由于商办土地今年大量入市，明年上海商业地产市场将面临供应高峰。昨天，中原地产公布的最新统计数据显示，今年前十个月，全市新增商办用地308.2万平方米，市场存量已达到970万平方米，这将对未来商办市场供求平衡产生巨大压力。

    商办土地供应放量

    据统计，今年1-10月，上海商办用地共出让85幅，比2009年全年增加了7.59%；出让面积共计308.42万平方米，比2009年全年增长了35.40%；出让均价为14193元/平方米，比2009年全年上涨了23.57%；平均溢价率为11%，较2009年全年平均水平下降了7个百分点。商办土地市场整体表现交易活跃，价格上扬明显，但溢价水平出现下调，反映出开发商在拿商业地块的热情上并没有出现明显的升温。“未来两到三年，上海商办市场很可能出现功过于求的局面。”昨天，中原地产有关分析人士指出，今年商办地块的大量出让，也就意味着未来2-3年，商办项目仍将旺盛供应。上海商办市场目前存量为970万平方米，按照每月40余万平方米的交易速度来看，也至少需要两年以上的时间来消化，突出的存量压力在短期内恐难缓解。

    上海土地市场量价齐升

    上海土地市场出现量价齐升态势，土地出让金高位运行。根据上海中原监控数据，今年1-10月，上海总共出让484幅土地，幅数比2009年全年增长了13.35%；出让面积共计2082.33万平方米，比2009年全年增长12.95%；土地出让金额共计1366.49亿元，比09年全年上涨了40.82%；土地均价为6562元/平方米，比2009年全年上涨24.66%。值得注意的是，成交均价的幕后推手正是商业用地价格的增长。中指院数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。

    有关分析人士指出，上海土地总出让金处于高位，一方面是由于今年新增供应加大，总体价格抬高在所难免；另一方面地块价格受区位的影响明显，今年出让了大量中心区域的地块。如外滩国际金融服务中心（8-1）地块和黄浦江沿岸E18地块（9-3）地块等，出让总价分别为92.20亿、48.28亿元，该类地理位置优越的中心区域地块，一定程度上拉高了全市的出让总额。

    此外，尽管2009年商品房市场销售情况良好，开发商回笼了大量资金，但调控预期不减，拿地势头处在2008年低谷的回升阶段。2010年虽然调控政策频出，但房企们在基本完成年度交易目标的情况下，拿地热情并没有衰退。所以今年上海土地出让市场表现活跃，土地出让金再创新高。