中国房地产一个显著特点就是商住倒挂。刚刚新一轮调控，或许将会改变这一现象。

　　DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆对记者说：“购买商铺本身就是首付5成，现在新政对商业地产影响小多了。住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开

　　发商的关注，未来升值潜力值得期待。”

　　资金流入商业地产

　　商住倒挂在上海已经有多年历史。健康的房地产市场，相近地段商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。其原因正如望源集团董事长季宝红所说：“现在商住倒挂，是商住转让税费制度设计缺陷所致。目前住宅转让的税赋相对较低，只有6%~10%；而转让商用住房的税赋则过高，投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，意味着投资获利的一半都缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，还涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。”

　　4月新政之后，住宅市场成交量呈现大幅回落，商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，在通胀预期影响下，更多投资者将投资眼光转向商业地产。房地产调控新政则让商业地产价值得以回归。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为每天每平方米5~7元，虽然有所回升，但尚未恢复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示：“政府的楼市调控政策无意打压商业地产，因为商业地产租金尚处低位。”

　　事实上，苏南投资客近期明显加大了在上海投资商铺、写字楼的力度。和住宅不一样的是，商业地产投资更为专业，需要专家指导投资。原本做房地产投资的盛先生开始瞄准商业地产投资。盛先生告诉记者：“现在投资客越来越倾向投资商铺，一是现在住宅投资成本很高，和商业地产差不多，二是因为商业地产投机性本身并不强，市场也相对健康。如果按照当前住宅价格为基准，商业地产价格至少有30%的低估。”

　　上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠也判断，很多资金在进入商业地产领域。他说：“当前，民间资本太多，但是投资渠道有限。很多资金从住宅市场出来，我们认为会流入商业地产。”

　　开发商借机转型

　　世茂集团在去年重组上市公司世茂股份，专注商业地产开发。自2009年5月重组完成后，世茂股份从资产规模到员工数量、经营业态都有全面改观。陈汝侠告诉记者说：“未来世茂将专注二三线城市商业地产开发。正是因为我们了解市场的需要和二三线城市的具体情况，我们做的商业才更符合当地需求，加上商业合作伙伴的支持，我们现在开发的两个项目常熟商业项目和绍兴世茂广场项目都非常成功。”

　　除此之外，原来专注住宅的开发商也越来越多地转向商业地产开发。4月初，万科接手位于CBD核心区的赢嘉中心，半个月内万科连续接手了三个商业地产项目，加之万科在杭州持有的酒店，万科的商业地产资产越来越多。金地集团董事长凌克也公开表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划，今年将把20%的资金投向商业项目。4月13日，保利房地产更是宣布：未来3~5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。

　　“开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向，企业应投入一定资源用于优质资产的管理，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的。”陆逢兆说，“从宏观层面来说，其实土地永远是稀缺的，所以最优质的土地和物业也需要持有和用心经营，像恒隆广场、环球金融中心、国金中心等优质物业，也是吸引很多优秀公司进驻上海的原因之一，这对城市的经济发展也是有好处的。”

　　因此，这轮调控对很多开发商来说，是一次推动企业转变经营策略的机会。