被称为史上最严厉的楼市调控至今两月有余，对个人住房开征房产税的消息依然悬而未决，现阶段的二手房市场是什么样的情况，出手的最好时机是否已经到来？如何判断出手时机？新浪房友在线《经纪两小时》请来沪上三家知名中介企业老总，指导购房者在房价拐点下何时该出手。

　　志远地产总经理 钱建国

　　福美来不动产副总经理 徐子兴

　　汉宇地产董事总经理 施宏轈

　　二手房交易有多冷

　　自4月17日出台第一轮调控新政后，二手房成交量骤然直下，似乎所有的购房者一夜之间便成了观望者，打折声、降价声四起。目前的二手房市场依然如此冷清吗？

　　徐子兴：福美来不动产的成交量主要集中在二手房住宅。到目前为止，6月成交量是在5月成交量基础上打八折，成交套数和成交标的大小都有往下走的趋势。我们做了客户回访调查，现在的买方主要是为小孩读书和置换型，其他客户选择观望。市中心物业价格下调并不多，一般在10%左右，更大幅度下调的可能性也不大，业主宁愿不卖也不愿贱卖。

　　施宏轈：5月成交量比4月跌了将近70%，而6月成交量估计还有20%的下调。为了求生存，除了做原有的住宅，也会做一些商业，还争取多做一手代理，并将业务拓展到上海周边地区。

　　6月我们的租赁交易是以往的两倍，这是因为业务员为了求生存，把一部分精力转移到租赁市场。整个租赁成交量有上升趋势，甚至租金也有小幅上扬。究其原因，一是需求量提升，二是个别房东把保有税成本预期加到租金上。

　　钱建国：看房量有增加，但是成交量没有增加。如果从成交合同量看，6月比5月略低，但实际上我觉得5月和6月是持平的，因为5月成交单中不少是4月定金转约的，我估计6月成交量在6000套左右，继续维持低位，观望的氛围前所未有。

　　施宏轈：我觉得目前的成交量是因为细则没出台而出现的低量。对于未来，我保持比较乐观的态度，因为购房需求一直存在。成交量回升多少，今年应该保持在每月一万套左右。

　　细则为何一拖再拖

　　近期，对个人住房开征房产税的消息满天飞，扑朔迷离，或肯定，或否定。上海细则也在观望之中，迟迟未出。购房者不禁担心，楼市调控，还有多少政策可以出台？

　　钱建国：上海细则一定会出。我比较认同一种观点，如果上海房产税政策最近不出台，可能会错过最好的出台机会，如果年底欧洲经济继续恶化，整个全球经济二次探底，那时候出台的条件就不具备了。

　　徐子兴：我认为上海细则不出效果更好，因为现在的客户和开发商都在等政策，而政策就像一把利剑悬在头上，导致交易量下降，一些开发商不推盘了，这就达到了调控效果。如果政策现在出来，一个月之后，估计交易量就会上去。国家4月17日开始调控到最近央行进行汇改，我感觉这是一个很好的配合，利率开始更有弹性，为新一轮资产升值预留了空间。

　　施宏轈：在上海，物业方面一系列的税项里，从拥有到增值，到交易，都有相对应的税种，唯独缺少了最后拥有、使用环节的税种。开征保有税有利于将存量房逼向市场。

　　房价降多少是底部

　　新政之后，房价变化一直是购房者最关心的问题。原来近乎疯狂的购房者如今纷纷冷静下来，观望房价走势。二手房价格究竟有多少降价空间？价格底部是多少？

　　钱建国：一定要把上海和别的城市区分开，也要把上海的高端房、低端房和中间区域的房子区分开。比如，低端房满足最基本需求，价格变化不会太大；中间区域的房子容易跟随政策波动，价格变化相应大一些。

　　徐子兴：我认为房价调整空间在10%—15%，而且现在正是房价的底部。其一是因为政策没出台，有些业主看不懂市场，所以大幅度降价。等到上海细则真出台了，哪怕包括房地产税，大家明白就是这样，觉得差不多了，该卖的卖，该买的买，市场反而不会像现在这样低迷。其二，我几乎一周三四天都在门店，发现市场上跳楼价卖的真没有，不像2005年和2008年调控期频频出现恐慌性抛盘。其三，上海这座城市不同于其他城市，房源量有限，购买人群却来自全中国乃至全世界，所以市场需求量旺盛，足以支撑10%—15%的底部。

　　钱建国：我觉得中介公司和房价存在同样的现象，现在大家都不关店，就和房价挺在那里一样。但这是一种思维惯性，不代表房价真的不会跌。

　　施宏轈：大家对于房价都有下跌预期，如果这个空间低于10%，政府不接受，老百姓不接受。但是跌得太多，银行不接受，拥有房子的不接受，政府也不接受。我觉得比较合理的是20%—30%。

　　个人认为市场会按照“3、6、9”的规律变化。即政策出来前3个月成交量跌，房价高高在上，甚至不跌，有个别地区还涨。因为2009年钱赚多了，政府推出的土地价格也没有大幅下降，开发商就没有更多理由让房价跌。进入第6个月后，此时所有政策落地，拥有房子的应该有一部分要降了，开发商也会看土地价格是否松动。如果面粉愿意跌20%，当然面包就愿意跌15%，甚至多一点，因为面包放得过久也会坏的。进入第9个月后，房价会狠狠地跌一次。开发商见到面粉便宜了，赶快降价卖掉面包去买面粉做补充。

