根据中原地产的报告,进入第二季度,随着房地产新政的出台,广州写字楼市场成交向好。“4月广州写字楼市场成交量环比增长超过30%。”中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩表示。成交数据还显示,甲级与准甲级写字楼最受市场追捧,其中以天河区20000~25000元/平方米的大面积高端产品的成交最为活跃,显示大型机构的进驻有上升的趋势。

    新政后写字楼升温

    兴业地产工商铺总监朱辉也认为,目前是一个进入写字楼市场的好时机。“房产新政之后写字楼市场确实明显复苏,但进入门槛也高于住宅市场,因此还没有出现抢购的迹象。”朱辉表示,“但是市场刚刚热起来,如果住宅市场继续遭遇调控,写字楼市场会持续走强”。

    中低端写字楼回报超住宅

    朱辉表示,目前广州写字楼市场的平均出租回报率在6％左右,而住宅市场的出租回报率只有3％左右。刘广浩表示,“估计近期有约30％的新增投资客进入写字楼市场,其中一部分就是原来投资住宅的投资者”。这些投资者资金量一般在100万~200万元左右。

    满堂红地产写字楼部杨军最近遇到一些资金只有200万元左右的顾客,要求购买100平方米左右的写字楼。刘广浩表示,他们最好投资中低端写字楼,如海珠区的昌岗路、宝岗大道、花园酒店、东风路等板块,面积在100平方米左右,单价一般不超过1700元／平方米。“这种中低端的写字楼项目租金回报率比较高,适合长线持有收租”,杨军表示,“但同时升值潜力会比较有限”。

    风险提示:空置是最大风险

    写字楼市场一个重要的风险因素是空置。宝岗大道、花园酒店以及东风路等区域,部分写字楼的空置率达到15%。一些写字楼的管理费动辄20~30元/平方米/月,一旦空置每个月光管理费就要损失好几千。

    应对策略:买带租约单位

    1.购买带有租约的单位。

    2.选管理费较低的写字楼。不带中央空调的写字楼管理费一般在5~10元/平方米/月。

    3.楼层越高越容易出租。

    4.写字楼转手时税率明显高于住宅,所以最好中长线持有。