最近一段时间以来，上海房地产市场成交持续低迷，而上海土地市场“终止招标”也成风气——继莘庄地铁上盖地块突然宣布终止招标之后，卢湾滨江一幅迷你地块以及崇明陈家镇的多幅地块也陆续宣布终止预申请程序。经商报记者仔细分析后发现，在地块招标“终止”的背后可能存在着各自不同的原因，房地产市场的整体低迷并非唯一因素。

    闵行
    莘庄地铁上盖地块终止招标

    时隔2个多月之后，一则发布于上海规划和国土资源网上的公告，使外界以为早已尘埃落定的莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖）的归属再生变数。日前，上海规划和国土资源网上挂出一则通知，上海市土地交易市场声称“经出让人与投标人协商一致”，终止地块公告号201001801的莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖）的招标活动。而在此之前，就有媒体报道，据绿地内部消息透露，绿地已经退掉了在4月29日竞得的莘庄地铁上盖地块。如今，上海市土地交易市场“及时”发布终止招标的通知，隐隐证实了这则退地的消息。

    事实上，莘庄地铁上盖地块的出让自始至终是个谜。

    今年4月3日，上海市规土局发布今年第18号土地招标出让公告，专门推出莘庄地铁上盖地块，公告内容含有“计划于4月29日举行投标和开标活动”的指示。资料显示，莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站的南、北广场，出让面积约为11．78万平方米，土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地”，地上建筑面积（规划）高达40．5万平方米，地下建筑面积不小于10万平方米，这样的建筑规模在整个上海都是不多见的。而更为引人注目的是，这幅地铁上盖地块并不是上海商业房地产地块惯常采用的“挂牌－竞价”出让方式，而是以单纯“招标”方式出让——“商务标和技术标总分为100分，其中，商务标50分（投标金额30分＋经营状况20分），技术标50分（总体设计20分＋建筑结构设计15分＋施工组织设计15分）”——换言之，投标金额只占30％的分量，这幅地块完全是按照综合条件最佳者得的方式确定中标人。

    按照规划，莘庄地铁上盖地块原定于4月29日上午9点半开始投标环节，并于下午1点半开标，接下来就是评标、定标和公布（签订中标书）结果的一系列过程，然而经过一个下午等待，谜底并未按时揭开，甚至连开标、评标进程亦无进一步消息传出。而在开标之前，关于这幅地块的买家也是传闻不断，先是传出泰国正大集团对其表现出较大兴趣，而此前与莘庄地铁上盖项目“渊源颇深”的香港地产龙头新鸿基地产也联手上海城开、闵行城投和莘庄镇投资公司进行“组团”投标。

    鉴于新鸿基地产在香港新界沙田开发和运营的“香港新城市广场”，以极其合理的规划动线，注重地铁人流与商场的配合，是新鸿基地产的一座称誉港深的大型轨道站点上盖商场，单就所处区位而言，新城市广场所在的香港沙田轨道站点与莘庄地铁站点也有极其相似之处，再加上新鸿基地产又是牵手上述本地强势开发商联合投标，因此，在商报记者看来，由新鸿基地产操盘莘庄地铁上盖地块，投标成功率无疑更高一筹。

    出人意料的是，在当晚6点左右，投标结果仍未公布，却突然有消息传出绿地集团也参与了这一地块的投标，并“已经”拿下了莘庄地铁上盖地块。更为戏剧化的是，没过几分钟，消息再次发生变化：“最终赢家不一定是绿地，这一地块的正式结果仍未确定。”截至4月29日晚上8点半，莘庄地铁上盖地块归属依然悬而未决。直到第二天，沪上有媒体报道称绿地集团已经成功竞得了这幅地块，成交总价逾34亿元。但是，在上海土地交易市场中，莘庄地铁上盖地块的交易结果从未正式公布，当前业务环节也始终显示为“开标／定标会”——这一点直到昨天晚上8点仍未改变。

    而就在上周末，坊间突然传出消息，绿地集团已经退掉了以逾34亿元竞得的莘庄地铁上盖地块，最新的得主相传是当初曾经参与投标的新鸿基联合体。诚然，在操盘大规模的地铁上盖商办建筑综合体方面，新鸿基地产的经验更加丰富，然而，商报记者并未发现新鸿基地产发布相应的公告予以说明，而上海市土地交易市场又紧接着宣布终止这一地块的招标，显而易见，新鸿基地产尚未拿下这幅地块，而莘庄地铁上盖地块终止招标的具体原因也不得而知，本报将进一步追踪后续情况。

    卢湾
    天价迷你地块突然终止预申请

    无独有偶，昨天，商报记者在上海规土局网站上发现，继莘庄地铁上盖地块终止招标之后，卢湾区第104街坊137D－3地块也发布了终止预申请程序的通知。上海规土局表示，“根据出让人要求”，沪预申请告字（2010）第1号出让预申请公告中卢湾区第104街坊137D－3地块（2010YS01lw001）终止了预申请程序。这幅地块正是在1号预申请公告中开出上海土地出让历史上最高起拍价的地块。

