中国房地产市场：快速迈向成熟

　　中国一线城市的房地产市场正快速迈向成熟。
　　过去十年间，上海和北京的房地产市场经历了举世瞩目的转变。根据我们对全球22个主要城市的研究分析表明，上海和北京均已快速进入成熟曲线上升通道。2000年，两个城市还处于“新兴”或“三级”城市类型，分列第14和第15位。如今，两个城市分别占据第10和第11位，被归类为“转型”或“二级”城市，呈现跳跃式发展，并且拉大了与“金砖四国”其它主要城市之间的差距。
　　中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升主要归功于中国大量的基础设施投资、卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展等因素的有效综合。这些因素还将继续影响中国的房地产市场，从而打造一个独一无二的中国模式，并得到全球诸多新兴市场的密切关注。
　　中国目前的发展阶段还不完全具备传统成熟市场的特性，中国的一线城市要成为房地产“一级”市场，还需关注以下几点：
　　提高市场透明度，借助建立活跃的房地产投资信托（REIT）市场、建立强有力的投资绩效基准以及提高房地产租用成本的透明度等措施。提高市场透明度将有助于改善市场效率、促进长期稳定的投资，并为中国国内企业参与国际房地产市场竞争创造更有利的条件。但是，目前更为迫切的需求是市场增长，在中短期内将优先于透明度的改善。
　　加强与国际资本市场的联系，提供更多的投资工具，促进资本的流入，同时为中国资金稳固立足海外市场创造条件。中国目前是全球排名第五的最活跃的房地产投资市场，但主要仍是由国内投资者带动，中国对全球商业地产跨境直接投资的贡献不足1%。
　　开展由专业管理提供支持的绿色建筑计划，这不仅将有助于实现中国政府制定的节能减排目标，还将显著提高单个资产的吸引力，降低运营成本。预计至2020年中国将新增约4500万平方米的甲级办公楼、约1亿平方米的商铺和4000万平方米的现代仓储设施，因而有大量的机会来进一步提升商业地产的整体品质。
　　建成一个高水准、全球化的企业基地,在全球发展最快的亚太区中，作为全球第二大经济体中国的核心城市，上海和北京在全球商业层级中继续攀升的潜力不可限量。
　　但这两座城市如果要力争成为“一级”城市，还需进一步提升城市的竞争力，这可能要求两地政府对部分政策进行调整，创造更为灵活、便捷的商业环境。
　　一级城市——成熟市场，这些市场通常透明度和流动性很高，拥有优质的房地产存量和完善的基础设施，以及一个全球性、具有高附加值功能的企业基础。
　　二级城市——转型市场，市场具有流动性，处于透明到半透明状态，拥有真正国际级的商用物业存量，正在开发基础设施和高附加值活动。
　　三级城市——新兴市场，低透明到半透明，拥有大量的建筑和基础设施开发，企业基础正在形成，但投资活动不活跃。
　　四级城市——初期市场，透明度低，新建项目少，基础设施落后，跨国企业活动有限。

　　引言：转变的十年

　　在过去的十年间，中国大陆地区的房地产市场经历了举世瞩目的转变。空前的城市化进程、大量的基础设施建设以及与世界经济的融合，房地产行业也同时得到了快速的发展。
　　中国房地产行业的转变速度非常惊人。
　　十年前，中国一线城市呈现的还是“新兴市场”的特征：上海和北京的房地产市场透明度很低，商业地产投资市场的交易不活跃，投资收益率达到两位数，甲级商用物业的存量较低，绝大部分的跨国企业仅仅设立小规模的办事处。
　　如今，中国房地产市场持续成为全球瞩目的中心——中国是全球排名第五的最为活跃的房地产投资市场，其一线城市拥有大量国际级商用物业存量，几乎所有的大型跨国企业都已进入中国市场积极布点，越来越多的国内企业也在竞争中占得一席之地。中国的全球排名提升并不仅仅因为投资活动的活跃，同时也反映在其“房地产市场成熟度”方面所取得的提升。尽管许多分析人士依然认为中国经济仍处于“新兴”市场之列，但仲量联行认为，从房地产市场的角度分析，中国的一线城市正快速迈向成熟。
　　本报告比照全球其它20个主要城市，对北京和上海的房地产市场成熟度主要指标进行了打分。中国一线城市距离成为世界“一级”房地产市场已经非常近，但如果要进一步提升市场成熟度还需注意哪些方面？此外，我们还分析了中国40个二、三线城市还需要多久才能在市场成熟度方面取得同样的进展。
　　在评估中国房地产市场的成熟度方面，报告同时探讨了在某种程度上“以西方为中心”的成熟度定义对中国市场的重要性和相关性。中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升，主要归功于中国大量的基础设施投资、卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展状况等因素的综合——这在其它房地产市场中并不多见。因此，中国房地产市场未来的成熟状况可能将与那些发达国家的截然不同，理解这些差异对于以下方面至关重要：
　　国际资本市场 对成熟度的传统观点将会影响市场人士对风险的看法，并进而影响到对房地产价格及选址的看法。
　　中国的城市发展 其房地产市场的发展方向将影响这些城市的未来发展。
　　全球房地产市场 中国应对经济增长和现代化的解决之道将对紧随其后的众多新兴市场产生深远影响。

