自从“沪12条”住宅限购后，许多投资客转向商业地产，商铺销售“多云转晴”，渐入佳境。每周从人民广场、上海马戏城等地奔赴江浙两地看商铺的班车络绎不绝，11月商铺销售继续火热，自5月第一波楼市调控政策公布后，上海的商铺销售基本逐月上升。但是失败经验甚至“血的教训”也越来越多的出现在网络论坛上，这些曾因一时疏忽或根本不了解商铺投资规律的投资客，在晒出自己惨痛教训的同时，也提醒其他投资客千万别不加考察就踏入商铺市场。

    专业主题市场持续“给力”

    据数据显示，11月上海商铺共计成交1608套，较上月增加35套，从6月份开始，上海的商铺持续火热，成交套数逐月上升。

    在11月成交的商铺中，外环外商铺成交依然占据八成以上。近期有多个外环外商铺开盘销售，如位于嘉定的保利海上五月花城11月初开的盘、位于航头的亿联全球家居建材中心A、C区11月20日开盘。

    近期专业主题市场一直是商铺成交热门。根据佑威及楼市专评网提供的相关数据，11月上海商铺成交套数排行榜，位于金山枫泾的上海服装城排名第一；南汇航头板块的上海亿联全球家居建材博览中心包括新开盘的A、C区，共计成交123套；嘉定主城区的保利海上五月花城112套位列第三。

    业内分析：社区商业与专业主题市场近期是商铺市场成交热点。对于目前投资人群，分析师称专业主题类市场面积一般在100平方米以下，总价低，适合中小型个人投资者；社区商业则面积很多在100-200平方米之间，适合更有经验、承受能力更强的专业投资者或者公司。

    投资近五年仍“半休克”

    住宅市场调控、通胀压力加上“一铺旺三代”的传统思维，是商铺几个月来持续“给力”的原因。

    有开发商和中介表示，对于商铺近期来电咨询明显增多。当前住宅市场正遭遇前所未有的政策调控，对于抗通胀需求来说，为资金保值购买住宅未来要承担相当大的楼市政策风险，而商办市场政府管控的力度一直不大，这是造成今年通货膨胀和住宅市场遭遇调控之后，商铺作为抗通胀的重要渠道受到广泛关注的原因。

    但是任何投资产品必定伴随着风险，在一些专业论坛上，已经能看到越来越多“惨痛教训”了：“我08年买了××广场的商铺，现在市场还是很冷清，而且房子漏水，当初开发商承诺开通煤气，现在也要业主自掏腰包……”

    一般来说，新兴商业市场都需要两三年的培养期才能有客流，可是网友称有些投资近五年的商铺仍然难见起色。

    网友“轮滑魅力”称他买了市郊某电子市场的2个商铺，却一直处于“半休克”状态。随后就有专业人士指出了他的问题：郊区根本不适合做电子产品生意——本地客没有，市区客又吸引不过去。成功的电子产品市场全都是位于市中心的，比如深圳的华强北，上海的徐家汇电子城、火车站手机城等。

    业内分析：同为不动产投资，但是商铺和住宅的赢利模式是完全不同的，投资住宅关注买卖差价，一进一出获得的巨额利润，而投资商铺则关注长期持有的租金回报率。

    如果未来投资者资金周转出现问题，商铺的资金套现的能力是很差的。而且商铺在转让时成本极高，换手不易。通常上家卖掉一套商办物业，对净利润部分要征收30%-60%的土地增值税以及20%的营业税，加上各种小额的税种，通常转让一套商办物业，买卖差价利润的55%以上都将作为税费，想要像住宅那样高抛低吸几乎是不可能的。

    部分“包租”商铺“混腔势”

    除了市郊的商铺外，近几个月来江浙的商铺一直是各中介公司推介的重点，从信息“轰炸”的密集程度来看，就不亚于本地商铺。“免费推荐，不收取另何费用。班车来返免费，酒店午餐免费提供。人民广场每周三、六上午9点发车，下午1点返回。”记者几乎每天都能收到类似这样的短信，都是推销距离上海不远的江浙地区的高回报率商铺，如某著名装修建材品牌商城，号称总价40万元，年回报率12%，包租10年，5年后以125%的价格回收。

    然而一位资深商铺销售人员曝料称一些外地商铺虽然打的是著名企业，比如建材城的牌子，但签约包租的根本不是建材城，而是包租的投资商，以后即使有了问题也找不到品牌建材商。销售商卖掉商铺，从开发商那里拿到佣金后就可以拍屁股走人。

    由于商铺经营情况不确定，有时所谓的包租就是“钓鱼”，经营得好还能兑现，经营不好根本兑现不了，前五年乃至十年的租金基本就用房钱支付，后面时间租金就兑现不了。

    业内分析：业内人士提醒称，这两年以来，上海热销的商铺多以沪郊以及江浙一带户型较小，总价较低的为主，但是这些产品品质良莠不齐，作为投资者来说，由于商铺一定是长期持有的，所以必须要对产品做深入的了解，包括其周边环境的未来建设规划等。