需求。而其单价低于周边住宅，出租收益却高于周边住宅，将吸引更多的资金进入这些区域寻找投资机会。商业地产的“抗调控能力”似乎也正在成为开发商和置业者看重的房地产投资新天地。不难发现，近期不论是最近广受关注北京CBD核心区域的“中服地块”，还是2月1日成为上海“新地王”的外滩地块，都可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这无疑是经济发展和城市化的必然要求。专家指出，对商业地产的长期发展应该保持乐观，但对短期内的市场供求状况要保持清醒的认识。”

    商业地产呈现品牌化 特色化发展趋势

    从大型商业物业到特色商业街，再到散布各地的社区商业，济南商业房地产市场呈现持续升温阶段。但是地产投资产品类型复杂、投资价值组成、投资回报所需的技术条件比较多，没有专业的分析判断，很难投资成功。商业地产在短短两三年内迅速发展，成为了投资人眼里继基金、存款、国债、股票等投资渠道后新创富支点。而随着商业地产的经营模式和管理技术逐渐成熟，开发商看到了其中巨大的商机，纷纷挥师这一领域。规模大、功能全的商业地产项目出现也是商业地产发展到一定阶段，品牌商业的发展成为必然趋势。

    买住宅需要认开发商的品牌，选择办公楼不仅要看地段，还要选择有实力和经验丰富的开发商。因为这些开发商不仅能够使办公环境跟上现代企业发展的步伐，应用最先进的技术和硬件设施，更重要的是他们比较注意对后期写字楼的管理以及整体形象的宣传。其实，商铺也一样，如果是要投资专业市场内的商铺，那么选择好的品牌开发商更重要，市场后期能否顺利招商运营并不是件容易的事儿，开发商如果有丰富的市场运作经验，那么市场后期的招商问题就很容易解决。

    开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让懂商业的人在商业项目开发的前期就加入进来，在如何规划设计、如何进行业态分布等方面进行指导，这样的话项目就比较容易获得成功。因此，今后在竞争日益激烈的市场中，商业地产的品牌化趋势会越来越明显。

    成王：

    商业地产是实力企业的游戏

    按照我国地产行业的市场规律，和住宅相比，品牌在商业地产里更能见真金。因为商业地产的“技术含量”比较高，无论是开发理念还是资金要求以及综合实力，都要受到更苛刻的市场检验。相当一部分业内人士相信，在政策影响下，在房地产市场，强者会越战越勇，弱者将惨淡经营。业内人士在不约而同给出这个“马太效应”的同时，还强调“骨牌原理”，认为淘汰、倒下一批地产企业不足为奇。

    而房地产企业的资金链继续咬紧，融资难度加大意味着房地产的开发成本的提高，这无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强，注重产品的公司将获得较大的发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。而随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象作为消费者认知的第一要素正逐渐凸显，房地产产品作为一种特殊商品也不例外，有鉴于此，商业地产的开发商必须认真考虑如何创立品牌，通过品牌推广来确立自己在楼市中的主导地位，以期一剑封喉，笑傲江湖。