　　评估房地产市场成熟度的基准

　　根据我们认为构成“成熟房地产市场”的四个主要指标，我们对中国的房地产市场成熟度进行了评估，这四个指标分别是：
　　高度透明的房地产市场，其特征为优质市场信息的自由流通、政策的有力执行以及公平的交易流程。
　　在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系。
　　符合未来企业需求的商用物业， 主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业。
　　大量国内外企业的进驻，表现为企业活动及功能的深度和广度、领先企业及企业总部的进驻以及规范的市场运作。
　　我们对照全球其它20个主要城市，对中国一线城市—上海和北京—的市场成熟度进行了评估分析，涵盖了房地产特征的各个方面。这20个主要城市既包括伦敦和纽约等成熟市场，也包括拉各斯和开罗等“早期”市场。我们根据成熟度四个标准的13个主要参数对每个城市进行了评分。
　　分析显示中国一线城市自2000年以来在房地产市场成熟度曲线中攀升迅速。
　　十年前，上海和北京分别名列第1 4和第1 5 位， 与其它“ 金砖四国” 的主要市场，如圣保罗、莫斯科和孟买等共同处于我们定义的“新兴”或“三级”房地产市场，而与伦敦、纽约、悉尼、香港和新加坡等“一级城市”则存在明显的差距。
　　如今， 这两座城市已跃居“ 二级” 或“转型”市场行列，在市场成熟度总体得分方面远远超越莫斯科、墨西哥城、孟买和圣保罗等城市，在全球排名中分列第10和第11位。北京和上海成为过去十年中市场成熟度得分提升最快的城市，目前在总体排名中仅位居马德里和首尔之后。
　　尽管上海和北京与“一级”城市的差距已大幅缩小， 但仍然有较为明显的差距。在以下各章节中，我们将评估中国在成熟度的四个核心指标方面的表现，审视中国和其它金砖四国市场之间所拉开的差距， 并探讨中国一线城市跃升至“一级”城市尚需做出的努力。

