之所以出现这种转变，原因有以下几点：首先是写字楼供应量的日益减少，适合商业开发的城市中心地块日趋减少，商业地产成为稀缺产品。

　　势
　　城市发展提供“进化”动力

　　２０１０年第二季度，深圳甲级写字楼市场并无新增供应量。即便是在过去的七个月内，写字楼供应量也寥寥可数。但市场需求并未随着供应的减少而有所减弱，反而呈现出了前所未有的旺盛。有关人士指出，伴随着创业板的启动，中小企业扩张所引起的写字楼刚性需求是促成成交的一大主因。同时，金融机构的扩张需求也促进了商业物业的成交。其中，国内大型的证券基金公司对优质写字楼的需求仍然旺盛。另外，外资企业的扩张也将拉动甲级写字楼的需求，特别是业态齐全的大型综合体。

　　城市经济的强劲发展是写字楼“进化”的原动力之一。尤其对于写字楼租赁市场而言，经济的增长速度起着决定性作用。近年来，深圳写字楼的租金价格水平呈小幅波动、大势上涨的趋势。而结合同期的国内生产总值、外商直接投资等经济指标来看，经济指标与租金水平的曲线基本呈相同方向摆动。这一规律体现最明显的便是２００８年与２０１０年。２００８年下半年，写字楼租金由于经济回落而跌至谷底，而２０１０年上半年，租金伴随经济的复苏出现触底反弹。二季度，全国以及深圳本市的经济发展速度都呈两位数增长，处于较高水平。与此同时，持续旺盛的写字楼需求也进一步拉升了租金价格水平。

　　近期，深圳各区域板块机遇连连。关内外一体化的实现为龙岗、宝安打上了特区的烙印；“前海中心”规划的出台为宝安以及南山描绘出新的蓝图；罗湖发出全面建设国际消费中心动员令，１０年投入１３００亿再造“新罗湖”，这必将进一步巩固罗湖作为深圳金融中心区的地位。罗湖在未来极有可能成为深港共有的金融中心，并辐射整个珠三角金融市场，吸引珠三角的资金不断进驻。片区价值的极大提升将带来写字楼的一场变革，最能承接片区价值的综合体项目尤其热门。综合体项目在城市资源整合方面有着特殊的优势，项目本身的内部资源配套能够轻松满足现今企业高效快速的要求，在与片区资源的完美融合下，商务价值更容易得到淋漓尽致的展现。

　　在城市发展与片区新机遇的带动下，进驻甲级写字楼的企业越来越多。据仲量联行统计显示，第二季度全市甲级写字楼空置率稳中有降，全市平均下降１．４个百分点。而租金继续攀升，环比６．１％的涨幅，同比增长２０．１％。本季度，写字楼投资市场的表现尤为活跃，市场投资集中在散售项目。在强劲的投资需求支撑下，资本值显著增长，涨幅超过一成。

　　策
　　对外销售“进化”为租售结合

　　对于深圳写字楼的开发商而言，随着租金水平的迅速上涨以及对未来商业地产前景的看好，大多数写字楼开发商开始转售为租。由以往的对外销售转变为单一产权持有物业，并“进化”出租售结合的持有模式。之所以出现这种转变，原因有以下几点：

　　首先是写字楼供应量的日益减少，适合商业开发的城市中心地块日趋减少，商业地产成为稀缺产品。

　　其次，全国写字楼租赁需求及租金水平，都在大幅上涨。据中原地产统计，２０１０年上半年，各大城市写字楼租赁需求随经济复苏快速增长。受此影响，四大一线城市写字楼租金纷纷触底反弹。同时，由于政策因素，短期内住宅价格上涨的可能性较低，而写字楼价格仍有较大的上升空间。除此之外，持有物业抗击风险能力不可小觑。对城市商业地产前景看好的各开发商，也都愿意留下这笔固定资产，作为一笔稳定的企业收益。

　　目前备受市场关注的鸿隆世纪广场则采用了租售结合的模式。这种持有模式的“进化”，首先是出于对品牌的长期发展考量，在与小业主共同分享资产成长的过程中，企业获取的是广泛传播的口碑和一批忠实的追随者，尤其是在投资者选择不多的情况下，他们的圈层影响力将成为企业品牌及新项目推动的重要力量。其次，租售结合的模式有利于市场选择。尤其对于城市综合体项目，它们接纳的不仅是纯粹单一的企业，还有不少是整条产业链的上下游。企业的实力不同，对物业选择租赁还是购买的态度也不一样，租售结合的模式有利于他们在“产业”和“物业”两方面取得更合理的平衡。同时，租售结合也将通过持有物业的统一定价大大提升售出单位的租售价格水平，这种双赢的局面正是远见者所追求的。