　　房地产项目的定价一直随着一手房变，而不是跟着二手房节奏。二手房小业主多是各自为政、各自定价抛盘，不可能齐心打价格联盟战，就一定不会对价格市场起引导作用。一手房成交量往往会滞后二手房三个月。如果开发商现在不争取暗地里优惠或者明的优惠，7月可能成为一手房成交量的真正探底。我预判，第三季度是开发商降价压力最大的时期。

　　刚需客该何时出手

　　房价面临向下的压力，银行又收紧放贷、提高贷款门槛，这种情况下，购房者应该是买房好还是租房好？对刚需客来说，什么时候是买房好时机，买什么样的房？

　　施宏轈：什么是买房好时间，可能随时都会出现，甚至说只要你找到合适自己的，就是一个买房好时间。如果没有能力买得起房，不妨接受试着租房。如果有一定能力买得起房子，建议先买房。因为中国传统的思想希望有一个固定的住所。

　　钱建国：有条件，中国人一定会买。春节我回去看到班主任，他抱怨儿子在上海买不起房。我说再怎么样也要买一套。买一套郊区房，租掉，儿子在市区租房子住。等有条件了，慢慢从郊区房换进市中心房。

　　施宏轈：如果不想租房，但是拥有的资金并不多，我觉得可以考虑在上海周边买房。城际高铁今年就要开通了，今后一个小时内可以到的地方，新上海人，甚至是买不起房的年轻人都可以考虑这些地方。既然想要解决居住问题，年轻人可以选择用时间换取空间，先从周边买起。现在上海周边不少地方住宅总价50万元左右，这类产品可以解决年轻人短期内想要拥有一套房子的梦想，只要城际高铁一个小时内可以到达上海。

　　徐子兴：租房和买房不能两者一起谈。租房是为了解决住的问题，买房是既解决住的问题，又解决了自己房子的问题。对于想要买房的客户，我建议到市场中来看房。即使在上涨的行情里面也有价格比较低的房子，在市场下跌的趋势里面，你不出来看房，有些比较急卖的房源就不可能淘到。

　　施宏轈：什么是最好的时机？我觉得应该在细则出台后3个月到半年的时间段内。这段时期市场可能会释放出一些好房子，而且价格会回调到比较理性的阶段，这时候出手很好。

　　钱建国：我觉得出手时机不可能短期内出现，只要银行金融政策不改变就会影响购买。建议消费者要关注金融政策。我觉得现行金融政策，首付五成，基准利率上浮1.1%，会严重阻碍二手房每月完成1.5万套的成交量。我比较赞同施总讲的3—6个月，个人认为春节前后刚需客可以看看。

　　徐子兴：我们公司有一句话，不管在什么时候，买卖房屋90%的人是卖亏的，没有买亏的。从2000年到现在，只有卖亏的，没有买亏的。

　　中介会逆势开店吗

　　不少人戏称房产中介是“靠天吃饭”的行当，只要调控政策一来，中介就会频频上演 “关门剧”。在今年的这波严厉调控初期，一些中介选择逆势开店，这会成为实力中介的应对之举吗？

　　钱建国：2005、2008年这两轮调控来的时候，大家都觉得房地产要调头，纷纷关店。今年特别有意思，所有的公司都在开，但事实上这一轮调整估计比任何时候都长。我觉得2010年上海中介公司会很难过。

　　施宏轈：我们必须认真对待，市场是不是会冷一年、两年甚至更久。只要这样的冷淡市场维持9个月至1年，行业中就会顶不住，甚至有品牌会消失。

　　徐子兴：福美来去年开了200家店，今年6月又开了2家。因为我们是直营和加盟两条腿走路模式。福美来的观念是有人才能开店，现在我们不断鼓励员工，给他们信心。记得2005年、2008年市场不好时，很多公司采取裁人的做法，但是现在这一轮非但没有裁人，还出现持续的招募。

　　施宏轈：我觉得直营体系和加盟体系是有区别的。直营公司开店不困难，经营一个店才是真正的困难。汉宇在2009年开店不多，只新增20—30个店，主要是练兵，2010年走自己的路，能扩就扩。汉宇可能比其他中介灵活一点，因为一手房代理领域扩得比同行快，在新增盘源的同时，经营又能达到平衡或盈利，肯定会继续开店，反过来和行家一样选择暂停。

　　钱建国：志远最近开了9家新店，我计划打平就开店。因为我们规模小，相对成本也低一些。开店的前提是自己人培养，每个店长都是大学毕业进入志远，花两年时间养熟。每一个季度选出15—20位经理，以这样的速度发展应该说比较稳健。

　　大家对于房价都有预期的下跌空间，我个人觉得比较合理的是20%—30%。如果面粉愿意跌20%，当然面包就愿意跌15%，甚至多一点，因为面包放的过久也会坏的。

　　我觉得出手时机不可能在短期内出现，只要银行金融政策不改变就会影响购买。个人认为春节前后刚需客可以看看。

　　我认为房价调整空间在10%—15%的幅度，而且现在正是房价的底部。我认为交易最冷的时候就是在6月份。