　　房地产市场透明度

　　传统意义上的透明房地产市场通常具备以下特征：优质市场信息的自由流通、政策的有力执行以及公平的交易流程。根据仲量联行每两年更新公布的《房地产透明度指数1》显示，在过去十年间，中国已从不透明市场上升至半透明市场。由于专业服务机构日益增多、房地产政策持续公开地实施，以及税收合规性的日益增强，中国在市场数据提供方面取得了显著进展，尤其是在一线城市。但是，北京和上海在透明度方面的排名仍在圣保罗和莫斯科之后，圣保罗和莫斯科的土地利用规划和投资绩效指数显著提高了其相对得分。
　　尽管起点较低，但中国二、三线城市过去两年间在透明度方面的提升幅度位居前列。其中改善最为明显的领域之一是市场信息的可获取性，这其中也有仲量联行（如我们的房地产资讯服务）以及中国房产信息集团（CRIC）的部分贡献。
　　中国房地产市场如要进一步提升透明度，以下措施将有助于显著加快其实现目标的步伐：
　　建立一个基于国际企业管理准则的房地产投资信托市场。
　　建立一整套强有力的房地产绩效基准，帮助国内外投资者衡量投资回报。
　　提高房地产租用成本的透明度，为企业有效租用房地产提供支持。
　　改进政策在中国二、三线城市的执行力度。
　　为什么这些透明度指标对于中国市场至关重要呢？从短期来看，由于目前中国房地产市场仍主要由政府和国有企业所主导，透明度指标所带来的益处似乎较为有限。
　　对市场增长和基础设施建设的需求更为迫切，在中短期内仍将优先于透明度的改善。但从长期来看，透明度的提高将带来诸多优势，即便对于一个主要由国内需求推动的市场也是如此。比如：
　　透明度的提升有助于提高市场效率，更加完善的尽职调查将降低交易各方的交易成本。
　　透明度的不断改善有助于提高企业租户的运营效率。
　　其它市场的明显证据表明，高透明度有助于促进跨境投资。
　　透明度的改善有助于促进长期稳定的投资，否则投资者为保护其投资利润可能选择“投机性”投资。
　　随着房地产行业向机构投资者进一步开放，通过保险公司资产收购和房地产投资信托产品的开发，市场透明度的改善将对合理控制投资风险发挥至关重要的作用。
　　了解透明度指标及其对可见风险和市场定价的影响，将进一步加强中国国内房地产企业在国际房地产市场中的竞争力。
　　尽管益处显而易见，但将其与中国的增长趋势进行比较后不难发现，至少在本个十年期结束前，中国一线城市可能仍然无法达到“高透明度”水平。但是，我们预计中国部分二、三线城市的市场透明度将有所改善，这些城市希望利用透明度来吸引投资，从而提高其城市竞争力。当然，这并不排除中国一线城市成为“一级”城市的可能性。值得注意的是，东京的市场透明度也不高， 然而， 正如上海和北京一样，其市场规模、多样性和层次弥补了其透明度较低的不足。

　　与国际资本市场的联系

　　城市竞争力评估的一个关键指标是城市与其它国际市场在贸易、资本流动和企业活动方面的外部联系。一个城市在基础设施和商业网络方面与外部联系得越紧密，其竞争力表现往往越好。在过去十年间，中国沿海城市已很好地融入全球经济，资本流量显著增加。但是，在国际房地产资本市场活动方面，中国也是在最近几年才步入领先阵营的行列。
　　2010年，中国成为全球排名第五的最为活跃的房地产投资市场，上海和北京目前也已进入全球流动性最强的市场之列。这主要得益于中国国内投资者在市场上的积极表现，过去三年的中国商业地产直接投资中，仅有170亿美元来自海外。对于许多国际投资者而言，在中国进行投资的风险仍然很大。
　　中国对国外投资的吸纳程度，将影响其房地产市场的未来发展格局。以其它市场为例，波兰的房地产市场在刚刚兴起时吸引了大量的国际投资，其资本流入量在截至2006年前的四年间几乎增长了10倍；在巴西，为改善商业运营环境所采取的举措正在产生积极的效应，其房地产投资额正不断扩大，目前，巴西已成为全球增长最快的房地产投资市场。
　　在中国，虽然国内资金已足够充足，可以维持房地产投资市场的持续发展，但国际资本的参与仍能为市场增添价值，比如：资本来源多元化可以减少不良贷款对国内银行的潜在威胁——正如早前鼓励住宅市场资本来源多元化的政策导向。
　　随着中国寻求在境外投资的多元化，资本流出在资本市场的关联性中也日益突显其重要性。2007-2009年期间，中国的房地产投资者仅占全球商业地产跨境直接投资量的0.3%。但随着中国对直接进入全球消费市场、贸易和资源的兴趣不断增强，加之欧洲和美国房地产市场萎缩所提供的机会，进一步在全球房地产市场拓展无疑将是中国的下一步棋。
　　尽管跨境资本流量预计将会增加，但鉴于目前对资本流动的限制，跨境资本流量的增幅在中短期内仍将相对有限。对于中国而言，仍有大量机会追赶德国、英国和美国，目前他们分别占到全球房地产跨境直接投资流量的10%左右。以中国投资有限责任公司为代表的国内机构投资者则充分汲取了日本在20世纪80年代大举投资美国和欧洲房地产市场失败2的经验教训，其国际投资策略主要关注非直接投资类产品，采取更为审慎、灵活的投资方式。
　　通过合作和知识转让，国际资本市场将成为中国房地产市场更趋自律、成熟和风险可控的推动因素；而中国将是推动国际房地产市场发展以及改变行业状况的重要力量。