    今年4月23日，上海规土局发布的“沪预申请告字（2010）第1号”公告，涉及嘉定、宝山、崇明、闵行、闸北、奉贤、金山、浦东、松江等区的105幅商业用地和住宅用地，出让面积合计达到约505万平方米，因此也成为上海土地交易市场有史以来最大一单“勾地”公告。其中，不乏市中心难得一见的黄金宝地，而卢湾区第104街坊137D－3地块正是其中翘楚。这幅出让面积不过5266．2平方米的“迷你”商业用地，东、南面为南园公园改扩建工程，西面靠近开平路（规划）、北面接近江滨路，容积率仅为0．5，规划地上建筑面积不足3000平方米（仅为2633．1平方米）。从地理位置看来，这幅商业用地与绿地集团目前在售的商业住宅综合楼盘海珀·日晖较为接近，又靠近世博园区，正处于近年来强势崛起的卢湾滨江区域核心位置。众所周知，海珀·日晖的住宅房源自去年9月推出以来，已经成为沪上又一知名豪宅，累计住宅合同均价逾7万元／平方米，不少高区景观房源的售价更是超过10万元／平方米。而带有世博概念的卢湾区第104街坊137D－3地块也不遑多让，开出了1．1239亿元的起始价——粗略估算，起始楼板价高达4．27万元／平方米左右，这一报价水平不但远高于2007年当地的住宅“地王”价格（2007年底，绿地集团以36．32亿元拿下卢湾104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，其中住宅部分地块的成交价高达26700元／平方米），更可登上上海土地市场最贵起始楼板价的宝座。

    尽管价格不菲，但卢湾区第104街坊137D－3地块在5月21日举行的推介会还是吸引了保利、绿地、瑞安、凯德、新城、华丽家族、新世界等15家开发商到场。想不到，过了1个多月之后，这幅黄金地段的迷你商业用地就突然宣布终止预申请程序，不免令人怀疑是否是由于当前上海房地产市场持续低迷所致，而商报记者仔细分析下来却发现不然。

    公告显示，地块预申请公告期一般是3个月，预申请公告期满15日，原则上有3个或以上预申请人获得资格确认，地块出让条件不变的，出让人可要求提前终止该地块的预申请程序，发布出让公告。而预申请公告期届满时，如果没有预申请人通过资格确认，则地块的预申请终止或延长，若有1－2个预申请人通过资格确认的，则根据规定进入出让公告。

    根据上海土地交易市场的预申请地块信息显示，卢湾区第104街坊137D－3地块的当前业务环节仍为“预申请受理”，目前共有10家企业领取了这幅迷你地块的申请书，但预申请人数仅为1人，在“资格确认3人或以上”一栏内明确显示为“否”，因此，这幅开出4．27万元／平方米起始楼板价的迷你地块很可能是因预申请人数不足而终止了预申请程序，而预申请人数的不足或许与土地市场的萧条也不无关系。

    崇明
    3幅毗邻地块联袂终止预申请

    事实上，除了卢湾滨江的迷你商业用地以外，在今年1号预申请公告中的崇明陈家镇滨江7号地块A区、B区和C区也一起宣布终止预申请程序，上海市规土局并未详细说明原因，只是称“因出让人要求”。

    商报记者注意到，这3幅地块均为容积率0．8的旅馆业用地，出让面积分别为14．76万平方米、6．18万平方米和9．47万平方米，起始价分别为1．8155亿元、0．7606亿元和1．165亿元，按照建筑面积估算，这3幅地块的起始楼板价基本一致，都在1538元／平方米左右。

    值得一提的是，在上海市规土局宣布终止这3幅地块的预申请程序的同时，在土地交易市场的预申请地块信息中，崇明陈家镇滨江7号地块A区、B区和C区地块也已经不在其中，而在预申请结果中，记者也并未发现有这3幅地块预申请结果公示的“身影”，因此，这3幅地块突然宣布终止预申请程序的原因究竟为何，商报记者不得而知。

    闸北2地块预申请结果公示

    1号预申请公告中的多幅地块宣布终止预申请程序，而同时也有地块发布预申请结果公示，顺利发布出让公告。

    商报记者注意到，1号预申请公告中的闸北区313街坊（电器成套厂）地块和闸北区279街坊（钢琴厂）地块双双发布了预申请结果公示，均有3个预申请竞买人通过了资格确认，而上海市规土局已经发布今年第39号土地公告，顺理成章地推出了这2幅闸北地块。

    其中，闸北区279街坊地块是一幅位于闸北公园附近的住宅用地，出让面积仅1．07万平方米，按照2．5的容积率和3．48亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价在13009元／平方米左右，作为今年上海土地市场上较为稀缺的住宅用地，这幅闸北地块吸引了多名开发商的注意，包括3名预申请竞买人在内，这幅地块的竞买申请人数已经达到10家。