方方地产咨询机构最新出品的《上海泛商业地产月报》4月号统计数据显示，4月，上海泛商业三类物业交易总量约45.49万平方米，环比增长了48%左右，创下了今年的成交量新高。

    中房信集团对1000多位身价在2000万-5亿元之间的楼市投资者（按平均资产2.6亿元算，他们的投资能力达到2600亿元）进行的调研发现，这些投资者早在去年九十月份开始就陆续将手上多余和较旧的房产抛售，只保留了几套房产，资金基本上都在空置，个人空置量在300万-1亿元之间。

    中房信分析师薛建雄指出，目前PPI和CPI都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控时，寻找保值升值的渠道成为资金的迫切需求。

    “目前主要的投资途径有写字楼和商铺，住宅价格过去几年上涨幅度较大，商业地产的价格相对偏低，因此一些优质地段优质产权写字楼和社区沿街独立商铺成为了他们关注的目标。”薛建雄强调。

    租金筑底

    高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出：“楼市新政对房地产投资市场的影响十分有限，预计未来几个月将会有更多的商办类投资交易达成。”

    在陆逢兆看来，住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。

    根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的水平。

    “楼市调控政策无意打压商业地产，因为商业地产租金尚处低位。”陆逢兆表示。

    上海在2008年、2009年商业物业供应较大，而金融风暴带来负面影响降低了需求，造成供需失衡，直接影响了租金与售价。2010年，从供应来看，以陆家嘴为例，实际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并不大。

    从需求来说，随着国内市场信心恢复，企业重新制定发展计划，租售需求也有所回升。以上供需变化带来租金回稳。陆逢兆表示：“随着目前供应的逐步消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。”

    从投资角度看，租金回报率和物业升值组成商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约的周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，租金水平必然大幅提升。

    在甲级写字楼供应紧缺的香港，目前中环及上环地区甲级写字楼租金约在25元/平方米/天，是上海的租金水平的4-5倍。陆逢兆表示：“如果租金上涨20%，同时带动房价的升值，那么物业的整体回报率的提升将相当可观。”