　　开发高品质的物业

　　在过去的十年里，中国主要城市的商业地产存量出现了惊人的增长，共开发了1700万平方米的甲级办公楼、超过300个大型购物中心以及1100万平方米的现代仓储设施——且大多由国内公司开发。预计至2020年还将新增约4500万平方米的甲级办公楼、约1亿平方米的商铺以及4000万平方米的现代仓储设施。

　　绿色建筑

　　中国目前共有约70座获得“绿色”认证的商业建筑，另有330多座建筑已申请认证。据估测， 印度、巴西和俄罗斯的“绿色”商业建筑分别在60、20和10座左右。而在美国和英国，为了满足投资者和大型企业日益增长的需求，“绿色”商业建筑的数量已分别接近4000和3000。
　　市场对“绿色”环保节能建筑物需求的增长，已使投资者开始对改造既有商用物业的成本和效益进行研究。在伦敦、巴黎和纽约等城市，预计未来几年物业开发的经济性将受限，改造既有建筑将成为一个可行的解决方案。
　　在中国，对既有建筑物进行节能改造拥有大量机遇。尽管未来可能颁布的法规将成为推动因素，来自跨国企业的需求也将进一步拉动，但这一市场仍将面临诸多挑战，包括高昂的技术成本，以及难以获得绿色建筑材料等。在世界各地，“绿色”建筑易于出租、运营效率高、租金相对较高、生命周期成本较低的优势日益凸显，这将有助于推动中国“绿色”建筑市场的发展。
　　虽然我们不认为中国的现有商用物业存量会出现大规模的改造项目，但我们相信开发新的“绿色”建筑将日益得到关注，从而满足市场的需求；同时也是中央政府对于减排和可持续发展承诺的一个组成部分。位于上海浦东陆家嘴金融区内的汇亚大厦已成为中国首个通过“既有建筑物能源与环境设计先锋金奖认证(LEED-EB)”的建筑，成为最佳实例。另有8个项目已登记注册LEED EB认证3。而与此同时，上海市政府最近也承诺将对外滩沿岸的历史建筑进行翻新。

　　有效的规划体系

　　拥有可持续的优质建筑物正成为“一级”城市不可或缺的重要衡量要素。但除了确保单个资产的可持续性之外，中国的城市还面临着其它诸多挑战。基础设施抵御洪水和其它自然灾害的能力，现已成为风险评估中的一个重要组成部分，对于保护已投入资本具有至关重要的作用。由于中国的中央政府已将绝大部分制定和执行可持续发展举措的责任下放至省级、市级政府，不同城市通过可持续发展脱颖而出的机会很大，这将不仅仅只是单个资产层面，还将体现为有效的规划体系。
　　规划体系的有效性是国际投资者选址决策的一个重要影响因素。中国现有的规划体系已导致大量过剩的投机性商用物业供应。尽管经济的快速增长将确保大量的空置面积能很快被吸纳，但投资者仍将对由此造成的折旧和价格下跌的风险有所顾虑。值得注意的是，目前开发商开始更积极地采取预租策略，这将有助于减轻投资者对市场供应过剩的担忧。
　　城市的规划将不断演变，虽然我们不认为这会对企业在中国的扩张造成影响；但随着投资者和开发商逐步熟悉规划方法和各个城市的目标，他们关注的区域将更有针对性。成都是一个很好的典范，成都市政府将市中心规划在四环路绿化带以内的做法，吸引了一些著名的国际房地产开发商和投资者，包括铁狮门、新鸿基和凯德置地等，他们看重的不仅是成都经济和服务业的增长潜力，还有当地政府制定的完善健全的总体规划。

　　专业的物业管理

　　市场对专业物业管理（即对建筑物的基础设施、租户和能效进行有效的管理）的日益重视，将大大提高投资者对建筑性能的长期信心。从国际上的经验来看，这在提高建筑物价值方面有很大的帮助。随着量化效益的出现，拥有专业化管理以及公开化信息的建筑物数量将大幅增加。

