据报道，淡季楼市成交量成交均价下降本在意料之中，但今年的淡季创下了“史上最冷”：2月上海一手商品住宅的成交量仅17.2万平方米，是2004年5月有网上房地产数据以来的最低水平，一手商品住宅的平均成交价格也大幅回落到20946元/平方米，环比大幅下滑8.8%，与去年12月比，跌幅达16.5%。

　　12个项目实际只开5个

　　中国房产信息集团发布的最新报告显示，2月虽有12个项目申请了新建房屋预售许可证，可上市房源量达37.25万平方米，与近几年的春节同期相比，处在偏高水平。但是春节前后一系列的调控政策限制了大量购房人的资格，大幅提高了购房持有成本，使得原先售楼处积累的有效买家大量流失。最终实际开盘的项目仅5个，实际只推出了9.53万平方米的房源。

　　开发商的谨慎推盘更影响了一些刚性需求的释放，上海一手商品住宅的成交量从去年12月的140万平方米的火热行情中，迅速下滑到2月份的17.2万平方米，仅相当于高峰期成交量的一成，意味着楼市一下子从过热转入了冰点。

　　受此影响，上海一手商品住宅的平均成交价格也从去年12月25080元/平方米的高位，迅速回落到2月的20946元/平方米，跌幅达16.5%。

　　豪宅遇冷投资者退市

　　“国八条”中杀伤力最大的莫过于限购令，而受限购令锋芒伤害最深的莫过于高端楼盘市场。2011年2月全市4万元以上的高端楼盘仅仅成交57套，成为了自09年3月以来成交量最小的月份。去年末今年初掀起的一波豪宅热，就此被彻底浇灭。

　　别墅项目由于总价较高，也受到很大冲击，在2月只售出105套，同样创造了06年以来的最低纪录。

　　中房信分析师薛建雄认为，2月一手商品住宅的平均成交价格迅速下滑，主要还是因为市场冷冻后，豪宅成交大幅下滑所致。以投资为目的的豪宅被调控，成交量迅速下降，是导致平均房价大幅下滑的主要原因。由于调控导致购房难度增加和成本大增，使得大量投资者退出了楼市。

　　目前极其稀少的成交量主要来自前期一些购买合同在网上房地产交易上的体现，个别刚需买家被少数低价和实惠型楼盘的价格吸引，偶然入市。

　　房价大幅下跌有待时日

　　2月全市商品住宅供应量为40万平方米，虽环比上月下跌了24%，但已经相当于成交量的2.2倍。其中能满足刚性需求的有效供应仍然相对不足，除了圣鑫苑、万科泓锦园和月末获取预售证的金鼎香樟苑，其他获取预售证的楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目，在投资性需求遭到封杀的前提下，难以拉动全市成交量。

　　从成交价格来看，虽然全市均价下跌，但主要原因还是高端楼盘的滞销。虽然1月的涨价之风已经得到一定遏制，但只有绿地岛语树雅苑、万科泓锦园等少数项目价格有了明显的下调，给购房者带来的实惠只在3%左右，大部分项目价格没有出现大的波动。

　　楼市专评网分析师认为：由于政策尚处出台初期，诸多开发商以推迟开盘来对抗政策，市场供求关系依然得不到实质性的改变，房价自然难以下跌。不过只要政策持续一段时间，不堪资金链压力的开发商恐怕只好下调价格。

　　折扣风始于“券风潮”

　　宝宸怡景园主要面向刚性需求，原计划今年3月份开盘，在1月27-28日新国八条、房产税相继出台后选择节前放量，于1月30日开盘推出200多套房源，两天内快速签约141套，从1、2月的成交数据来看，该案新政后新推房源已基本被市场消化。

　　在2011年第11届中国（长三角）房地产发展年会上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对购房者建议：现在房价会有一定幅度的下降，但是下调的幅度不会太大，所以购房者的期望值不要太高。

　　预期3月最大降幅约20%

　　为了能把更多的刚性买家吸引到售楼处，相信接下来会有更多的开发商以低价开盘和加推房源，加大在售房源的折扣优惠力度。但多数豪宅由于没有刚性需求的支撑，较小幅度的降价并不能吸引买家入场，而一旦降价幅度加大，不但自身经济损失严重，也会得罪前期业主，所以多数豪宅仍会以捂盘待价为主，只有极少有刚性需求的市中心豪宅，在小幅促销后能够获得一定的成交业绩。

　　薛建雄预测，一季度是开发商奠定全年业绩的基础，金三银四也是传统的热销季节，所以3月份的推盘量会较大，巨大的竞争压力将会导致房价短期的下跌，可能个别楼盘的最大降幅会达到20%左右，此类楼盘将是刚性买家入市的最好选择。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，虽然受到春节因素的影响，楼市调控影响并未完全表现，但是节后持续两周时间日成交不足百套，表明了调控政策正在对楼市产生影响。一旦3月上海楼市供应和成交都无法提升的话，那么后期房价出现调整的压力将日益显现，而传统三月“楼市小阳春”也可能面临破灭的风险。