新调控政策引发的地产股票集体“跳水”终于在本周二出现转机，中关村、保利、中粮、招商、陆家嘴主流地产股涨幅居前，表现耀眼。股票投资机构分析认为，地产调控政策或利好商业地产，因此商业地产才得以在乱市中笑傲江湖。与此同时，中原房地产等机构也在公布一季度季报时表示，商业地产回暖，写字楼市场已摆脱金融危机艰难时期，零售商业地产活跃，预期良好。

    新政策剑指住宅投资商业地产含利好因素

    虽然已经进入开工旺季，但是一季度天津商业地产开工却寥寥无几。10日上午，位于蓟县国家5A级风景区内翠屏湖水库区域的第一个重点工程项目，蓟县第一个五星级酒店商业地产项目圣光蓟县五星级酒店、别墅项目正式重开工，拉开了今年商业旅游地产建设序幕。接下来，将有一批商贸旅游等商业地产项目陆续开工建设，如天津华侨城、珠江装饰城等。在政策紧缩的形势下，这些边缘区域商业地产项目重开工是否会遭遇打压，对此记者采访多家房地产企业负责人，他们认为，本次政策调控主要针对住宅市场房价持续快速上涨，政策精准性非常突出，这对比较平稳的商业地产项目开发实际上是间接利好，这将有利于一些投资资金流入有发展潜力的商业地产项目。

    DTZ戴德梁行(天津)总经理高炬分析说，近年来，从投资的角度看，资金投入的回报率高，无疑对资本投向住宅形成了巨大的吸引力。首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度相差悬殊，如住宅首套首付利率优惠，贷款期限长达20年以上，而购买商业地产首付需要40%以上，贷款期限一般为10年，这必然导致大量投资资金购买住宅，促进了房价攀升，而商业地产特别是写字楼市场投资资金相对平稳。因此，本次地产调控新政将在抑制住宅投资的同时，也使部分市场资金转向具有中长期投资价值的收益型物业，使房地产投资趋于理性、合理。从这个角度看，本次调控政策出台对商业地产来说偏向利好。

    机构人士预计，未来商业地产中具有商贸、娱乐休闲等综合功能的换代综合体项目将率先成为机构投资者新目标，除了已面市的市内六区核心地段项目，位于边缘新兴居住区商业项目也将备受关注。如以华侨城综合商业地产为代表的新城市核心商业地产项目，以圣光蓟县高端酒店旅游休闲居住项目为代表的成熟旅游区商业地产项目、以龙欧洲公园滨海旅游区为代表的滨海新区旅游休闲商业地产项目等。

    一季度商业地产回暖市场迎来新的发展契机

    今年春节过后，各地写字楼租赁市场迅速回暖，销售更是处于供不应求状态。据中原地产报告统计，春节过后，各地写字楼租赁市场迅速回暖，3月份国内写字楼市场租赁面积环比大幅增加，具有标志性意义的京、沪、穗、深4大一线城市环比增长率超过50%。

    在租赁市场回暖影响下，各地写字楼空置率进一步下降。同时写字楼租金也温和回升，4大一线城市写字楼市场租金延续2月之回暖形势继续温和上升，其中甲级、准甲级写字楼仅北京微跌外，其余均出现上涨。上海写字楼市场租金出现小幅反弹，其中甲级写字楼租金环比上涨1.44%、准甲级写字楼环比上涨0.15%。写字楼价格方面，4大城市环比均出现上涨。北京、上海、广州、深圳写字楼销售均价分别为19668、25957、16192、28483元/平方米。

    中原地产研究中心高级经理刘渊认为：住宅市场突然受到调控，各地写字楼等商业地产反而可望继续保持整体上涨之趋势。加上办公楼销售已连续三个月供不应求，国内办公楼市场将出现较大的转机，使长期处于盘整态势的写字楼市场走出低谷。

    戴德梁行(天津)2010年第1季度季报显示，天津写字楼市场表现平稳，全市平均租金与上季度相比略有下降，为每月每平方米102.55元。本季度无新增项目投放市场，同时前几季度新供应项目仍处于招租过程中，因此，整体空置面积有所下降，空置率由上季度的17.2%下降到本季度的15.3%。今年将有多个新建甲级写字楼面市，成为市场亮点。

    在零售商用房方面，高炬介绍，一季度天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300～500元。本年度将有众多商业项目入市，其中津城首条“体验式商业步行街”七向街将于今年10月开街迎客，目前招商进展顺利。新商街的落成或将加速天津市既有商业格局的转变，多商圈的局面有望形成。此外，天津商场即将“变身”为劝业场西南角店，正式落户西南角商圈，该商场定位中档偏上且更加年轻化，同时还将开设影院、餐饮等设施。目前该商场内外部的装修工程已基本完成，已经进入招商阶段，预计将于今年“五一”前后开业纳客。

    与此同时，本市轨道交通建设进程加快，年内地铁5、6号线将陆续开工建设。随着明年上半年2、3、9号线延长线建成通车，地铁沿线商业有望迎来进一步发展。