　　强大的企业群体

　　上海和北京已形成稳固的企业基础，几乎所有大型跨国企业都已进入这两个市场，同时众多正在崛起的国内企业也在不断扩张。在目前全球发展最快的亚太区，作为全球第二大经济体中国的核心城市，上海和北京在全球商业层级中继续攀升的潜力不可限量。鉴于它们在中国的重要地位，无论外部世界发生何种变化，上海和北京都仍将是具有重要影响力的城市。
　　这两座城市都有清晰的定位。上海是中国重要的贸易、金融和物流中心，而北京是中国的政治、教育和科技中心。由公路、铁路、空运和海运构成的中国的交通网络正因其快速发展令世界瞩目，这也有助于这两座城市更充分利用国内经济的增长。
　　上海虹桥机场最近的扩建、虹桥交通枢纽的建设，以及京沪高铁的临近开通（2012年初），都是中国一线城市融入其国内经济的重大事件。
　　但是，在全球高端服务企业看来，上海和北京要成为“一级”城市，还必须在基础设施和商业环境方面做出更多努力。
　　“世界经济论坛4”指出，上海和北京还需要在很多方面做出改进，包括对资本流动的限制、关税壁垒以及创办企业的繁琐手续等。北京和上海都在努力提升城市竞争力争取进入“一级”城市，预计两地政府将对部分政策进行调整，创造更为灵活、便捷的商业环境——但前提是不能损害国内企业的竞争利益。二、三线城市有可能从中受益，这些城市相对低廉的商业成本对于吸引大型企业和外来投资将显示出日益重要的作用。
　　上海已取得了显著进展，但如果就市场成熟度而言，尤其是建设成为全球金融中心的愿景方面，其金融体系中还有许多问题尚待解决，例如人民币的无法自由兑换、对外资企业上市的限制、可选金融工具有限以及对上市公司的企业监管不足等等。
　　随着上海稳步成为中国最国际化的城市，北京也确定了独特的城市定位，不仅仅是作为中国的政治、文化和科技中心，更为重要的是作为不断扩张的中国大型国内企业的总部所在地。这些国内企业的快速发展将对北京的商业地产市场产生深远影响，北京也将因此有别于更具国际性的上海走出自己的城市特色。

　　构建全新的成功模式

　　中国经济的快速发展、长期规划、基础设施投资以及有针对性地鼓励产业发展，构建了一种全新的发展模式，并且正越来越多地被世界各国学习和采纳。在未来十年内，主要以国内需求为主导的中国房地产市场将继续演变，但不同城市的市场成熟度将有所不同，在某种意义上将符合各个城市各自房地产大量开发的需求。
　　中国目前的城市化及发展阶段还不完全具备成熟房地产市场的所有特征，中国的一线城市要成为“一级”城市，还需关注以下几点：
　　提高市场透明度，长期来看，将在交易成本和时机方面为国内外投资者提供帮助，有效降低风险。
　　加强与国际资本市场的联系，提供更多样化的投资产品，促进资本流入，同时为中国国内的资本在海外市场稳固立足创造条件。
　　开展由专业管理提供支持的绿色建筑计划，这不仅将有助于实现中国政府制定的节能减排目标，还将显著提高单个物业资产的吸引力，降低运营成本。
　　创建一个中国城市和全球经济有效融合的环境。要想成为“一级”城市，就必须建立高效紧密的全球联系。
　　此外，我们认为，世界的每一个角落，无论是发达国家还是发展中国家，都应该密切关注中国正在进行的人类发展史上规模最大的城市化进程，同时可能也是最迅速的现代化进程。从房地产市场发展的角度看，中国能够实施很多国家只能“望洋兴叹”的最佳实践，例如，在开发前先完善基础设施建设、迅速做出规划决策、在规模和设计方面敢于突破传统以及建造生态城市等。尽管有时效果不尽如人意，但这种敢于借鉴先进理念并赋予其中国特色的实践能力值得关注。
　　随着中国房地产市场的持续发展，我们将会看到“规则”被改写。北京和上海可能无法达到目前定义的“一级”城市的标准，但它们对中国乃至整个世界的影响力和建设性意义毋庸置疑，并且还将继续不断扩大。“成熟”和“发达”这类术语也许将不再适合描述中国新时代的城市，这些城市将是颠覆传统、与时俱进、富有活力并且不断改进和善于创新的，它们将构建一种全新的成功模式。