进入2011年，上海楼市出现了一定程度的降温，尤其是新房的新增供应方面出现“腰斩”。相关数据显示，本市1月新房新增供应面积仅52．9万平方米，环比去年12月减少了近七成。根据最新统计，截至目前，2月份上海住宅市场预计仅有15个项目入市，与1月份35个（最终开盘量）相比缩减了57％。有业内人士指出，过年期间，楼市本来就相对冷清，再加上2011年年初新国八条、房产税以及沪九条的相继出台，同时加息、公积金贷款利率上调也突然来袭，在政策调控不断升级的压力下，上海楼市跌入“冰点”，春节假期甚至出现“零供应”的情况。

    元宵节后或现让利潮

    尽管表面来看，楼盘报价有涨有跌，但整体来看，1月份上海楼市供求价全面回落。来自中国房产信息集团的数据显示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源仅38.88万平方米，仅相当于去年12月份的四分之一。供应量如此大幅下滑，一方面是因为开发商在春节前存货不足，另一方面也表明开发商受到调控影响，销售不畅而不敢轻易推盘。

    受此影响，全市一手商品住宅的成交量也回落了17.4%。预计1月份低迷的供应加上2月上旬春节期间的影响，将会使2月份的成交量出现大幅下滑。

    价格方面，1月一手商品住宅的平均成交价格为23465元/平方米，比去年12月的25080元/平方米的房价回落了6.44%。不过这是楼市降温中，豪宅市场成交量首先大幅下滑，导致的平均成交价格下滑。上海永庆房屋研展部统计数据显示，总价500万-800万元的一手住宅成交量跌幅最大，1月成交493套，环比12月的944套，跌48%；300万-500万元总价的成交跌幅次之，1月成交975套，环比跌幅达39%。低总价住宅也受大盘影响成交下跌，总价120万-150万元的一手住宅仅成交1490套，下跌了34%。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，节前上海出台的停购三套住宅的利空政策，未来将会影响到该类买家，豪宅的成交量有可能继续受挫。

    一季度是开发商奠定全年业绩的基础，中房信分析师薛建雄认为，元宵节后，开发商将会加大推盘力度，同时加大营销和让利幅度。以吸引到更多的购房者，估计报价会有3%-5%的让利，个别急于销售的楼盘让利幅度可能会超过10%。

    薛建雄认为，这10%不太可能会是抬价后再打折，而是开发商与周边二手房售价比较后，实际定价的让利，是实质性的降价。但市场对房价的心里预期并没有发生较大改变，短期房价跌幅不会太大。

    涨价楼多为商用物业

    尽管绝大部分开发商还和购房者一样，处于对政策的消化期，但市场上已有楼盘出现了降价。不过奇怪的是，也有楼盘上调了报价，不过以不受调控影响的商住、办公项目居多。

    据不完全统计，上海市场2月份在售的300多个公寓楼盘中，有约13个住宅项目下调报价，约14个住宅项目提升报价。从区域来看，报价降低楼盘最多的为宝山区，该区在售约26个住宅项目中有9个出现报价下调，比例高达35%，其次嘉定区出现3个项目降价，普陀区1个项目降价。此外，年后全市约14个项目报价高于1月份新政前。其中嘉定区的铂悦818和浦东的尚都国际各涨4000元/平方米，涨幅接近三成。

    不过，商报记者调查发现后，在这些涨价楼盘中，有部分楼盘报价上涨发生在1月份限购、房产税等政策出台前，而非出台后。其次，有些虽然上调了报价，但同时也有折扣。如位于嘉定江桥的嘉印象，该盘属于50年产权性质的商住酒店公寓，周边有百联中环，麦德龙，百安居、沃尔玛、大润发、易买得、易初莲花等商业配套，交通方面，轨道交通11号线年底将开通、13号线正在建设中，14号线规划中，建成后全面接驳市中心。虽然该盘售楼处2月报价提升为1.7万元/平方米，但同时也有购房9.8折的优惠，打折下来和1月的报价也相差无几。

    更重要的是，在2月份涨价的约14个项目中，酒店式公寓和商办项目占了多数。数据监控中心分析师指出，由于新国八条、房产税细则的出台严厉打击住宅市场，使商业地产相对地面临更大的机遇，尤其是在信贷政策上，“限购令”和二套房首付的提升不针对商业地产。

    春节后多个楼盘延迟开盘

    有业内人士表示，仅经历了10天左右的春节假期，就有近20个住宅项目改变了开盘计划，新政效应逐渐显现，上海楼市有可能陷入浓厚的观望氛围，春节交易骤降，或许只是2011年楼市降温的开始。

    从环线位置来看，在春节后约16个延迟开盘项目中，内环内楼盘占31%，中内环间楼盘占13%，中外环间楼盘占6%，外环外楼盘占50%。尽管外环外楼盘数量要远远大于中、内环地区，但是在节后延迟开盘的项目中，外环线以内、以外所占比例却旗鼓相当。

    “新的限购令和房产税对豪宅投资、改善性置业等具有相当大的震慑力，时下市中心城区项目更容易步入降温通道，而外环外住宅楼盘由于购房成本相对较低、面向更多的刚性需求，受到的打击相对较小。”搜房网数据监控中心分析师认为。

    2月上海高端别墅供应明显减少。商报记者注意到2月上海别墅市场已开盘别墅为“0”，有4个项目预计在本月将上市。其中最明确的是位于青浦的万科尚源别墅，目前已进入预订阶段，缴纳意向金最高可享2万元抵20万元的开盘优惠，售楼处称本月将正式开盘；而位于杨浦新江湾城的仁恒怡庭在2月底也将加推叠加别墅。

    截至目前，2月上海别墅市场确定将延迟开盘的别墅有9个，其中独栋房源（含纯独栋别墅和混合社区里的独栋房源）占据66.7%，虽然绝大多数价格都未确定，但从项目所处的位置以及面积来看，基本都是1500万元以上的项目。