据最新数据显示，近一周（12月6日-12日）榕住宅成交225套，较前周减少11.07%,成交量可谓进入一个“严冬时期”.与一降再降的住宅市场不同，福州写字楼市场这个冬天“不太冷”,许多开发商在年底“跃跃欲试”,为产品登台造势。“明后年，福州将迎来154万平方米左右的商业地产放量，其中写字楼甚至是摩天写字楼占很大比重，面对市场的巨量冲击，抢占先机显得尤为重要。”业内人士称。

    现象：写字楼“跃跃欲试”

    时值年底，与大多数住宅开发商准备周详方才营销造势的模式不同，写字楼开发商早已跃跃欲试，提前为产品造势。
    宇洋中央金地营销中心于本月11日公开；海西佰悦城营销中心也正在建设中，将于2011年1月1日正式开放；启悦商务中心亦即将公开发售……
    纵观这些写字楼项目，不难发现开发商普遍采取了提前造势的营销手段，与之相配合的则是开发周期缩短。据记者了解，这些写字楼项目的整体开发也在加速进行。今年很多拿地的写字楼项目工期普遍加速，金融街某写字楼项目从拿地到建成上市，预计耗时不到一年时间。“这样的速度在以往是难以想象的。”一位业内人士告诉记者。
    新写字楼项目不仅赶着上市，也赶着登台亮相。据了解，位于八一七路核心地段的宇洋中央金地，1栋18层综由合楼组成，其中1-4层商场为自持物业，5-18层为写字楼，将进行租售，其正式上市日期大约在明年初；位于城南板块的海西佰悦城一期将推出两栋纯商务写字楼，项目总投资逾20亿元，是福州市东部新城目前唯一动工且将最早面世的大型都市综合体项目，其上市期同样也在明年；此外，占地约3.5亩的启悦商务中心，将规划6层城市中心别墅式的精品写字楼，距上市期也有一段时间……虽然距离上市尚有时日，但开发商们却已不惜重金，开始了轰轰烈烈的市场营销造势。

    探因：市场将迎巨量冲击竞争激烈

    据福州市国土资源局相关信息，今年出让土地已突破3000亩大关，成交金额也逾300亿元。这其中涉及商业用地2310.02亩，成交金额249.7820亿元，而这其中写字楼的配比占有极大的比重。按照福州常规的开发周期计算，未来两三年内，福州将有约154万平方米的商业地产项目上市，按照规划方案，其中相当大部分比例是建造写字楼、摩天写字楼。福州大学房地产研究所所长王阿忠说道，“土地的持续放量使得今后写字楼将不仅仅局限于五四路、华林路等市中心板块，北江滨CBD、金融街区域、城南板块都将有大量写字楼放量。”
    在未来两三年内，福州写字楼市场不仅要面对庞大体量的产品冲击，更要面对众多地产大鳄的竞争压力。
    8月份，万科和福晟首度“从商”。前者的全资子公司万榕房地产开发有限公司拿下了中央商务区面积为38.1亩的商住地块。而后者旗下子公司六建集团也以2.7亿元的总价购得闽江北岸中央商务中心一面积为19.34亩的地块。而在本月7日，泰禾集团亦随着他们的步伐前进，以8.91亿元将面积为72.18亩的五四北秀峰路综合商场项目地块收入囊中。该项目未来将建成大型城市综合体商业广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公于一体。“由此可以看出，知名房企都看好未来的商业地产发展，随着对住宅需求的大量消耗，在未来的市场上，必然需要其他经营渠道作为有力的补充。而商铺、写字楼较抗风险，且是城市发展所需，当仁不让地成为各家开发企业的首选。”业内人士认为，在未来两年内，福州写字楼市场将有一场恶战。

    出路：占尽先机是“王道”

    “根据今年的土地拍卖情况来分析，明后两年必定是‘写字楼年’，届时写字楼会有一个极大的放量，竞争也会更为激烈。”业内人士林先生告诉记者，福州的写字楼现在正进入一个升级换代的时期，市场还是有一定需求的。而市中心如五四路、八一七路的一些写字楼在年底推出，可以说避开了大规模竞争，抢占了先机。
    “虽然一直以来写字楼本身并不是很好销售，需要购买者具有极雄厚的财力，但在当今住宅市场收到政策限制的情况下，又赶上资产泡沫时代，写字楼无论是从投资渠道还是从使用需求来看，都显得很有吸引力。”业内人士林先生坦言。“我们的项目选择在此时公开已经具备了充分的条件，可以看见我们是为数不多带封顶公开的项目。”福建宇洋房地产开发公司营销策划经理王小英称，年底公开项目主要跟项目自身进度有关，不过不可否认明后年的市场竞争会更激烈，客观上确实起到了抢占先机的作用。

    记者看点：写字楼正在告别“三挤”

    交通挤、停车挤、电梯挤，上下班高峰时间困扰白领的“三挤”,几乎是福州绝大部分写字楼的通病。老式的写字楼商住两用，周边交通混杂，停车不便，但未来随着新品写字楼的上市，这“三挤”将得到极大的缓解。
    要说“三挤”,最重要的是停车挤。据记者了解，在福州五四路等写字楼密集区，停车是个大难题。“可以说停车位不足成为当下写字楼的通病，这是一个集体症候群”,福建宇洋房地产开发公司营销策划经理王小英称，现在写字楼开发商都在规划中着重解决停车难的问题，就拿中央金地来说，在地下做到了三层半的停车位，又在地面规划了停车位，实际可用的配比可以达到1∶1.5左右。
    此外，业内人士认为，新一批写字楼在配套方面也应是“后浪推前浪”.办公系统升级换代、电子设备智能化、外立面装饰焕新，在楼层层高和消防配备方面都应该有一个与时俱进的大升级。

    投资指南：

    随着房地产新政的风云变幻和通胀预期的日渐加速，不受新政影响的写字楼成为当前大额投资的重要去向。当然，写字楼投资应该综合分析投资回报率、地理位置、交通、停车位、大厦设施、后续管理水平等因素。商用写字楼如果位于郊区，价值就不大。车进得来、停得下、出得去，才会被写字楼入驻公司认同，如果交通不方便，自己的车停不下，客户的车进不来，那写字楼的投资价值肯定会大大降低。大厦设施与后续管理水平也很重要，顶级的写字楼要求客人等待30秒就能上电梯，电梯拥挤的写字楼投资价值会大打折扣。
    王阿忠也称，写字楼周边的大交通环境对停车位的缓解也极为重要，一个良性的交通系统可以缓解整个区域的压力。“规划写字楼的时候至少要考虑到十年后，布局要明晰”,他还说道，最理想的状况是市中心以CBD办公为主，而在城市的第二层次即市中心的外沿则可以布局一定的产业、物流企业甚至医疗教育资源，而在城市的第三层次才以低密度的人口居住为主。但在当前的条件下，未来将市中心的办公压力分流到金融街、北江滨也不失为一个好办法。