今年高调表示将进军商业地产的万科刚刚在京推出首个商业地产项目，即陷入“贱卖局”的纷争。这对商业地产刚起步的万科来说，并不是什么好兆头。

    而实际上，尽管房地产调控之后商业地产似乎迎来了暖意与复苏，但仅就CBD区域来看，空置率高企、租金水平地位徘徊的局面一时间却难以改变，区域内商业地产租售近期内仍然压力重重。

    万科商业项目低价出售

    7月12日，媒体一则“万科五折贱卖商业地产”的消息引发了业内对万科及其第一个商业地产项目万科五号公社的诸多猜测。

    据记者了解，万科五号公社项目是万科在北京亮相的第一个商业地产项目，位于北京市朝阳区甜水园附近，与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。

    此外，这一项目实际是万科公园五号楼盘中的8号楼公共配套设施部分，被定义为独栋花园办公产品。该项目体量为7800平方米，可销售面积约为7800平方米，共分割为46套，层高达到5.7米。

    据悉，目前，北京主打花园办公、以低密度为项目卖点的写字楼产品并不少，但基本位于亦庄、丰台等郊区地带，像北京万科这样在CBD核心区打造的低密度办公产品几乎没有，足见万科打造高端商业地产品牌的决心。

    尽管万科马上对贱卖商业地产的消息进行了辟谣，但记者调查显示，万科五号公社对外宣传的售价为38000元/平方米，但从成交情况来看，目前万科五号公社成交价最高的一套单价为每平方米33873元。然而，目前其周边在售的写字楼项目世茂工三、悠唐大都会等几个项目，售价均在45000元/平方米左右，并且均为高层综合体。

    中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，万科五号公社38000元的售价尽管比较起来不能算是“贱卖”，但从其所处的区域位置和周边写字楼的售价来说，万科五号公社的价格水平只能算作中等偏下。

    CBD甲级写字楼空置率达37.5%

    2009年底，万科总裁郁亮曾高调宣布新战略，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。

    今年上半年，万科陆续披露旗下3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，这4个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿元。

    但近日来，关于“万科五折贱卖商业地产”的消息，却似乎说明万科进军商业地产仍然压力重重。

    王永平表示，今年上半年，商业地产的整体市场确实正在逐步回暖，但是恢复情况较好的多为中等区域的物业情况，比如西客站附近的写字楼群、CBD区域的情况并没有太大的改善。

    实际上，7月6日，仲量联行发布的2010年第二季度市场报告指出，在甲级写字楼市场上，CBD地区的空置率仍然居高不下，达到37.5%。相比而言，这一数据在中关村和金融街地区仅为7.2%和12.2%。

    不仅如此，业内人士分析认为，随着北京市政府CBD东扩的实施，CBD区域今年将新推出12块土地，规划建筑面积达到186万平方米。如无意外，这些建筑将以写字楼与商业为主，并将于2011年底集中上市。

    这些都将对CBD区域的新项目销售形成巨大压力。