近期申城住宅市场交易量减少，不少房产中介开始向市民力推商铺。不过记者发现，一些中介的广告宣传言过其实，商铺投资讲究颇多，不熟悉的市民盲目购买，容易“吃药头”。

　　“黄金地段”就算旺铺？

　　“黄金地段旺铺，临江水景，毗邻大型购物城”，“市中心稀缺沿街商铺，资金‘以小搏大’零风险”……春节过后，各类商铺广告席卷而来，其中“黄金地段”成为最大广告卖点之一。

　　在多家中介留过个人资料的张先生，最近接二连三收到推荐商铺的广告短信和电子邮件。他多次跟随中介人员一起实地考察商铺，对黄浦区、静安区等中心城区的几处沿街面商铺颇感兴趣。中介的介绍听上去也很有道理，就拿市中心100平方米的商铺来说，“单价比住宅便宜不少，转租租金却更高，性价比高”。

　　但专业人士的说法大相径庭。业内专家认为，在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要指标，但这一点不能直接套用在商铺市场上，除了一些百货店和高档专卖店之外，商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异。“人流大的就是旺铺”也是认识误区，商铺关键看目标消费群占多大比例，无效人流无法给商家带来利润。

    投资回报率要挤干“水分”

　　最近，“海归”张小姐放弃了购买第二套住房的打算，计划先投资一处商铺。她相中一套徐家汇商圈200平方米、总价600万元的商铺，广告上写明年投资回报率达7%。

　　投资商铺真有那么高的回报率？专业人士为赵小姐算一笔账，提醒她在计算商铺投资总费用时，除了单纯的楼价之外，不要看项目繁多的额外费用。比如，新购商铺要按房屋价格缴交契税、印花税、房屋转让手续费、测量费、产权登记费等等；商铺出售时，还要根据买入价和出售价的差价缴纳营业税、城建税、个人所得税等等，总额相当可观。

　　采访中，一名商铺开发商也坦言，商业地产不同于一般的商品住宅，开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。商业地产有四五个环节，从最开始的开发商到投资者、经营者、商户，最终到达终端顾客，多重“链条”加大商业地产运作的复杂性，也削弱了客户的投资回报率。

    “售后包租”存在风险

　　浦东新区某镇一家商贸城里数十家商铺正在招租，每家大约30多平方米，单价2万平方米左右。这里采取时下流行的“售后包租”式销售，开发商出售商铺后还可以回租，让购房者用租金抵扣房价，承诺五年内总回报率在40%左右，购买商铺时可以一次性抵扣，相当于房价打了六折。

　　目前，不少郊区商铺采取类似“售后包租”模式，从表面上看，收益率十分诱人，但业内人士提醒，有的开发商用高额返回租金吸引投资者，一旦破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证。

　　此外，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但经营失败后的产权商铺往往无人接盘。一旦经营出现问题，开发商早已套现并获取丰厚利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将由商铺产权人承担。对此，业内人士提醒,购买商铺前要充分调查，包括商铺位置、开发商资信、受托包租人履约能力等；签约时要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺写入合同条款，还应让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。