高房价逻辑:央行版本玄机

    央行版本即债券型方案颇受浦东方面青睐。但细究其背景,则是目前房价过快上涨背景驱动使然。

    根据方案一显示,具体包括金桥的碧云国际社区,外高桥标准仓库,张江帝斯曼中国园区,陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼等。

    以金桥开发的碧云国际社区为例,当其它开发区都在卖楼时,碧云国际社区却采取了只租不售的办法,获得了很稳定的现金流,如今房价大涨,金桥的这一“只租不售”的操作模式,在房价预期持续上涨背景下,颇受浦东新区官员赏识。

    “房地产信托投资基金是融资的方式,作为一种金融产品,对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”上海陆家嘴（集团）有限公司董事长杨小明此前这样告诉本报记者。

    以杨小明所在的陆家嘴为例,该公司此前一直在进行土地开发,但土地所剩无几后,该公司不得不转型做房地产开发。

    其他三个开发公司也有类似遭遇,这反而带来了一大好处:四大公司拥有不少优质地产项目。

    根据方案一,浦东此次拿出的房地产项目全部是浦东自己国有公司旗下的物业,而四大公司是浦东的巨大的财富来源之一。

    方案一显示,四家公司将联合提供的年租金收入4.7亿元的物业10年租金收益权。

    这些物业包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等。

    因此,一旦方案一获批,四大公司将把10年的租金收益权“打包”设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证。

    REITs难题:开发商融资与房价平衡点

    当REITs方案上报给国务院的消息传来之时,房地产新政调控刚刚满月。

    多位接受本报记者采访的业内人士表示,由于此次申报的REITs方案主要针对商业地产,或对住宅市场房价影响有限。

    “商业地产的经营一般要经过2-3年的培育期,因此,资金问题历来都是商业地产开发商最为关注的问题。”业内人士表示。

    由于REITs极有可能成为开发商自有资金、银行贷款、预售回流资金之后第四个资金来源,但尚不清楚,在国内的监管环境以及房地产调控的背景下,对于发行REITs的地产公司获得的资金用途去向有无相关规定。

    随之而来的问题是,若获得资金的房地产公司将所得资金用于住宅开发,那或将化解开发商开发住宅的资金短缺问题,亦将可能推高房价,这也是多人关心的难题。

    在内地经营房地产业务的港中旅中国投资有限公司一位部门中层5月20日接受本报记者采访时表示,“由于居民缺乏投资渠道,所以以前只有买房,现在多了这个渠道,将分流很大一部分买房的资金,因此,从这个角度来看可以防止房价迅速攀升。”

    最新的消息也显示,下半年推出的第一个REITs将只允许机构投资者购买,这或将降低REITs的推出促使房价攀升的几率。