去年上海商办土地大量入市，今年商业地产市场将面临供应高峰。中原地产近日公布的最新统计数据显示，去年前10个月，上海新增商办用地308万平方米，市场存量已达970万平方米，这将对未来商办市场供求平衡产生较大压力。

    商办土地供应放量

    去年1至10月，本市商办用地共出让85幅，比2009年全年增加7.59%；出让面积共计308.4万平方米，比2009年全年增长35.4%；出让均价为每平方米14193元，比2009年全年上涨23.57%；平均溢价率为11%，较2009年全年平均水平下降7个百分点。

    商办土地市场整体表现较为活跃，但溢价水平出现回落，开发商的拿地热情并未出现明显升温。中原地产有关人士认为，未来两到三年，上海商办市场可能出现供过于求的局面。

    去年商办地块的大量出让，意味着未来两到三年商办项目将供应旺盛。目前上海商办市场存量为970万平方米，按照每月40多万平方米的交易速度来看，至少需要两年以上时间来消化，存量压力短期内恐难缓解。

    区位影响地块价格

    本市土地市场出现量价齐升态势，土地出让金高位运行。中原地产最新监控数据显示，去年1至10月，本市共出让484幅土地，比2009年全年增长13.35%；出让面积共计2082.33万平方米，比2009年全年增长12.95%；出让金额共计1366.49亿元，比2009年全年上涨40.82%；出让均价为每平方米6562元，比2009年全年上涨24.66%。值得注意的是，成交均价上升的原因正是商业用地价格的增长。中指研究院数据显示，去年上海商业办公用地均价超过每平方米1.6万元，比2009年的7462元增长114%。

    分析人士指出，上海土地总出让金处于高位，一方面是由于去年新增供应加大，总体价格提高在所难免；另一方面地块价格受区位影响明显，去年出让了大量中心区域地块。如外滩国际金融服务中心（8-1）地块和黄浦江沿岸E18地块（9-3）地块，出让总价分别为92.2亿元和48.28亿元。这类地理位置优越的中心城区地块，一定程度上拉高了全市的出让总额。去年虽然调控政策频出，但房企们在基本完成年度交易目标的情况下，拿地热情并没有减退。