商业地产一旦投资成功，其回报将远高于住宅。南京今年住宅限贷后，一批投资客转战商业地产。据网上房地产数据统计，与往年相比，今年南京商铺、写字楼成交非常火爆。然而商业地产投资出现了这样的怪现象，“卖得多，退得也多”，有的商业地产项目换手率高达20%。

　　商业地产复苏 投资方向有变化

　　业内人士指出，南京商业地产市场目前尚处于初级阶段，但随着城市的发展，一些大牌开发商开始涉足商业地产。国家政策对住宅投资的抑制更使得一部分投资者开始寻找新的投资点，促成今年南京商业地产整体呈现复苏的势头。

　　上周南京商铺成交123套，面积约9567.41平米，写字楼成交面积约12285.81平米。与之前一周相比，商铺成交量下降38.75%，写字楼成交量则上涨310.73%。

　　从成交数据显示，上周商铺成交出现多方争霸的局面，城南、浦口、江宁、六合成为成交主力片区。虽然上周商铺成交量有所下滑，但是整体成交额还是比较稳定，整体市场走势呈现上行趋势。

　　在写字楼方面，目前南京市场在售大面积写字楼较多，多数在售写字楼面积在1000平米以上，市场如果出现大额成交，数据就会出现大的增涨。如开盘不久的德盈国际广场、河西新地中心写字楼量价一直处于稳定增长，凤凰和熙写字楼开盘即被抢购一空。河西新地中心写字楼300平米才起售，不过目前还是面积小、总价低的写字楼更利于投资，因此更容易受到投资者青睐。

　　大部分商业项目退换房频繁

　　记者调查发现，南京商业地产“卖得多，退得也多”。大部分商业项目退换房频繁，换手率普遍偏高，一些遭退的商铺甚至频频出现每月退房摇号名单中。如，中泰国际广场换手率15.47%、累计换手559套次；金轮国际广场换手率15.01%，累计换手112套次；六合一家商贸城换手率15.8%，退换房累计换手650套次；珠江路某商业项目换手率高达10.74%，累计换手123套次。

　　商业地产“退得多”，除了贷款没到位的原因外，主要是不少投资客将商业地产项目在手上捂了一段时间后，对后期运营信心不足，造成退房和换手率偏高。

　　业内人士指出：“商业地产升值靠什么？是成熟的商业氛围，尤其对大型商铺来说，后期统一经营和管理更重要。”市民王先生投资了城南一家大型商业中心广场，该商铺地理位置很好，他曾经对自己的选择充满信心。但最近这几个月，每看一次现场，王先生的信心就受打击一次，最后他果断选择退房。“没看到开发商对商业中心广场的具体经营思路，很担心开发商卖完铺子走人，不再参与商场商铺的经营与管理，会导致商铺项目陷入混乱，我们投资买铺者被套牢”。

　　业内专家表示，同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。所以投资商业地产需要格外谨慎，细到房子本身户型、结构、透光性、周边人气及配套等，都要好好观察一段时间，才能投资。