　　时
　　政策调控带来“进化”机遇

　　目前，“商业地产”已经成为地产界最热门的关键词。万科、保利、ＳＯＨＯ等地产巨头纷纷开始进军商业地产。这种变化来自于此次严厉的调控政策。在近期一系列的房地产政策调控下，住宅市场成交量低迷，不少投资客纷纷退出住宅市场，从而使大量热钱涌入受政策影响较小的商业地产。

　　目前，中国的写字楼市场正处于价格洼地、价值高地。按照一般市场规律，商业地产价格要比住宅高１．５倍到２倍，但是这两年住宅热炒的比例相对较高，价格上涨迅猛，出现了商业和住宅价格倒挂的现象。此次新政之后，住宅刚性需求者和投资者都进入观望阶段。而相对来说，商业地产受到的冲击则较小。此外，商业地产的回报率高于住宅也是吸引个人投资者以及开发商转移投资方向的重要因素之一。因此，调控反而成为了商业地产发展的良机。

　　房地产市场进入新的发展时期，写字楼将迎来一次变革式进化的契机。虽然前两年写字楼市场行情较为平淡，但深圳写字楼的升级以及对客户服务品质的提高已经在行业内达成共识。与从前写字楼一味求高求大不同，现在深圳市场上在售的写字楼都已树立了一套国际化的品质标准，并为客户提供细致周到的个性服务。一位楼市观察员表示，以前罗湖的写字楼总是以金灿灿的外立面示人，而现在该片区的写字楼，如鸿隆世纪广场、京基金融中心等则各具特色，总体以现代、简约、美观为主，内在的办公品质则更是得到极大提升，无论是空间、速度、视野、采光还是人性化设计，都能令人感受到国际化的商务气息。

　　作为城市商务区极其稀缺的资源，商业地产的市场价格在前两年一直被低估。在品质大幅提升的基础上，商业地产被低估的价值很快将被市场重新挖掘。

　　而随着银行对多套房贷的限制可能成为长期政策，从长远来看，商品住宅的属性将逐步抽离投资色彩，回归居住本质。而位于城市黄金地段，占据大批优势资源的中心商务区写字楼，或许将成为地产投资资金的主要流向地。

　　市
　　细化市场实现品质“进化”

　　在深南东路，仍未封顶的京基金融中心已经指向了深圳的新高度。而处于金三角商圈核心位置，目前罗湖区唯一在售的甲级写字楼－鸿隆世纪广场最近的成交量也持续增加。据现场销售人员表示，该项目目前在售的Ｂ座写字楼已经销售超四成，而Ａ座也有多家知名企业入驻，租赁前景十分看好。

　　这一批全新的甲级写字楼代表了深圳写字楼目前所处的阶段。回顾深圳写字楼的发展历程，从最初简单的办公场地，到普通型商务写字楼、综台型商务写字楼，再到现今甲级、超甲级写字楼，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进。应该说，写字楼的发展是一场由市场需求引发市场细分的进化过程。办公空间与建筑设计更趋于个性化，表现为针对目标客户群而进行的产品设计由同质化、混合型，走向更具个性化的道路，并且根据目标群体的不同需求，诞生了一批新型的写字楼物业。

　　深圳目前在售的写字楼大多是按照第五代甲级写字楼标准打造，走国际化路线。以鸿隆世纪广场为例，极富设计色彩的内部布局，多变宽敞的公共空间，以世界五百强企业为客户标准所打造的高档硬件配置：平稳迅捷的日本原装进口三菱电梯保障运营效率、大金ＶＲＶⅢ空调系统可使企业２４小时自由办公、可扩容的Ｐａｃｋｅｔ Ｏｖｅｒ ＳＤＨ数据传输技术提供与世界同步的商务网络等等，这些国际化的硬件配置极大满足客户的需求，创造出充满想象的高端商务空间。

　　除了世界五百强大企业，扩张中的中小企业也成为这批新兴写字楼未来要争取的主力。这从今年上半年的深圳银行贷款去向就可以看出端倪：上半年，深圳房贷数额急剧减少，而小企业人民币贷款则大幅攀升，上半年余额为９４１．４９亿元，同比增速为３０．２２％，比所有贷款增速高２２．０２个百分点。这支力量的兴起，将成为未来写字楼的主要支撑力量。

　　深圳城市升级，为商业地产提供了广阔的平台和成长的空间。从品质的提升、配置的超越、出让方式的长远考量与客户选择的针对性来看，深圳的写字楼正在尽可能的满足企业成长需求，同时，在诠释“进化论”的道路上稳步前行。