DTZ戴德梁行最新市场调查显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”的现象。与此同时，受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交显著降低，正值复苏的商业地产引发机构投资者的关注。

    金融危机导致商住倒挂

    上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万-10万元/平方米，这样的个案并不少见。针对商住倒挂的现象，DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，这在国外的核心商业城市非常少见。

    上海此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中，另一方面主要因为金融危机爆发后，商业地产首先受到波及，尽管住宅也受到影响，但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却无法短时间内摆脱金融危机的阴影。

    陆逢兆还表示，“以商铺和写字楼为例，目前上海处于核心地段的顶级商业物业如恒隆广场、国金中心等都较周边住宅有更高价值，不存在商住倒挂现象，而普通甲级写字楼倒挂情况比较普遍。眼下，住宅市场遭到调控后，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产正引发机构投资者和开发商的关注。”

    商业地产价值有待回归

    上海在2008、2009年商业物业供应较大，而金融风暴带来的负面影响降低了需求，造成供需失衡，导致两年来写字楼租金持续下滑。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5元-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的租金水平，处在筑底阶段。

    2010年，从供应来看，以陆家嘴为例，实际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并不大；随着目前供应的逐步消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。

    从投资角度看，租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，届时租金水平有大幅提升的需求。